（2015）包民一再字第00002号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2018-09-19

案件名称

孔凡荣、何凤芝房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

孔凡荣,何凤芝,王书鸣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一再字第00002号原审原告：孔凡荣，女，1921年1月2日出生，汉族，无业，住安徽省淮南市八公山区。委托代理人：刘伟，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。原审被告：何凤芝，女，1957年10月8日出生，汉族，合肥市第三人民医院退休职工，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：牟家兰，安徽铸志律师事务所律师。被告：王书鸣，男，1958年8月31日出生，汉族，东华工程科技股份有限公司职员，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：刘晓林，男，东华工程科技股份有限公司职员，住安徽省合肥市包河区，系王书鸣妹婿。孔凡荣与何凤芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月23日作出（2011）包民一初字第02304号民事调解书，已经发生法律效力。2014年12月8日案外人王书鸣向本院申请再审，本院于2015年元月23日裁定驳回王书鸣的再审申请。之后，王书鸣向合肥市包河区人民检察院申请监督，合肥市包河区人民检察院于2015年7月16日向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2015年11月2日作出（2015）包民一监字第00001号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，追加王书鸣为共同被告参加诉讼，公开开庭审理了本案。原审原告孔凡荣的委托代理人刘伟，原审被告何凤芝及其委托代理人牟家兰，被告王书鸣及其委托代理人刘晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告孔凡荣诉称：孔凡荣与何凤芝系母女。2008年5月，孔凡荣将自己位于合肥市望江东路曙宏新村9幢101室房屋（以下简称“涉案房屋”）以22万元的价格售与何凤芝，但何凤芝一直未履行付款义务。2009年4月，孔凡荣与何凤芝再次签订了补充协议，双方约定何凤芝于2010年12月31日之前将22万元购房款一次性支付给孔凡荣，可何凤芝至今分文未付。根据双方签订的存量房买卖合同及补充协议的相关约定，如何凤芝不按期履行付款义务，孔凡荣有权单方解除合同。故孔凡荣起诉，要求解除孔凡荣与何凤芝于2008年5月9日签订的存量房买卖合同；何凤芝将涉案房屋返还给原告；何凤芝承担本案全部诉讼费用。原审被告何凤芝辩称：案涉合同房款22万元何凤芝确实未付。2008年5月9日合同上是何凤芝本人签字、孔凡荣捺印，但是否是孔凡荣本人的印章，何凤芝不知道。孔凡荣的诉讼请求由法院裁判。被告王书鸣辩称：1998年9月王书鸣、何凤芝夫妻出资购买了涉案房屋（该房屋是常青村民委员会曙宏新村安置房的富余房），并于2002年5月办理了房产证，房产证上的房地产权人借用了岳母孔凡荣的姓名。孔凡荣曾于1999年至2008年底在王书鸣、何凤芝家生活近10年，涉案房屋自购买后一直由王书鸣出租。后因孔凡荣病情加重回淮南，所以涉案房屋是在孔凡荣到合肥之前买的。2008年5月孔凡荣生病，孔凡荣与何凤芝遂以房屋买卖形式将房地产权人变更为何凤芝。2011年9月何凤芝离家出走至今不知在何处。2011年11月孔凡荣、何凤芝通过诉讼，将涉案房屋房地产权人由何凤芝又变更为孔凡荣不合法，王书鸣对此一直不知情。2014年11月，王书鸣因房屋出租一事发现该涉案房屋被何凤芝私自转移给孔凡荣。王书鸣遂对产权变更合法性提出质疑，要求重审，理由如下：该房屋最初是王书鸣、何凤芝共同出资购买，借用了孔凡荣的名字。2008年5月变更房地产权人为何凤芝。何凤芝在病重时写遗书曾要求将产权过到女儿名下，说明何凤芝也认为该房屋并不属于孔凡荣。何凤芝与孔凡荣2009年4月签订的补充协议不符合事实，有伪造嫌疑。综上王书鸣请求驳回原告的诉请。原审经本院主持调解，孔凡荣与何凤芝自愿达成协议：一、孔凡荣与何凤芝自愿解除2008年5月9日签订的《存量房买卖合同》；二、何凤芝于2011年11月26日前将涉案房屋返还孔凡荣，并协助其办理过户手续；三、案件受理费2915元、其他费用100元，合计3015元，孔凡荣自愿负担。本院再审查明，孔凡荣与何凤芝系母女，何凤芝与王书鸣系夫妻。1998年9月18日，合肥市郊区常青镇曙光村民委员会（甲方）与孔凡荣（乙方）签订《曙宏新村安置房屋富余房购房协议》，双方约定甲方将涉案房屋（建筑面积72.27㎡）预售给乙方；2380元/㎡，议定房款162000元；交房时间98年9月18日，办理房产所有权证费用由乙方自理。乙方代表处签有“王书鸣”与“何凤芝”姓名。1998年12月18日，合肥市郊区常青镇曙光村民委员会出具了收款凭证，载明收孔凡荣购房款162000元。之后涉案房屋的产权登记为孔凡荣所有（产权证号：合肥市房权郊字第××号号）。