（2016）豫0182民初3764号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-10-23
案件名称
荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组与张宝铁租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荥阳市人民法院
所属地区
荥阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组,张宝铁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0182民初3764号原告：荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组，住所地：荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组。负责人：朱玉林，该组组长。委托诉讼代理人：赵景丽，河南高基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文涛，河南高基律师事务所律师。被告：张宝铁，住荥阳市。委托诉讼代理人：崔汉修，河南安泰律师事务所律师。原告荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组（以下简称武陈台组）与被告张宝铁租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武陈台组负责人朱玉林及委托诉讼代理人赵景丽、王文涛、被告张宝铁及委托诉讼代理人崔汉修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付拖欠的房屋租金22,800元；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由:2002年4月1日，被告张宝铁开始租用原告位于万山路南段东侧的门面房一间，被告在租用的十多年间，一直都按时向原告缴纳房租。2014年3月31日原告向被告收取下季度的房租时，被告拒绝缴纳。原告又多次通知被告若不交租金就搬出，被告拒不搬出。2016年6月22日，原告通知被告在2016年6月30日之前缴纳所欠的租金22,800元，否则与其解除租赁合同。被告至今天未向原告缴纳所欠房租。张宝铁辩称，原告所诉没有事实和法律依据，应依法驳回。1.原被告没有签订过租赁合同，也无事实上的租赁关系。原告诉请解除房屋租赁合同没有客观事实，2.原告以存在租赁关系起诉，应先证明诉争的房屋为其所有，才可确定出租人身份。事实上，双方争执的房屋系被告于2001年11月15日从美术彩印厂购买，2002年4月经政府颁发房屋所有权证书，虽然经诉讼撤销，但撤销理由是房屋所有权和土地使用权主体不一致，非房屋权属不清。因此，双方争议的房屋事实上归被告所有，不存在租赁关系。经审理本院认定事实如下：1993年，武陈台组将其一处集体土地出租给荥阳市工艺美术彩印厂作为建厂用地。2001年11月，武陈台组（甲方）与荥阳市工艺美术彩印厂签订协议一份，双方约定将所租赁的土地用于房屋开发，荥阳市工艺美术彩印厂作为协议的乙方，同意将其开发房屋中的一层门面房15间“抵押归甲方所有”。张宝铁于2002年4月1日起租用上述房屋中的位于万山路南段东侧的门面房经营糖烟酒，武陈台组一直收取张宝铁房租至2014年3月。2014年3月31日以后，武陈台组在向张宝铁收取房租时，张宝铁向武陈台组出示该门面房的所有权证，拒绝交房租。2014年4月13日武陈台组负责人及其村民将张宝铁门面房内的商品搬出，锁住房门。2014年4月，张宝铁与武陈台组因涉案房屋发生争议，张宝铁提起民事诉讼，本院以（2014）荥民初字第727号立案审理。在案件审理中，武陈台组于2014年5月16日向本院提起行政诉讼。本院于2014年9月10日作出（2014）荥行初字第16号行政判决，撤销荥阳市人民政府为张宝铁颁发的荥房权证字第××号房屋所有权证。荥阳市人民政府和张宝铁不服该行政判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2015年10月20日作出（2014）郑行终字第519号行政判决，维持了本院（2014）荥行初字第16号行政判决。2016年4月20日，本院作出（2014）荥民初字第727号民事判决书，事实认定武陈台组与张宝铁之间形成事实上的租赁合同关系，但认为武陈台组以锁门等不合法手段强行终止合同履行，不符合相关法律规定，判决武陈台组停止干涉张宝铁对位于荥阳市万山路南段东侧第一层103号门面房的使用。武陈台组不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）豫01民终5946号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为：武陈台组与荥阳市工艺美术彩印厂合作建房，并按照协议取得门市房，但诉讼中未提供合法有效的权属证明文件，其建筑物无法认定为合法建筑。从武陈台组提供的2004年3月15日《租房协议》，以及每年记账凭证来看，张宝铁在2014年3月前，每年向武陈台组支付租金，双方存在事实上的租赁关系。《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干额问题的解释》规定，违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。房屋租赁合同虽然无效，但从案件查明的事实来看，房屋具备正常使用条件，张宝铁也按照约定的用途在租赁房屋从事经营行为，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。从武陈台组提供的租金收据看，2013年4月1日至2014年3月31日为每月租金600元，故武陈台组要求张宝铁支付房屋占有使用费16,200元的诉讼请求，本院予以支持，对其超出部分，本院不予支持。张宝铁辩解依法取得诉争房屋的所有权，因其权属证书被生效的法律文书依法撤销，且农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，买卖合同无效，故张宝铁的辩解理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干额问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告张宝铁于判决生效后十日内支付原告荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组房屋占有使用费16,200元（房屋占有使用费计算至2016年6月30日，自2016年7月1日至实际退出房屋之日的使用费可按上述标准另行计算）。二、驳回原告荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，原告荥阳市索河街道办事处楚楼村武陈台村民组负担165元，被告张宝铁负担205元（被告应承担的诉讼费用已由原告预交，待执行时由被告向原告一并清结）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 李逊仙人民陪审员 王绍增人民陪审员 平建国二〇一七年四月二十五日书 记 员 张 于 来自