（2016）湘31民终1071号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-08
案件名称
湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司与吉首市园林绿化管理处房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司,吉首市园林绿化管理处
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民终1071号上诉人（原审被告）:湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司。法定代表人：张军。委托诉讼代理人：尹成祥，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：向明文，男，1959年7月1日出生，土家族。被上诉人(原审原告)：吉首市园林绿化管理处。法定代理人：姚云辉。委托诉讼代理人：王志文，湖南四维律师事务所律师。上诉人湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司（以下简称“金梧桐公司”）因与被上诉人吉首市园林绿化管理处（以下简称“市园林处”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2015）吉民初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金梧桐公司的委托诉讼代理人尹成祥、向明文、被上诉人市园林处的委托诉讼代理人王志文到庭参加了诉讼，上诉人的法定代表人张军、被上诉人的法定代理人姚云辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉金梧桐公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费和保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人签订《补偿协议》目的在于进行房地产开发。涉案土地系划拨地，系进行招拍挂，取得土地使用权后，才能进行项目开发。因上诉人没有取得土地使用权，故无法在该土地进行开发。二、被上诉人未按《补偿协议》履行，上诉人未取得该土地，签订的该协议目的不能实现。现涉案土地的使用权证仍在被上诉人名下，上诉人未取得该土地使用权，该协议未实际履行。三、一审法院以上诉人办理了土地规划手续，便取得该土地的使用权，是错误的。上诉人办理规划手续，只能证明上诉人依法取得该土地，不能证明取得该土地的使用权。上诉人是否办理规划手续，都不是土地取得的前提。四、一审法院认定被上诉人已交付259.5㎡的土地，不是事实。该土地在未进行招拍挂的情况下，被上诉人如何将土地交付给上诉人？上诉人的测绘图实际占有面积为1273.76㎡，不能认定包含了被上诉人的259.5㎡的土地。五、按照法律规定，上诉人占用被上诉人的土地是无法进行开发和施工的。若上诉人竞拍下了该土地，又强占该土地进行开发，不能摆脱规划部门的监管。即使上诉人实际占用了被上诉人的土地，也只是一种侵权行为，被上诉人据此可以主张侵权赔偿，而非按《补偿协议》主张权利。六、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，被上诉人依法应承担举证责任，一审法院要求上诉人举证是否侵占被上诉人土地的事实，违背了民诉举证原则。七、根据吉首市的文件，被上诉人的土地已作为公共通道，由政府委托被上诉人继续管理。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请。被上诉人市园林处答辩称，一、关于双方当事人是否履行了《拆迁补偿协议》的问题。本案答辩人已全部履行该协议的义务，表现在两方面：一是答辩人收到上诉人的搬迁费后，与承租户解除了租赁合同，并进行清场；二是答辩人将原门面全部进行拆除，并将场地交付给上诉人。上诉人以答辩人未履行义务而抗辩，不能成立。二、关于上诉人是否使用答辩人的土地问题。双方签订协议合法有效，答辩人按约履行了义务，上诉人也应履行约定义务，至于上诉人是否使用该土地，是上诉人自己的事情，与答辩人无关。事实上，上诉人已经占有了答辩人的土地，表现为两点：第一，上诉人办理规划手续时，已使用了该土地；第二，上诉人在开发时使用了该土地，《测绘图》记载房屋建成后占地1276.76平方米，其中包含答辩人的原土地259.5平方米。三、关于答辩人的诉请是否有证据证明的问题。答辩人提交了《拆迁补偿协议》，该协议约定上诉人用开发后的门面置换答辩人的土地。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人市园林处向一审提起的诉讼诉请求：请判令被告用龙凤文苑原少儿图书馆一楼103、102、101号门面进行等面积置换223.3㎡交付给原告。一审法院认定事实，2008年5月16日，原、被告双方为龙凤文苑项目开发签订了《吉首市园林处峒河游园门面拆迁补偿协议》。该《协议》约定原告临近吉首市少儿图书馆的门面由被告拆迁，并以实物置换的方式进行补偿。补偿面积为223.3㎡。临街面长不低于10米（自靠近峒河游园一侧算起）；被告方在开发项目正式竣工验收后一个月内将补偿的门面交付给原告管理使用，三个月内办理好房屋产权证书交给原告，土地使用权证以开发项目其他购房办理时间为准。之后，原告在收到被告交付的原房屋承租户拆迁补偿安置费用后，如约履行了拆迁义务，将诉争土地上原建筑物（临时建筑）拆除，将土地交付给被告使用。后被告将应补偿给原告的104号门面出售给了李之辞。2015年7月7日，原告以被告处分原告拆迁安置补偿房屋，损害其合法权益为由诉讼至该院。另查，被告龙凤文苑项目下的规划用地面积为2028.82㎡。