（2017）闽0213民初313号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-06
案件名称
厦门世邦泰和物业管理有限公司与陈晶晶物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门世邦泰和物业管理有限公司,陈晶晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初313号原告：厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎南五路208号908室，统一社会信用代码91350200612048232N。法定代表人：ＸＸ来，总经理。委托诉讼代理人：陈世明，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄礼玉，女，该公司工作人员。被告：陈晶晶，女，1984年11月1日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县，现住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：牛海喃（系被告陈晶晶的丈夫），住福建省厦门市翔安区。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告陈晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司的委托诉讼代理人陈世明、黄礼玉，被告陈晶晶及其委托诉讼代理人牛海喃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦泰和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈晶晶向原告缴付2014年9月1日至2016年10月31日的物业管理服务费3422.5元、房屋公共维修金735.8元、水费公摊99.9元、电费公摊514.3元、自用水费388元，合计5160.5元。2、判令被告向原告支付延迟交纳费用的违约金4190.23元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至法院判令被告还款之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年5月开始为“蓝湾尚都”全体业主和使用人提供物业管理服务。被告为“蓝湾尚都”08-0408号房屋业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2014年9月1日至2016年10月31日止，被告连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊等不予缴付。上述各项费用累计达9350.73元。原告曾为此多次打电话及上门通知及致函被告催缴上述费用，但迄今无果。原告认为，原告依约在向被告在内的“蓝湾尚都”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护；被告拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律的规定，并对原告的合法权益造成损害，被告依法应承担相应的民事责任。被告陈晶晶辩称，一、原告违约在先，到目前为止从未公布物业费收支情况。二、2014年8月31日，其准备进行房屋装修，便与原告签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，并被强制缴纳装修保证金。后其要求将装修保证金抵扣部分物业费，原告却以楼下邻居禁止入内查看拒绝签字为由不予验收，其已住进小区一年半时间，原告并未接到楼下住户任何投诉，其房屋装修符合验收标准，但原告不作为，拒绝验收，是一种侵权行为。三、在原告提供物业服务期间，小区接连发生多起盗窃案件，说明小区物业服务存在问题，原告提供的物业服务明显不符合《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的3级物业服务标准的秩序服务标准，但原告却向小区业主收取2.00元/平方米/月的高额物业费。四、小区公维金的账目虚假、混乱；小区各栋楼房的电梯空间所有权属于小区全体业主，电梯空间所做广告的收入本应归全体业主，原告却侵吞广告费收益，严重侵犯业主的权益；五、原告为了出售小区车位和创收小区车位的管理费，在小区出入口的路上设置路障，严重阻碍了小区业主的通行，随时都有可能造成车毁人亡的交通事故。六、小区的业主委员会从未召开业主大会，业主委员会续聘原告违反了《物权法》第七十六条第四项及《厦门市物业管理若干规定》第十六条等强制性规定，续聘当属严重违法。七、由于原告被续聘属严重违法，且原告没有按照《物业服务合同》约定的服务标准履行管理义务，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》不能作为确认其违约的依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：（1）被告陈晶晶系厦门市翔安区马巷镇印斗山五里8号408室的业主（中骏·蓝湾尚都小区，房屋建筑面积113.03平方米）。（2）2013年8月18日，被告签署了中骏·蓝湾尚都8号楼408室的房屋交接书，并在房屋交接验收表上签名确认。（3）2013年11月17日，原告与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等条款，其中合同第七条约定，高层住宅的物业管理服务费为2元/月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。业主（物业买受人）、物业使用人应当于每月1日起缴交当月服务各项费用，每月15日为当月费用缴交截止期限。合同第十一条约定，高层住宅的房屋公共维修金为0.25元/月·平方米。