（2017）辽01民终3989号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人叶松林与被上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶松林,辽宁亿佳置地发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3989号上诉人（原审原告）：叶松林，男，1986年7月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张兴武，男，1967年4月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区沈新路107号。法定代表人：徐艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩姝男，辽宁正直律师事务所律师。上诉人叶松林因与被上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司（以下简称“亿佳公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶松林上诉请求：1.解除双方之间商品房买卖合同；2.被上诉人返还购房首付款171,654元；3.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：本案适用“情势变更”原则。一、合同成立以后客观情况发生了上诉人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。我退房是因为父亲生病致使我经济困顿买不起房子的客观原因。我们双方曾于2014年7月8日签订了正式合同，但提出退房是在签订合同一个月以前，那时候房子并没有降价，我是有买房子的主观意愿的。但在签订正式合同一个月以后，我父亲生病，开发商承诺我方的贷款也没办理下来，我没有能力交付剩余房款。这是在我订立合同时无法预见的情况。二、继续履行合同对上诉人明显不公平、不能实现合同目的。上诉人与父母共同生活，买房子的贷款将来也是三口人共同偿还。上诉人在父亲生病后已经没有实际履约能力，即便贷款办理下来，上诉人也并无还款能力。如果不解除合同，而我们又不能欺骗贷款买房，那么实际上就是我们的18万元首付款就只能一直滞留在开发商手中。我们愿意承担合同约定的8400元违约金以平衡双方利益。亿佳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案不适用情势变更原则：一、上诉人2014年签订合同，其为1986年生人，合同订立时已年满28岁，是可以独立承担责任的人，签订合同系双方真实意思表示，按合同法规定除了显失公平、不可抗力等情况不可解除合同。二、上诉人买房说是父母共同所有、共同还贷，但没有证据证明，按照物权法规定，其共同所有的住房在合同订立时应与所有人签订合同。该案签过两份合同，历时一年，签合同时明确写明为上诉人单独所有，因此上诉人父亲生病不能成为解除合同的理由。三、该案一审开过两次庭，第一次庭审时上诉人强调解除合同是因为欠60元信用卡，导致不能办理贷款。第二次庭审时上诉人说因为父亲生病导致履约不能，上诉人自己对解除合同的原因前后矛盾，我方怀疑其真实目的。因此本案不适用情势变更原则。四、解除合同在现实办理中存在障碍，在双方签订商品房买卖合同经房产局备案后，房地产开发企业按照总房款缴纳了营业税。叶松林向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2．判令被告返还原告180,054元首付房款；3．诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年10月18日，原告叶松林与被告辽宁亿佳公司签订了编号为E1416064411的《商品房买卖合同》，约定：原告叶松林购买被告辽宁亿佳公司开发的项目名称为“富顿公馆”、位于沈阳经济技术开发区花海路7-1号1-6-2、建筑面积为94.2㎡的商品房一套，合同总价款为600,054元。该商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定：签约当日付首付款180,054元整，贷款42万元，于签约后三十日内付清。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。2013年10月21日，原告叶松林支付了首付款180,054元，后原、被告双方到沈阳市房产局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。现原告以涉案房屋被告未能帮助其办理贷款手续、且因原告父亲患病导致原告没有贷款能力、贷款偿还能力，并依据情势变更原则要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；被告返还原告180,054元首付房款。一审法院认为，原告叶松林与被告辽宁亿佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。本案的争议焦点就是原告叶松林要求解除商品房买卖合同的诉讼请求是否符合法定的或者约定的合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告并未举证证明在商品房买卖合同履行中被告存在上述法律条款规定的行为，故原告不具备解除合同的法定情形。本案原告叶松林购买的商品房为现房，且被告已配合原告办理了商品房备案登记手续，因原告交付首付款后至今未能办理贷款导致被告未能交付房屋，故被告并未违约，原告依据合同约定亦不享有合同解除权。原告叶松林所称被告辽宁亿佳公司承诺帮助其办理贷款一事，因其未提供证据证明，故对其主张的该事实，不予确认，同时办理房屋贷款系买受人履行商品房买卖合同的主要义务，故原告以被告未能帮助其办理贷款手续为由要求解除合同的诉讼请求不成立，不予支持。原告以原告父亲患病导致原告没有贷款能力、贷款偿还能力，认为发生了情势变更，并依据情势变更原则要求解除合同。一审法院认为，原告父亲患病与原告的贷款能力、贷款偿还能力无必然联系，原告父亲患病这一事实不属于适用情势变更原则的“情势变更”，故不能以此为依据解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告叶松林的诉讼请求。案件受理费3902元，由原告叶松林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人叶松林提交了个人信用报告，证明其第一年没有办理贷款是因为信用卡有点欠款问题，不是因为房屋价格变动原因。被上诉人亿佳公司认为该情况不能成为解除合同的理由。本院对该份证据予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人叶松林与被上诉人亿佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于上诉人主张本案已发生情势变更，其已经没有履约能力应当解除合同的问题，上诉人父亲患病这一事实虽是上诉人签订合同之时无法预见的，但并不与其是否有履约能力发生必然联系。在被上诉人没有违约行为，且不同意上诉人解除请求的情况下，上诉人不享有单方解除合同的权利，故对其上诉主张，因缺乏合同及法律依据，本院难以支持。综上所述，叶松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由上诉人叶松林负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军代理审判员 史舒畅二〇一七年四月二十五日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”