（2017）粤0114民初4号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-08-11
案件名称
杨动斌与许名欣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨动斌,许名欣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初4号原告:杨动斌,男,1969年5月18日出生,汉族,住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：雷应熹，广东红棉律师事务所律师。被告:许名欣,男,1977年2月25日出生,汉族,住广东省饶平县。委托诉讼代理人：陈远简，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟强，广东正大联合律师事务所律师。原告杨动斌与被告许名欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨动斌及其诉讼代理人雷应熹，被告许名欣的诉讼代理人陈远简到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨动斌向本院提出诉讼请求：1.被告退还保证金24万元、房屋租金48万元、水电周转押金2万元、装修押金23000元，赔偿原告各项损失4689620元，合计5452620元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，被告向原告推荐位于广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号1-8物业作为酒店经营，原、被告于2014年8月18日签订房屋租赁合同，约定原告租赁涉案物业作为酒店经营，租赁期限为十年，被告按房产证房屋用途出租给原告使用，原告自行用作酒店经营，并对免租期、保证金、租金、违约责任等做出具体约定。合同签订后，被告将涉案物业交付原告，原告按照酒店经营要求对涉案物业进行设计、改造、装修、设施设备更新和添置以及消防设计、工程施工，工程完工后以广州君家酒店有限公司向广州市公安局花都区分局消防主管部门申请消防验收。2016年10月12日广州市公安局花都区分局防火监督大队出具花公消设备补字【2016】第0001号建设工程消防设计备案材料补正通知书，要求广州君家酒店有限公司补充提交涉案物业的以下资料：建设工程规划许可证明文件或城乡主管部门批准的临时性建筑证明文件复印件（原告已将被告交付的涉案物业房产证复印件向消防部门提交）。至此，由于涉案物业土地用途为住宅用地，涉案物业房屋用途也为住宅。因此原告无法向消防主管部门提交涉案物业可作酒店经营的规划许可文件，涉案物业无法作为酒店经营。由于未取得消防验收许可，原告设立的酒店至今仍无法营业。至此，由于涉案物业房屋性质无法作为酒店经营，导致原告合同目的根本无法实现，且原告并无过错，因此，原告要求解除涉案租赁合同并要求被告赔偿原告为租赁涉案物业进行酒店经营而实施的装修设计、装修工程、消防工程，购置设施设备、加盟费等费用合计4682473元。被告许名欣辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、答辩人与被答辩人解除《房屋租赁合同》，是由于被答辩人违约拖欠答辩人的租金造成的，答辩人没有任何违约行为，被答辩人要求答辩人退还租金及赔偿损失没有事实和法律依据。二、被答辩人以涉案租赁物不能取得消防许可，无法作为酒店经营，要求答辩人赔偿损失的理由不成立。根据《房屋租赁合同》第二条、第十九条的约定，被答辩人在签订合同时完全清楚租赁物的使用性质，及租赁物进行二次装修开业前的消防验收由被答辩人负责。因此，被答辩人以涉案租赁物不能取得消防验收，无法作为酒店经营要求答辩人赔偿损失理由不成立。三、被答辩人无权要求答辩人退还租赁保证金。合同第五十条约定，因乙方原因导致本合同被解除的，甲方有权不退还保证金。四、被答辩人无权要求答辩人退还装修押金。合同第二十八条约定，乙方装修前应将装修押金交付给甲方，在装修工作完成后，经确认未破坏租赁房屋结构和设备，未违反甲方批准之方案及图纸，甲方在上述检查完成后一个月内将装修押金退还乙方。因被答辩人未经答辩人批准在租赁物楼顶天台加建违章建筑物，明显违反上述约定。五、被答辩人无权要求答辩人退还水电费周转押金。由于被答辩人拖欠租金导致租赁合同解除，现被答辩人尚没有将租赁物交还给答辩人，被答辩人与答辩人之间的水电费尚未结算。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号之一至之八，之一至之四的权属人是黄伟强，之五至之八的权属人是黄伟洪，房屋用途为商业、住宅。2014年1月25日，许名欣与黄伟洪签订租赁合同，承租了涉案物业，黄伟洪于2014年8月22日出具证明，同意许名欣对涉案物业对外招商和转租。2014年8月18日，许名欣（甲方、出租方）与杨动斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：第一条：甲方出租、乙方承租的房屋地址为广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号之1至之8，具体包括（详见本合同附件一所附产权证平面图，但该图仅供确定其位置之用）。第二条：租赁用途：甲方按房产证房屋用途出租给乙方使用。乙方自行用作经营酒店，如乙方需经营其他用途的，相关更改手续需乙方自行办理。第三条：租赁期限为10年，从2014年8月21日起至2024年8月20日，装修期为2014年8月21日至2014年12月20日，装修期甲方免收租金。第五条：本合同物业租赁费为甲方净收租金，不含税、不含发票租金为人民币80000元/月。甲方每月应交部分物业税费等费用由乙方负责交纳，乙方每月要将等额的应交纳税费单据复印给甲方留存。甲方免收管理费12000元/月，但物业维保、电梯维保、设施设备维保、房屋保险等管理费用由乙方负责，甲方作配合管理。2014年8月21日至2016年8月20日的月租金为80000元，2016年8月21日至2017年8月20日的月租金为82400元，2017年8月21日至2018年8月20日的月租金为84872元…第六条：在租赁期限内，租金按每季度支付，乙方需在前一个月的10日前交付下一季度的租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵销租赁费用。第七条：本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币240000元，首期租赁费用的计算期为2014年12月21日至2015年3月20日。