（2017）粤0103民初1245号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黄永华与李斌、李彪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄永华,李斌,李彪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初1245号原告：黄永华，男，1945年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。委托代理人：张紫钰，广东宏港律师事务所律师。被告：李斌，女，1967年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：李彪，男，1970年3月31日出生，汉族，住广州市越秀区。上述被告共同委托代理人：邹少铜，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述被告共同委托代理人：史鹏，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告黄永华诉被告李斌、李彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄永华的委托代理人宋筠、张紫钰、被告李彪及李斌、李彪的共同委托代理人邹少铜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永华诉称：自2005年5月起，原告开始承租被告拥有的广州市荔湾区XX档商铺用作经营凉茶。2014年1月1日，原、被告就续租案涉商铺签订了《广州市房屋租赁合同》，双方约定由原告承租案涉商铺用作经营凉茶，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年1月10日，原、被告签订了案涉合同的补充协议，变更了其中的租金等条款。2014年8月，被告以装修为由，将长寿西路28-34号的所有商铺（包括案涉商铺）收回，并承诺在装修完后尽快重新交付给原告使用，但至今未能再将案涉商铺交还给原告使用，期间原告多次与被告协商交还事宜，但无果。且双方协商期间，原告发现被告在未经其同意下，违反约定将案涉商铺租赁给他人经营使用，导致原被告双方的租赁协议无法继续履行。在被告收回案涉商铺“装修”期间，原告不得不另行租赁地点存放原凉茶铺的设备、设施，且在被告将案涉商铺另行租赁给他人后，不得不解除原凉茶铺聘请的员工的劳动合同，从而产生巨额损失。原、被告签订的案涉租赁合同合法有效，双方应当予以履行，被告在案涉合同生效后，以装修为名收回案涉商铺，且长期未能实际交付，致使原告无法正常使用，后又未经原告同意，违反约定将案涉商铺租赁给他人经营使用，令原告的合同目的根本不能实现，被告的前述行为已构成违约，依法应当承担违约赔偿责任。据此，请求判令：1、解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金79367.5元（其中，2014年8月1日至12月31日按8144元/月×1%×153日计为12460.32元，2015年1月1日至12月31日按8551元/月×1%×365日计为31211.15元，2016年1月1日至12月31日按8979元/月×1%×365日计为32773.35元，2017年1月1日至1月31日按9428元/月×1%×31日计为2922.68元）；3、被告向原告赔偿两员工工资、经济补偿金、生活费等合计165466.46元，仓库租金48000元（按每月1600元计，暂计至2017年1月），营业损失150000元（2014年8月起至2017年1月共30个月，按5000元/月），合计363466.46元；4、被告返还租赁保证金16588元；5、本案受理费由被告承担。被告李斌、李彪共同辩称：不同意原告诉请。1、同意解除《广州市房屋租赁合同》及补充协议，在2015年10月27日双方已经解除了《广州市房屋租赁合同》及补充协议，原告提供的证据第30页，第三次协商时双方已经一致确认解除了合同；2、被告并没有违约行为，涉案店铺没有续约的原因是店铺所在位置属于消防通道，被告要求原告提供消防通道门的钥匙，但原告拒绝提供，因此导致双方就涉案商铺续租事宜没有达成一致意见，因此双方解约，因此被告没有违约；3、关于原告诉请赔偿数额，合同在2015年10月27日已经解除，在此之后所产生的费用都不应该由被告承担。关于违约金，原告主张违约金的依据是补充协议关于逾期交房的违约责任，但本案中店铺收回进行装修是经过原告同意，在店铺装修完后，被告也向原告交付了店铺，只是原告不愿意提供消防通道钥匙，没有继续完成房屋的租赁，因此本案不适用逾期交房的违约条款；关于员工工资、经济补偿金、生活费等，上述费用的产生是因为原告单方解除与员工的劳动合同引起的，与被告没有关系，且被告在与原告签订《广州市房屋租赁合同》时，是无法预见原告单方解除劳动合同，因此对于原告该损失被告不应承担赔偿责任；关于原告主张的仓库租金、营业损失，本案中缺乏相关证据予以证明，对该两项费用被告不同意支付。经审理查明：广州市荔湾区XXX房屋是一幢七层高的楼房，其中广州市荔湾区XXX楼、XXX楼阁楼的产权人是被告李斌、李彪。经本院现场勘查查明，广州市荔湾区XXX号档商铺（现地址是广州市荔湾区XXX档，以下简称“涉案商铺”）高一层（含阁楼），建在广州市荔湾区XXX号房屋《房地产权证》附属的用地界址图所示的西北则余地的地方，该余地实际是消防通道，即该商铺建在消防通道的北端出口处。该商铺的后面是通往广州市荔湾区XXX号二、三楼的通道楼梯，该商铺呈梯形，门口宽2.55米，底端宽2.35米，铺位深度即长度4.97米，商铺后面是通往二、三楼楼梯的通道，与铺位相连的有上盖的通道深即长度3.2米，宽度分别是2.34米、2.10米。该商铺原包含上述与铺位相连的有上盖部分，后被告装修商铺时将商铺的后墙向北移动了3.2米，导致商铺的深度即长度宿小的3.2米，而变成现状。另，广州市荔湾区XXX号的建筑面积不包括该商铺的建筑面积，该商铺的建设没有取得建设工程规划许可证，没有产权证。