（2017）陕09民终313号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李辉代与安康市城市建设开发（集团）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省安康市中级人民法院
所属地区
陕西省安康市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李辉代,安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕09民终313号上诉人（原审被告）：李辉代，男，1970年6月3日出生，汉族，住安康市。委托诉讼代理人：吴昌安，男，1974年8月22日出生，汉族，住安康市。被上诉人（原审被告）：安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司。地址：安康市。法定代表人：杨福���。委托诉讼代理人：张安平，公司员工。上诉人李辉代因与被上诉人安康市城市建设开发（集团）物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李辉代及其委托诉讼代理人吴昌安、被上诉人城建物业公司委托诉讼代理人张安平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李辉代上诉请求：1.撤销安康市汉滨区人民法院(2016)陕0902民初1581号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由城建物业公司负担。事实与理由：1.城建物业公司与XX花园签署的《物业服务合同》自始无效，城���物业公司不具备起诉李辉代的主体资格，应依法驳回其起诉；2.城建物业公司并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，已构成违约，其诉讼请求依法不应支持；3.一审法院对证据采信有误，李辉代已经提交证据证实城建物业公司物业服务质量存在重大瑕疵的证据，但一审法院要求李辉代重新鉴定，举证责任分配不公。城建物业公司辩称，1.关于水质的问题，城建物业公司已向法院提交了水质报告，李辉代对此并未重新鉴定，表示其对此认可；2.2013年，城建物业公司和业主委员会签订物业服务合同，合同约定了服务价格，大多数业主对此表示认可，不存在违反业主利益的说法；3.李辉代并无证据证明城建物业公司没有尽到应尽的义务；一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。城建物业公司向一审法院起诉请求：依法判令李辉代支付拖欠物业管理费2225.90元，垃圾费132.00元，滞纳金5027.60元，电费968.00元，合计8353.50元。一审法院审理查明，2013年2月23日，李辉代与XX花园业主委员会签订物业服务合同，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上选聘城建物业公司为XX花园住宅小区提供物业管理服务事宜。小区占地面积6.8万平方米，建筑面积11万平方米，住宅10.4万平方米，营业用房0.6万平方米，城建物业公司提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业服务期限为2013年2月23日至2018年2月24日，本小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业管理服务事项：1.在物业共用部位的维修养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修养护和管理（不含屋内管道）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运；4.公共绿化的养护和管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6.车辆停放管理服务；7.房屋装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。城建物业公司提供的物业服务质量按照《安康市住宅小区物业管理公共服务指导标准》二级执行。费用标准：物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，住宅多层0.48元/月·平方米，办公1.2元/月·平方米，商业1.2元/月·平方米；交通工具停放服务费按三类收费标准由城建物业公司向车位使用人收取，机动车露天车位按月小型机车50元/月·辆，小型汽车按次5元/次·辆，机动车停放按次计费不分白昼、连续停车每5小时为一次；装饰装修垃圾清运费2.00元/㎡，装修押金2000元/户。代收代缴费用标准：电费0.4983元/度，水费2.05元/吨，���活垃圾清运费按本市相关政策规定收取，以上费用如遇相关物价政策性文件变动，应参照变动后价格。费用交纳：物业服务费用，业主应在办理入住手续时（日期）按一个季度（三个月）或年度（十二个月）交纳；代收代缴费用应在每月10日前一次性支付方式交纳；业主应按本合同约定标准和期限履行缴纳义务，业主逾期交纳合同约定的相关费用的，按照所欠物业服务费总额每天5‰收取滞纳金。合同约定的有关费用，如遇政策性调整、城建物业公司需向业主提供有关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，届时不需再另行约定。双方还就维修责任、权利义务、违约责任及其他事项进行了约定。一审法院另查明，李辉代购买XX花园小区临街南楼7单元313室房屋（建筑面积101.43㎡），并已实际入住。李辉代未交纳2012���1月至2015年12月拖欠物业管理费2225.90元，2015年1月1日至2015年12月31日垃圾费132.00元，2015年5月至2016年6月电费968元。在一审审理中，李辉代提出自己拒交费用是因城建物业公司所供水质存在问题，但经询问李辉代的意见，李辉代不申请对小区水质问题进行司法鉴定。一审法院认为，城建物业公司与XX花园业主委员会签订物业服务合同，系双方真实意思表示，合同效力及于李辉代在内的XX花园小区业主，且城建物业公司已经实际提供物业服务及相关费用代收业务，应依法认定物业服务合同为有效。李辉代按照物业服务合同约定接受了城建物业公司提供的服务，应当按照约定支付费用，故对城建物业公司要求李辉代支付未交纳2012年1月至2015年12月拖欠物业管理费2225.90元，垃圾费132.00元，2015年5月至2016年6月电费968元的诉讼请求依法应予以支持。城建物业公司还提出，李辉代应当依照合同约定支付物业管理费滞纳金5027.60元，双方虽在物业服务合同第十三条五款约定了滞纳金按照所欠物业服务费总额每天5‰收取，但李辉代拖欠物业费总额2225.90元，城建物业公司要求李辉代支付5027.6元明显超过实际损失，故应按照拖欠物业费总额的30%支付滞纳金667.77元。李辉代提出自己拒交物业费用是因城建物业公司所供水质存在问题，但经询问李辉代不申请对小区水质进行司法鉴定，故对李辉代该抗辩主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第一条、第七条、第六十七条之规定判决：一、由李辉代支付城建物业公司物业管理费2225.9元、垃圾清运费132元、代缴电费968元、滞纳金667.77元，以上共计3993.67元限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回城建物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由李辉代承担。二审中，双方均未向法庭提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，城建物业公司与XX花园业主委员会签订物业服务合同，依照合同约定，城建物业公司为XX花园小区提供物业管理服务并收取相关费用。该合同系双方真实意思表示，亦未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。城建物业公司与XX花园小区的业主均应依照合同约定��行各自权利义务。李辉代在XX花园小区购买房屋并入住，因此，李辉代应依照合同约定享有权利并承担义务。现城建物业公司请求李辉代支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费、代缴电费等费用，符合合同约定，李辉代对欠费的事实亦表示认可，故城建物业公司的主张应予支持。李辉代上诉认为城建物业公司与XX花园签署的《物业服务合同》自始无效，城建物业公司不具备起诉李辉代的主体资格，与其在庭审中陈述的已签订物业合同并一直向城建物业公司交费的事实相矛盾，且城建物业公司与业主委员会签有物业服务合同，故其理由不能成立。李辉代认为城建物业公司并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，已构成违约，其要求支付物业费的诉讼请求依法不应支持，但并未提交有效证据可充分证明其主张成立，故应承担举证不能的法律责任。李辉代认为XX花园小区水质存在问题，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应由李辉代对其主张的事实承担举证责任，举证证明水质不符合标准，因此，李辉代认为原审证据采信有误的上诉理由不能成立。综上所述，李辉代的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李辉代负担。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 周红梅审判��王佳二〇一七年四月二十五日书记员 马晓敏 来源：百度“”