第八条：在签署本合同之日乙方应向甲方缴付240000元租赁保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，另外交纳水电周转押金20000元作为乙方忠实履行本合同应缴水电费的保证。第九条：在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。未经甲方同意，乙方不得将退回保证金的请求权转让给第三人或者设定他项权利。第十四条：甲方提供电梯给乙方使用，电梯年审、电费、维护保养、维修等费用均由乙方负责支付，电梯产生的问题全部由乙方负责。第十六条：甲方已经对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议。第十七条：甲方应于2014年8月21日前将租赁房屋交付乙方，部分未完工工程不影响交付使用。交付时，双方签署房屋交接清单（附件二）。但乙方在没有全额支付首期租赁费用和保证金前，甲方有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任。第十八条：水、电、排污、排水等其它配套设施均按物业现状交付乙方使用，如乙方需增容使用的，相关手续及费用均由乙方自行承担。第十九条：甲方向乙方提供标的物有关房产资料、文件、力所能及协助乙方办理营业执照，本物业产权及建筑工程的消防验收意见书的用途均按现状交付，乙方在办理营业执照过程中需自行解决此问题。第二十七条：甲方物业按现状移交乙方接收。经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方应将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意，并需自行办理相关工程施工报批手续。基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险由乙方承担，与甲方无关。第二十八条：乙方装修前应将装修押金（按租户手册规定金额）交付给甲方。在装修工程完成后，经确认未破坏租赁房屋结构和设备，未违反甲方批准之方案及图纸，甲方在上述检查工作完成后一个月内将装修押金退还乙方，但不计利息。第四十一条：甲乙双方经过协商达到一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同。第四十六条：合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋按装修好现状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。乙方需在期限内自行处理完租赁物内所有可移动财产，否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担。如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权在乙方缴纳的保证金中扣除相关维修费用，不足部分由乙方承担。第五十条：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效。1.乙方超过合同约定日期15日拒不接收房屋的；2.未经甲方许可擅自改变承租单位的用途，经甲方书面通知后15天内未予改正；3.未经甲方书面许可擅自将房屋的全部或全部转租或转让他方或与他方共同使用；4.逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15天；5.违反中华人民共和国法律、法规进行非法经营活动；6.乙方破产或被停止经营，而不能继续履行本合同时；7.乙方发生其他违约行为，经甲方书面通知后14日内未予改正；8.逾期交纳税费超过15日。第五十一条：如因乙方的原因导致本合同被解除，乙方赔偿甲方的损失，甲方还有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。如因甲方原因导致本合同被解除，甲方赔偿乙方的损失。第五十二条：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额5%的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项和其他相关费用。此违约金将不影响本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同且保证金不退还。第五十八条：本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。第六十七条：在本合同的履行过程中，需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。1.甲方地址：松柏商业大厦物管处。2.乙方地址：广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号。第六十八条：本合同的附件与本合同具有同样法律效力。本合同的附件有：附件一：租赁房屋平面图、房地产权证、建筑工程消防验收意见书、业主同意转租证明；附件二：房屋交接清单；附件三：甲方的法人代表身份证；附件四：乙方营业执照和法人代表身份证；附件五：租户管理手册；附件六：租户装修手册。合同签订后，许名欣将涉案物业交付杨动斌使用，杨动斌于2014年8月20日向许名欣支付保证金240000元，水电周转押金20000元，支付3个月租金240000元。2014年9月2日，杨动斌租赁的涉案租赁物取得临时经营场所使用证明，该场地可以经营的项目有：其他（酒店）。合同履行过程中，许名欣（甲方）与杨动斌（乙方）于2014年12月6日签订补充协议，约定：一、现因乙方经营需要，甲方同意乙方申请拆除原有旧货梯，拆除费用、报废手续、所有风险等全部由乙方负责，因此而产生的所有问题由乙方负全部责任。二、所有拆除、申报手续等由乙方全部负责，甲方负责协助及监督乙方执行，乙方所有申报手续在10个工作日内全部办理好，并把原件交给甲方。三、乙方不得破坏房屋的主体结构，楼面需加固、梯井改造、梯井重建等工作由乙方负责，因此而产生的所有问题由乙方负全部责任。四、在签署本补充协议之日，乙方应向甲方缴付总额为180000元做为租赁期内货梯拆除一次性补偿，租赁合同到期届满后乙方无须再安装货梯。2014年12月10日，杨动斌向许名欣支付旧货梯款180000元，23000元装修押金。2015年5月29日杨动斌向许名欣支付2015年3月21日至2015年6月20日的租金240000元。杨动斌签订合同后对租赁物进行了装修，办理了名称为广州君家酒店有限公司的营业执照、税务登记证等。