又查，2014年1月1日，被告李斌、李彪（甲方）与原告黄永华（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区XXX号一楼自编西侧一档商铺房号的房地产出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积18平方米，租赁期限2014年1月1日至2018年12月30日，月租金额人民币2500元等等。2014年1月10日，被告李斌（甲方）与原告黄永华（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，双方于2014年1月1日签订的位于广州市荔湾区XXX号一楼自编西侧1号档口的《广州市房屋租赁合同》作如下补充仅供双方共同遵守：租赁期限变更为从2014年1月1日到2018年12月31日止；每月标准租金为人民币3800元，标准租金缴纳的租赁税费由甲方承担；由于甲方额外提供水、电、空调设备、公共水防、卫生及公用面积等及日常管理等业务，为乙方经营提代良好的经营环境，经甲乙双方友好商，乙方提出对上述事项除对租金档口支付标准租金外每月另外以现金方式对上述事项进行补偿给甲方（下称：补偿费），乙方需每月支付补偿费人民币4344元，如若补偿费需要支付租赁税费由乙方承担，补偿费为甲方实收金额；乙方每月实际缴纳金额为标准租金加补偿费合共人民币8144元，标准租金和补偿费每年递增5%，补偿费支付时间从2014年1月1日到2018年12月31日止；甲乙双方协定的租赁期限、缴纳费用情况如下：2014年1月1日至2014年12月31日月缴纳金额人民币8144元，2015年1月1日至2015年12月31日月缴纳金额人民币8551元，2016年1月1日至2016年12月31日月缴纳金额人民币8979元，2017年1月1日至2017年12月31日月缴纳金额人民币9428元，2018年1月1日至2018年12月31日月缴纳金额人民币9899元。标准租金及补偿费按月结算，甲乙方在每月的10号前以现金转账方式缴纳给甲方指定的账号；乙方向甲方交纳人民币16588元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日乙方清缴所有费用及税费后将保证金无息原额退回给乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月交付金额的1%向乙方支付违约金等等。上述《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，两被告依约将涉案商铺交原告使用，原告也依约向两被告交纳了保证金16588元及每月依约向两被告交纳租金及补偿费。而原告向两被告承租涉案商铺后，用涉案商铺经营广州市荔湾区浩东凉茶店并办理营业执照，原告黄永华为该店的经营者。后来原、被告协商一致由被告收回涉案商铺进行统一装修，装修期间不用原告交纳租金、补偿费，待被告将涉案商铺修好交回原告使用，原告才重新交租金、补偿费。2014年8月1日，原告迁出涉案商铺并把涉案商铺交回被告。原告向被告交纳租金、补偿费至2014年7月31日止，以后再没有向被告交纳过租金、补偿费。2015年5月下旬，被告发短信通知原告涉案商铺已经装修好，请收回商铺继续经营。原告经察看发现涉案商铺经两被告装修后，被告将商铺的后墙向北移动了很多，导致商铺的深度即长度宿小了很多，使用面积减少了很多，而两被告还要求原告按原来的租金标准支付租金，原告于是拒绝接收涉案商铺。两被告于是委托邝生与原告协商收铺事宜，经二次协商不成，2015年10月27日第三次协商时，邝生代表两被告提出单方解除两被告与原告的租赁关系，请原告提出赔偿；而原告表示同意解除租赁关系，并表示统计好损失再与被告方协商赔偿。两被告于是将涉案商铺另行出租他人使用。再查，杨明英、郝锐斯均原是广州市黄家庄凉茶销售有限公司长寿分店的员工，均是2005年入职，该分店的经营地址是涉案房屋所在地。2014年7月20日，原告经营的广州市荔湾区浩东凉茶店（甲方）与杨明英（乙方）签订劳动合同变更协议约定：“从2014年8月1日起，需将甲方承租的档口暂时收回进行统一装修，装修期间，浩东凉茶店无法继续经营，为此，甲乙双方友好协商，兹将双方于2014年5月20日签署的劳动合同暂时做如下变更：一、原合同约定甲方支付乙的工资为4000元/月，装修期间，甲方暂停发放工资，转为发放给乙方生活费1500元/月，直至装修完毕，浩东凉茶店重新恢复经营后，甲方再与乙方协商新的工资标准。”同日，原告经营的广州市荔湾区浩东凉茶店（甲方）与郝锐斯（乙方）签订劳动合同变更协议约定：“从2014年8月1日起，需将甲方承租的档口暂时收回进行统一装修，装修期间，浩东凉茶店无法继续经营，为此，甲乙双方友好协商，兹将双方于2014年4月20日签署的劳动合同暂时做如下变更：一、原合同约定甲方支付乙的工资为6000元/月，装修期间，甲方暂停发放工资，转为发放给乙方生活费2000元/月，直至装修完毕，浩东凉茶店重新恢复经营后，甲方再与乙方协商新的工资标准。”2016年4月23日，原告经营的广州市荔湾区浩东凉茶店分别向杨明英、郝锐斯邮寄送达了解除劳动合同通知书。杨明英、郝锐斯于是分别向广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁。2016年9月21日，广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会作出穗荔劳人仲案字[2016]704号仲裁裁决书，裁决：一、确认申请人（指杨明英，下同）与被申请人（指广州市荔湾区浩东凉茶店，下同）2011年5月20日至2016年4月23日的劳动关系于2016年4月23日解除；二、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人出具解除劳动证明给申请人；三、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人解除劳动关系经济补偿金20845元；四、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人额外的当时5倍工资的补偿20000元；五、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费31150元。