（2016）沪0117民初21203号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王宁、刘欢与张军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宁,刘欢,张军,中国建设银行股份有限公司上海松江支行,钱颖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21203号原告：王宁，男，1987年3月17日生，汉族，住山东省。原告：刘欢，女，1989年2月4日生，汉族，住黑龙江省。两原告共同委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。被告：张军，男，1972年7月3日生，汉族，住上海市松江区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：李华，行长。委托诉讼代理人：童烨，男。第三人：钱颖，女，1958年6月15日生，汉族，住上海市。原告王宁、刘欢与被告张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年3月6日应原告申请追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称建行松江支行)、钱颖为本案第三人，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。两原告以及两原告的共同委托诉讼代理人汪翔、被告张军以及第三人建行松江支行的委托诉讼代理人童烨到庭参加诉讼。第三人钱颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王宁、刘欢向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行就上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》；2.被告协助两原告办理系争房屋的产权过户手续；3.被告向两原告支付违约金87,580元(暂时计算至2017年2月28日，计算标准为已付款58万的每日0.1%，从2016年10月1日起算到被告协助办理过户之日止)。事实和理由：原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以194万元的价格出售给原告。原告按约支付了首期购房款58万元之后，被告在系争房屋上另设立抵押，且房屋上还存有法院查封，导致合同实际无法继续履行。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：同意继续履行合同及过户，系争房屋已经交付。第三人述称：涤除抵押权的前提是必须还清第三人的抵押贷款，只要贷款本金、罚息以及诉讼成本还清，第三人同意涤除抵押权，至于原被告之间的纠纷，第三人不发表意见。被告已经逾期归还贷款。本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告张军。系争房屋上有第三人建行松江支行作为抵押权人的债权登记(贷款)，数额为105万元，截止到2017年4月11日，贷款余额本金为728,592.99元。2016年3月3日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)以及上海兴松房地产经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，向丙方支付意向金3万元，待甲方在本合同上签字，意向金转为定金；2.系争房屋总价194万元，尚有抵押债权余额约70万元；3.首付款60万元，包括已付定金以及尾款2万元，甲方同意乙方或者居间方先行保留尾款2万元，第二期房价款134万元通过贷款支付；等。2016年3月31日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让总价为194万元，甲方于2016年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年9月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行(第九条)；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行(第十条)；等。2016年3月3日，原告向被告支付3万元定金。2016年3月31日，原告向被告支付房款55万元。2016年8月28日，被告向原告交付系争房屋。根据当日的系争房屋登记簿信息显示，系争房屋上有本院因(2016)沪0117民初9401号房屋租赁合同纠纷案件的正式查封，且同日，被告向原告书写证明称：因系争房屋被法院查封，无法申请房屋按揭贷款等手续，被告承诺9月15日前去法院办理完成解封，解封完成后将进行房屋过户等手续。(2016)沪0117民初9401号房屋租赁合同纠纷案件以调解结案，上述查封予以解除。根据2017年2月6日系争房屋登记簿信息显示，系争房屋上有第三人建行松江支行105万元借款抵押权登记以及第三人钱颖借款150万元抵押权登记，第三人钱颖抵押权于2016年11月21日核准登记。审理中，第三人钱颖向本院述称办理抵押登记后发现系争房屋已经办理网签故未放款，现已申请注销抵押。根据2017年3月24日系争房屋登记簿信息显示，系争房屋上就抵押情况显示为仅登记有第三人建行松江支行，第三人钱颖抵押权登记已注销。另查明，系争房屋因本案原告申请被本院正式查封(首封)，于2017年2月20日因第三人建行松江支行诉被告张军金融借款合同纠纷一案被本院轮候查封。再查明，两原告于2014年3月14日登记结婚，非本市户籍人员。原告王宁自2008年9月开始参保上海市社会保险并正常缴纳社会保险至今，符合现上海市购房政策。审理中，原告表示同意以应付房款优先用于清偿被告对第三人建行松江支行的债务。上述事实，主要有房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿信息、收条、协议、结婚证、社保记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。原告要求继续履行合同，被告表示同意，故原告要求被告继续履行买卖合同、办理过户的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，被告不持异议，本院予以支持。基于继续履行，原告应向被告支付房屋余款136万元。关于过户，因系争房屋上登记有第三人的抵押权，故根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户。至于第三人钱颖，因其抵押权已经注销，故其在本案中不对原告承担义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王宁、刘欢与被告张军签订的房屋买卖合同继续履行；二、被告张军于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行偿付位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人之剩余银行抵押借款(若张军怠于偿付上述款额，可由王宁、刘欢代偿)；三、被告张军、第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行于位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理房屋上抵押登记注销手续；四、被告张军于位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告王宁、刘欢办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权过户至原告王宁、刘欢名下；五、原告王宁、刘欢于本判决生效之日起十日内向被告张军支付房款1,360,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)；六、被告张军于本判决生效之日起十日内向原告王宁、刘欢赔偿违约金(以580,000元为基数、日千分之一为标准自2016年10月1日计算至张军协助办理过户之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,260元，减半收取11,130元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,130元，由被告张军负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李晓蕾二〇一七年四月二十五日书记员 李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：