实际使用1276.76㎡。双方诉争的拆迁补偿所涉及的土地包括在龙凤文苑规划用地范围之内。拆迁前原告在诉争地处搭建有临时建筑用于经营活动。2015年10月14日，原告向该院提出财产保全申请，该院以（2015）吉民初字第1106-1号民事裁定查封了被告金梧桐公司开发的位于峒河办事处人民北路47号文苑大厦原少儿图书馆项目一楼101、102、103号门面。2016年6月13日，原告撤回了对第三人财信投资公司及第三人李之辞的起诉。一审法院认为，原、被告双方为房屋拆迁安置补偿发生纠纷，当事人诉争焦点在于拆迁补偿协议是否实际履行的争议。在本案中，原、被告双方于2008年5月16就拆迁原告房屋（临时建筑）达成了《吉首市园林处峒河游园门面拆迁补偿协议》，协议订立双方当事人均具有民事行为能力，该协议是双方当事人之间真实意思表示，不违背法律，行政法规禁止性规定，且不损害他人利益。完全符合法律规定的合同效力要件，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告金梧桐公司以该协议未实际履行进行抗辩，理由是涉案土地没有依法出让，被告无法使用原告土地，《协议》不存在履行的客观前提基础，故原告不能依据未实际履行的《协议》作为主张权利的依据。但是，在客观上，《协议》在订立后，被告在及时支付了门面租赁户的搬迁费用后，原告按约定与原租赁门面的经营户解除租赁合同，将房屋交付被告并予拆除，履行了《协议》约定的原告应当承担的义务，所涉及的土地由被告进行开发建设龙凤文苑项目至今。虽然涉案土地使用权至今仍登记在原告名下（吉国用2006第3-1-23号土地使用权证）。但是该土地是在被告龙凤文苑项目的规划范围之内。双方并未就土地使用权有争议。且龙凤文苑项目规划面积2028.82㎡，房屋实际占地1273.76㎡。现被告的抗辩不能证明其未实际占用原告土地。被告在办理了土地使用的规划许可手续，享有了对该土地的实际使用权，现土地权属未变更已历时多年，该行为仅能证明被告在违规使用土地。即被告在与原告订立了《协议》取得了原告土地使用权后未按法定程序办理土地权属变更登记，被告现以其自身不作为，行为不当导致的法律后果作为抗辩理由主张《协议》未实际履行，该理由不能成立，该院不予确认。反之，原告以《协议》为依据向被告主张拆迁补偿权利于法有据，被告理当承担《协议》约定的拆迁补偿义务。现被告龙凤文苑项目101号（不临街52.78㎡）、102号（不临街89.28㎡）、103号（临街104.3㎡）门面处于空置状态，原告主张对以上3个门面共计223.3㎡拆迁补偿置换权该院予以支持。关于被告辩解的诉讼时效问题，因涉案龙凤文苑项目至今尚未验收，不存在被告辩解的原告诉讼已超过诉讼时效期间的情形，该理由不成立，该院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湘西州金梧桐房地产开发有限公司在其开发建设的文苑大厦竣工验收后一个月内将该房屋的103号（104.3㎡）、102号（89.28㎡）、101号（29.72㎡）三个门面面积总计223.3㎡的房屋交付原告吉首市园林绿化管理处。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全费5000元，合计13800元由被告金梧桐公司承担。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明，2016年6月13日，一审法院作出了（2015）吉民初字第1106号民事裁定书，准许被上诉人市园林处对原审第三人湖南财信工程投资担保有限公司、李之辞撤回起诉。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人金梧桐公司是否应当按将涉案门面置换给被上诉人市园林处。双方当事人签订的《吉首市园林处峒河游园门面拆迁补偿协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应按照该协议全面履行自己的义务。该协议签订后，被上诉人按约将原房屋拆除，并按期将土地交付给了上诉人金梧桐公司，因此，被上诉人按约履行了自己的义务。上诉人称被上诉人未按该协议履行，上诉人未取得该土地使用权。根据查明事实，上诉人开发的“文苑大厦”项目，规划用地面积为2028.82㎡，其中包括涉案的土地，而上诉人能顺利办理该项目的规划手续，并交由施工单位进行了施工，充分说明了被上诉人已将涉案土地交付给了上诉人，且上诉人取得了该土地的使用权并进行了使用。若被上诉人未将涉案土地交付给上诉人或允许上诉人使用，那么上诉人将无法办理此面积内的项目规划手续，也将无法进行工程施工，至于上诉人将涉案土地用于何种用途，系其规划的事项，不能以此对抗被上诉人，因此，上诉人称被上诉人未履行该协议及其未取得土地使用权的理由不能成立。该协议签订后，被上诉人履行了自己的义务，而根据该协议的约定，上诉人有义务将涉案项目的223.3㎡（临街10m）的门面置换给被上诉人。因该协议未约定具体置换门面的位置，现被上诉人所开发的涉案项目101、102、103号门面处于空置状态，并符合置换条件，据此，一审法院判决上诉人将其开发的“文苑大厦”103号（104.3㎡）、102号（89.28㎡）、101号（29.72㎡）三个门面面积总计223.3㎡的房屋交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人金梧桐公司上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人湘西自治州金梧桐房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨光福审判员 彭继武审判员 张安成二〇一七年四月二十五日书记员 张 艺附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：