杨动斌称其装修工程竣工后向公安消防部门申请消防验收，但被告知涉案租赁物二至五层属住宅房屋，不得用于经营酒店，因此不予消防验收。因杨动斌没有按约缴纳租金，许名欣于2016年3月31日向本院提起诉讼，诉请解除合同，交还租赁物，支付租金及违约金、水电费等。本院于2016年9月20日作出（2016）粤0114民初3391号民事判决，判决：一、解除许名欣与杨动斌于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、杨动斌于本判决发生法律效力之日起十日内向许名欣交还涉案租赁物（已形成附合的装饰装修按现状交还）；三、杨动斌于本判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付租金至交还租赁物之日止，暂计至2016年8月20日的租金为1120000元，2016年8月21日至交还租赁物之日止的租金按合同约定的租金标准（2016年8月21日至2017年8月20日的月租金为82400元，2017年8月21日至2018年8月20日的月租金为84872元…）计算，于交还租赁物之日付清；四、杨动斌于本判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付上述拖欠租金的违约金，各季度租金的违约金的计算方法为以每季度租金总额为本金，自上一季度最后一个月的11日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计至付清款日止，违约金以本金为限；五、杨动斌于本判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付水电费7972元及违约金，违约金从2016年1月11日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计至付清款日止，违约金以本金为限；六、驳回许名欣的其他诉讼请求。杨动斌不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。二审期间，杨动斌提交广州市公安局花都区分局防火监督大队《建设工程消防设计备案材料补正通知书》作为证据，拟证明杨动斌在涉案物业设立酒店无法进行消防验收，因为涉案物业的土地用途和房屋使用性质为住宅，消防主管部门要求杨动斌提供涉案物业能够进行酒店经营的规范性文件，非杨动斌消防设计或消防设施设备、材料等违反消防法规导致。杨动斌并申请二审法院向广州市公安局花都区分局防火监督大队就涉案物业作为酒店经营能否通过消防部门报验进行调查；申请向广州市公安局花都分局调查对于商住用性质的物业作临时商用（经营酒店），是否符合消防验收标准；向广州市城市规划局花都区分局调取本案物业的建设规划许可证、规划用途。二审法院认为根据合同的约定，杨动斌对涉案房屋的用途、现状等已充分了解，双方对租金、违约责任等问题的约定也是在此基础上所作出的真实意思表示，杨动斌未举证证明许名欣未按照房产证用途交付房屋，其主张因许名欣未告知涉案房屋无法作为酒店经营构成违约缺乏合同和事实依据，不予支持。同理，杨动斌调查取证的申请因缺乏必要性，不予接纳。广州市中级人民法院于2017年2月23日作出（2016）粤01民终17709号民事判决，判决维持本院（2016）粤0114民初3391号民事判决第一、二、三、五、六项，变更第四项为“杨动斌于本判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付上述拖欠租金的违约金，各季度租金的违约金的计算方法为以每季度租金总额为本金，自上一季度最后一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计至付清款日止，违约金以本金为限”。二审民事判决现已生效，杨动斌认为因涉案物业房屋用途为住宅，其无法向消防部门提交涉案物业可作酒店经营的规划许可文件，涉案物业无法作为酒店经营，由于未取得消防验收许可，杨动斌设立的酒店至今无法营业，导致合同目的无法实现且其无过错，要求许名欣返还租赁保证金、租金等及赔偿损失。本院认为，许名欣与杨动斌签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《房屋租赁合同》第二条约定许名欣按房产证房屋用途出租给杨动斌使用。杨动斌自行用作经营酒店，如杨动斌需经营其他用作的，相关更改手续需杨动斌自行办理。合同第十六条约定许名欣已经对租赁房屋及其周边环境对杨动斌进行了解释，杨动斌已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解，并同意按照房屋的现状接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议。合同第十九条约定许名欣向杨动斌提供标的物有关房产资料、文件、力所能及协助杨动斌办理营业执照，本物业产权及建筑工程的消防验收意见书的用途均按现状交付，杨动斌在办理营业执照过程中需自行解决此问题。涉案房屋的用途为商业、住宅，根据合同上述约定，杨动斌对涉案房屋的用途、现状等已充分了解，双方对租金、违约责任等问题的约定也是在此基础上所作出的真实意思表示。合同因杨动斌没有按约定缴纳租金已经法院判决解除，合同解除后相应的法律后果应由当事人各自承担。合同约定二次消防验收由杨动斌负责，所以涉案房屋无法通过消防验收的责任也应由杨动斌承担，许名欣对此没有过错，因此，杨动斌要求许名欣退还租赁保证金、房屋租金及赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。因合同已解除，因此，杨动斌缴纳的水电周转押金20000元及装修押金23000元，许名欣应予退还。许名欣以杨动斌尚未向其交还租赁物及双方的水电费未结算及以杨动斌在装修时未经同意在天台加建违章建筑为由不同意退还上述费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告许名欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨动斌退还水电周转押金20000元；二、被告许名欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨动斌退还装修押金23000元；三、驳回原告杨动斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24984元，由原告杨动斌负担24787元，被告许名欣负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘丽琼二〇一七年四月二十五日书记员 袁美华 来自：