2008年5月5日，孔凡荣与何凤芝分别与合肥吉大房地产销售代理有限责任公司签订《房地产经纪合同》，双方均委托经纪人合肥吉大房地产销售代理有限责任公司协助办理涉案房屋交易手续等。2008年5月9日，孔凡荣与何凤芝签订《存量房买卖合同》，双方约定孔凡荣将登记在自己名下的涉案房屋卖与何凤芝，价款22万元。双方未约定交房时间、付款时间、合同解除、违约责任等内容。孔凡荣在合同上捺印，何凤芝在合同上捺印并签名。2008年5月9日，孔凡荣将涉案房屋由自己所有过户为何凤芝所有（权证字号：房地权包字第060358号），产权过户费用由王书鸣与何凤芝缴纳。从委托经纪人、确定售房价款到办理产权过户至何凤芝名下的手续王书鸣均知晓并参与。此后何凤芝未向孔凡荣支付购房款22万元。2011年10月19日，孔凡荣以何凤芝为被告诉讼至本院，请求解除双方于2008年5月9日签订的《存量房买卖合同》，何凤芝返还涉案房屋并协助办理物权变更手续。该案诉讼时，孔凡荣除提供2008年5月9日签订的《存量房买卖合同》，另提供了署名时间为2009年4月26日的一份《协议书》，该协议书载明甲方孔凡荣、乙方何凤芝，主要内容为：一、甲方于2008年5月9日将自己名下涉案房屋以22万元的价格出出卖给乙方，乙方保证在2010年12月31日前将该购房款一次性支付完毕，以甲方盖章或捺印为凭。二、若乙方于2010年12月31日前未如期支付购房款，甲方有权单方面解除2008年签订的存量房买卖合同并要求乙方将涉案房屋过户回甲方孔凡荣名下，且过户费用等全部由乙方何凤芝支付。该协议书上甲方有“孔凡荣印”私章和指纹、乙方有“何凤芝”签名和指纹。案经本院于2011年11月23日主持调解，孔凡荣与何凤芝达成上述协议。本院依双方协议内容制作了（2011）包民一初字第02304号民事调解书。2011年12月16日涉案房屋由何凤芝所有过户登记为孔凡荣所有。本案再审期间，王书鸣申请对2009年4月26日《协议书》中孔凡荣、何凤芝签名是印刷形成还是手写形成进行司法鉴定。本院依此申请委托了南京师范大学司法鉴定中心对王书鸣的申请事项进行鉴定。其后南京师范大学司法鉴定中心出具了南师大司鉴中心[2016]文鉴字第615号司法鉴定意见书，认为署期“2009年4月26日”的《协议书》中“孔凡荣”、“何凤芝”签名为复印形成，不是书写原件。以上事实，有双方提供的身份证、孔凡荣提供的《曙宏新村安置房屋富余房购房协议》、收款凭证、合肥市房权证郊字第××号产权证、房地产经纪合同、《存量房买卖合同》、所有权登记转让审核表，王书鸣提供的结婚证、房地权包字第060358号产权证、交易税发票及双方陈述等证实。本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。1998年孔凡荣经与合肥市郊区常青镇曙光村民委员会签订《曙宏新村安置房屋富余房购房协议》，进而取得涉案房屋的不动产权属证书，故孔凡荣是涉案房屋的物权人。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而非财产权属纠纷，王书鸣主张涉案房屋是由其与何凤芝共同出资购买而借孔凡荣之名登记，实际物权人应是何凤芝与王书鸣，涉及另一法律关系，其可另案诉讼。本案双方争议的第一个问题是2008年5月9日签订的《存量房买卖合同》的效力。对此本院认为，该合同由孔凡荣捺印、何凤芝签名，合同内容由买卖双方确定，合同是签约双方的真实意思表示，内容合法，合同有效，对签约双方产生法律约束力，双方均应按合同约定诚信履行各自的约定义务。双方争议的第二个问题是2008年5月9日签订的《存量房买卖合同》是否应予解除。本院认为，买卖双方在涉案合同中未约定合同的解除问题，原审中孔凡荣提供了2009年4月26日的《协议书》，虽然该协议书约定了付款期限及解除合同的条件，但经司法鉴定机构鉴定，该协议书中的签名非协议双方书写形成，王书鸣对此协议书的真实性有异议，本院对该《协议书》的真实性不予认定，对于涉案合同应否解除应依据法律规定。因买卖双方未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。孔凡荣依据合同于2008年5月9日履行了交付涉案房屋并办理产权过户的义务，何凤芝应在孔凡荣催告后履行给付房款22万元的义务。2011年10月19日孔凡荣向本院起诉，即是履行催告义务，何凤芝经催告仍未履行付款义务，构成根本违约，故孔凡荣要求解除涉案合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案经本院调解后何凤芝自愿将涉案房屋返还给孔凡荣并协助其办理过户的行为，是其在未能履行付款义务后就解除合同与孔凡荣达成的一致意见，该调解协议的内容是何凤芝对合同解除的处理，并非其变动与王书鸣共有物权的行为，故孔凡荣与何凤芝的调解协议未违反法律规定，原审调解书的内容未侵害王书鸣的利益。因此，本院作出的（2011）包民一初字第02304号民事调解书应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：维持本院（2011）包民一初字第02123号民事调解书。鉴定费4880元，由被告王书鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　史　芸人民陪审员　　黄影秋人民陪审员　　孔令仙二〇一七年四月二十五日书　记　员　　李　婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”