同日，广州市荔湾区劳动人事争议仲裁委员会作出穗荔劳人仲案字[2016]705号仲裁裁决书，裁决：一、确认申请人（指郝锐斯，下同）与被申请人（指广州市荔湾区浩东凉茶店，下同）2011年5月9日至2016年4月23日的劳动关系于2016年4月23日解除；二、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人出具解除劳动证明给申请人；三、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人解除劳动关系经济补偿金22000元；四、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人额外的当时5倍工资的补偿30000元；五、自本裁决发生法律效力之日起三日内，被申请人一次性支付申请人2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费41471.26元。上述两份裁决书作出后，各方当事人均没有向本院提起诉讼而发生法律效力。事后，原告向杨明英支付了解除劳动关系经济补偿金20845元、额外的当时5倍工资的补偿20000元、2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费31150元，共计71995元；原告向郝锐斯支付了解除劳动关系经济补偿金22000元、额外的当时5倍工资的补偿30000元、2014年8月1日至2016年4月23日期间的生活费41471.26元，共计93471.26元。以上合计165466.26元。又查，原告以每月租金1600元的价格从2014年8月1日起至2017年1月31日止期间向案外人梁钰琼承租了广州市番禺区大石镇沙溪村东华路10号作仓库，用于存放涉案商铺的凉茶设备及杂物。在本案庭审中，被告李彪表示追认被告李斌（甲方）与原告黄永华（乙方）于2014年1月10日签订的《补充协议》。本院认为：两被告出租给原告的涉案商铺是座落于消防通道上的商铺，没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定。被告李斌、李彪（甲方）与原告黄永华（乙方）于2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》以及被告李斌（甲方）与原告黄永华（乙方）于2014年1月10日签订的《补充协议》无效。由于合同无效，不存在解除的问题，故原告诉请判令解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。由于合同无效，不存在违约的问题，故原告诉请两被告支付违约金79367.5元（其中，2014年8月1日至12月31日按8144元/月×1%×153日计为12460.32元，2015年1月1日至12月31日按8551元/月×1%×365日计为31211.15元，2016年1月1日至12月31日按8979元/月×1%×365日计为32773.35元，2017年1月1日至1月31日按9428元/月×1%×31日计为2922.68元）的诉讼请求，本院不予支持。涉案商铺是座落于消防通道上，明显不可能取得建设工程规划许可证，原、被告还签订租赁合同，故对于合同的无效，原告、两被告均有同等的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告按生效的劳动仲裁裁决支付其两员工的工资、解除劳动关系经济补偿金、生活费合计165466.26元的损失，应由原告、两被告各承担一半，即由两被告向原告赔偿82733.13元（165466.26元÷2）。原告以每月租金1600元的价格从2014年8月1日起至2017年1月31日止期间向案外人梁钰琼承租了广州市番禺区大石镇沙溪村东华路10号作仓库，用于存放涉案商铺的凉茶设备及杂物。而原告于2016年4月23日已经向原告其员工杨明英、郝锐斯邮寄送达了解除劳动合同通知书，证实此时原告已经不打算继续经营广州市荔湾区浩东凉茶店，故此时原告应以出售等方式处理广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，而不应继续承租房屋存放广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，2016年4月23日后原告继续承租房屋存放广州市荔湾区浩东凉茶店凉茶设备及杂物，属于原告故意扩大损失，其扩大的损失应由原告自行承担，故从2014年8月1日起至于2016年4月23日止共20个月又23天期间，原告向案外人梁钰琼承租广州市番禺区大石镇沙溪村东华路10号作仓库的租金损失33226.67元（1600元/月×20个月+1600元/月÷30天/月×23天），由原告、两被告各承担一半，即由两被告向原告赔偿16613.33元（33226.67元÷2），原告诉请的其他租金损失，本院不予支持。原告诉请被告赔偿营业损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》后，原告向两被告交纳了保证金16588元，故原告诉请两被告返还租赁保证金16588元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告李斌、李彪向原告黄永华赔偿原告赔偿两员工的工资、经济补偿金、生活费的损失合计82733.13元。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告李斌、李彪向原告黄永华赔偿仓库租金损失16613.33元。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告李斌、李彪向原告黄永华返还租赁保证金16588元。四、驳回原告黄永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8192元，由原告黄永华负担5573元，由被告李斌、李彪共同负担2619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何锦堂人民陪审员 李文姬人民陪审员 黄 镭二〇一七年四月二十五日书 记 员 吴 帆姚晓丹 搜索“”