合同第十六条第（二）项约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（即世邦泰和物业公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三/日的标准向乙方支付违约金。（4）被告自2015年7月份起未缴纳中骏·蓝湾尚都印斗山五里8号408室的物业管理服务费，自2014年9月1日起未缴纳该房屋的公共维修金，其中2015年7月份被告欠缴物业管理服务费31元。（5）原告为其管理职责内的小区代缴公摊水电费用及自用水费。其中为被告代缴2014年9月1日至2016年10月31日的公共水费99.9元、公共电费514.3元、自用水费388元。（6）2015年11月6日、2016年7月21日，原告通过寄送律师函的方式向被告催缴欠费未果。上述事实，有原告世邦泰和物业公司提交的业主/住户资料登记表、房屋交接书、《物业服务合同》、业户手册及临时管理规约、承诺书、物业管理业务资质证书、律师函、邮政快递回执单、邮件全程跟踪查询单，以及到庭当事人陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，原告世邦泰和物业公司是具有合法资质的物业管理公司，原告与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，除对物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包括被告陈晶晶在内的小区内全体业主均具有约束力。被告陈晶晶提出小区业主委员会从未召开业主大会，业主委员会续聘原告违反了《物权法》第七十六条第四项及《厦门市物业管理若干规定》第十六条等强制性规定，且原告没有按照《物业服务合同》约定的服务标准履行管理义务，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》不能作为确认其违约依据的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告作为蓝湾尚都小区的物业管理服务单位，在履行了蓝湾尚都小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》约定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告作为蓝湾尚都小区的业主，在接受原告提供的相关物业管理服务的同时，应当交纳物业管理服务等费用。被告未依约向原告支付2015年7月至2016年10月31日的住宅物业的物业管理服务费及2014年9月1日至2016年10月31日的住宅物业的公共维修金，该行为已构成违约，故原告主张被告支付欠缴的物业管理服务费及公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《物业服务合同》的约定，被告应向原告支付2015年7月份的物业管理服务费31元、自2015年8月1日至2016年10月31日的物业管理服务费3390.9元（2元/平方米·月×113.03平方米×15个月）、自2014年9月1日至2016年10月31日的公共维修金734.76元（0.25元/平方米·月×113.03平方米×26个月），共计4156.66元。此外，公共水、电费和自用水费是业主使用房屋所形成的费用，原告为被告代缴自2014年9月1日至2016年10月31日的公摊水、电费和自用水费共计1002.2元后，被告有义务向原告支付该项费用。上述物业服务费用合计5158.86元。关于原告诉求违约金的问题。本院认为，根据《物业服务合同》第十六条第（二）项的约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准向物业服务企业即原告支付违约金，原被告双方约定逾期缴费的每日按千分之三加收滞纳金的违约金标准过高，应予调整，违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。本案中，被告未按《物业服务合同》的约定按时足额向原告缴交相关物业服务费用，该行为已经构成违约，原告要求被告自欠缴月份当月的16日起至判决确定的还款之日止支付逾期缴纳物业服务费用违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。但违约金的计算基数仅限于被告欠缴的物业管理服务费和公共维修金。至于被告提出的原告从未公布物业费收支情况；强制其缴纳装修保证金，对其是一种侵权行为；小区接连发生多起盗窃案件，小区物业服务存在问题；小区公维金的账目虚假、混乱；小区各栋楼房的电梯空间所有权属于小区全体业主，电梯空间所做广告的收入本应归全体业主，原告却侵吞广告费收益，严重侵犯业主的权益等辩称意见。本院认为，被告上述辩称意见不属于本案审理的范围，如被告认为原告未能履行物业服务合同的约定，导致业主的合法权益受到侵害，被告可依法另行寻求法律救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈晶晶应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司物业管理服务费3421.9元、房屋公共维修金734.76元、公用水费99.9元、公用电费514.3元、自用水费388元，合计5158.86元。二、被告陈晶晶应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司迟延交纳物业管理服务费及房屋公共维修金的违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴当月的16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至本判决确定的付款之日止）。三、驳回原告厦门世邦泰和物业管理有限公司的其它诉讼请求。被告陈晶晶如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈其恩二〇一七年四月二十五日代书记员 蔡舒铭附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”