（2017）粤0902民初第687号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-08-03

案件名称

茂名市政府物业经营管理中心与黄钦力、茂名市鑫翔商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

茂名市茂南区人民法院

所属地区

茂名市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

茂名市政府物业经营管理中心,黄钦力,茂名市鑫翔商贸有限公司,莫怡志

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条

全文

广东省茂名市茂南区人民法院民事判决书（2017）粤0902民初第687号原告：茂名市政府物业经营管理中心，住所地：茂名市。法定代表人：梁金龙，该中心职务主任。委托诉讼代理人：李亚汉，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎安宾，广东普罗米修（茂名）律师事务所实习律师。被告：黄钦力，男，1981年5月29日出生，汉族，住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。被告：茂名市鑫翔商贸有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：莫怡志，该公司总经理。被告：莫怡志，男，1974年7月21日出生，汉族，住茂名市茂南区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：林佳燕，广东海法律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：罗丹梅，广东海法律师事务所实习律师。原告茂名市政府物业经营管理中心诉被告黄钦力、茂名市鑫翔商贸有限公司、莫怡志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市政府物业经营管理中心委托诉讼代理人李亚汉、被告黄钦力委托诉讼代理人柯长川、被告茂名市鑫翔商贸有限公司法定代表人莫怡志及其委托诉讼代理人林佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市政府物业经营管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告返回租赁的房屋；2、请求判决被告向原告支付逾期返回房屋的违约金344630元；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年7月20日原告与被告黄钦力签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：(1)原告将位于茂名市朝阳路6号(面积为241平方米，房屋编号为001290108)的房屋出租给被告黄钦力；(2)该房屋的租赁期限为三年，即从2012年6月1日起至2015年5月31日止；(3)合同期满后，被告黄钦力如需继续租赁该房屋，须在合同到期日前三个月向原告提出续租申请；(4)租赁期满或合同解除后十天内被告黄钦力应返还该房屋及其附属设施，逾期不返还房屋的，原告有权收回该房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金。2015年3月23日，被告黄钦力向原告提交了《房屋续租申请表》，申请继续租赁该房屋店铺，并同意新签合同的租金在原合同的租金的基础上提高10%，租赁期限为3年。2016年1月5日原告再次对被告黄钦力做出了《关于收回店铺的通知》，要求其于2016年2月22日前返还租赁的店铺，原告并申请广东省茂名市油城公证处对原告向被告黄钦力送达《关于收回商铺的通知》的内容及过程进行保全证据。该店铺的工作人员收下了《关于收回店铺的通知》，并在通知回执上签了名。原告的工作人员还将另一份《关于收回店铺的通知》张贴在该店铺门口墙壁。据了解，2014年11月26日被告黄钦力与被告莫怡志共同设立茂名市鑫翔商贸有限公司（法定代表人为莫怡志），并利用被告黄钦力与原告之前所租赁的房屋开设商场，从事经营活动。所以被告茂名市鑫翔商贸有限公司、被告莫怡志也应承担向原告返还所租赁的房屋的法律责任。自2016年2月22日直至现在，被告都没有向原告返还所租赁的房屋。根据原告与被告黄钦力所签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁期满或合同解除后十天内被告应返还该房屋及其附属设施，逾期不返还房屋的，原告有权收回房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金。合同到期后，被告一直没有与原告签订新合同，每月按照中介评估机构评估增长后的金额交付租金15665元。自2016年2月22日至今，被告逾期11个月，所以被告应向原告交付租金为15665×11×2=344630元。被告拒绝返还租赁的房屋给原告造成了巨大的经济损失，现原告为了自己的利益向贵院提起诉讼，希望法院能依法审理，支持原告的诉讼请求。被告黄钦力答辩称,一、被告黄钦力认为原告请求被告向原告返回租赁房屋没有事实依据，违反了双方的租赁关系，其无权要求被告返回房屋。具体理由如下：原被告双方的租赁合同一直持续。至今，被告仍按照每月租金15665元向原告交租。交租的期限直至2017年8月31日。原、被告双方存在租赁关系，原告一直按照双方约定收取被告的租金，双方租赁关系并没有届满。原告要求被告返回租赁的房屋依法无据，应予驳回。二、被告方不存在任何违约，原告方要求被告支付逾期返回房屋违约金344630元，依法无据，应予驳回。首先，正如第一点答辩意见所述，双方存在租赁关系，租赁期限未满，因此不存在被告逾期返回房屋的事实，被告不存在违约。其次，即使被告在租赁期间存在违约行为，原告要求被告返回344630元，也没有事实依据，并且依法不符。因为被告一直向原告支付租金，租金每月为15665元，并且直至到2017年8月31日，该事实有原告向被告出具的发票为凭。原告在2016年2月22日后，不存在任何的经济损失。如果按照原告所称，其租金标准已经改变，双方就租金的交付金额存在争议，即使原告的理由获得法院的支持，也需要减去被告预交付的租金。但是，被告已经完全支付了租金，所以原告不存在任何的经济损失。再次，原告计算违约金的标准违反了合同法的相关规定。其计算违约金的标准已经超出了合同标的30%，这属于过高，所以依法也不应当支持被告的计算违约金标准。综上，原告的诉讼请求与客观事实不符，且违反法律规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告茂名市鑫翔商贸有限公司、莫怡志答辩称，原告与两答辩人、黄钦力仍在房屋租赁合同期间内，原告要求两答辩人及黄钦力返回租赁房屋无任何法定或者约定的事实与正当理由，两答辩人、黄钦力并无任何违约行为，不应当承担任何违约金，因此，原告的诉求无事实与法律支持，因此，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。具体的事实与理由如下：一、原告与被告黄钦力、两答辩人的房屋租赁合同依然在合同履行期限之内，不存在逾期不搬迁或者不返还租赁房屋的事实，原告要求返回租赁房屋无事实与法律依据，依法不应当支持。1、被告黄钦力、两答辩人依据约定及法律规定享有优先租赁权。原告与被告黄钦力、两答辩人于2012年7月20日签订房屋租赁合同，其中合同第四条第一款约定：“该房屋租赁期限为三年，即2012年6月1日起至2015年5月31日止。合同期满后，如被告黄钦力、两答辩人需要继续租赁该房屋，必须在合同到期日的三个月前向原告提出续租申请，如被告黄钦力、两答辩人在租赁期内履行合同情况良好，无拖欠租金行为，并同意原告适当提高租金（增幅一般为原合同租金10%）；双方可重新签订租赁合同”合同约定，原告的合同相对方有优先租赁权，即被告黄钦力、两答辩人有优先租赁权。2014年11月26日，被告黄钦力与答辩人莫怡志订立公司章程，共同设立答辩人鑫翔公司，登记住所地就是本案涉及的租赁房屋，即茂名市朝阳路6号至三至六号铺。自2012年6月1日起，被告黄钦力、两答辩人从未拖欠原告租金、水电费，一直遵照合同约定及原告要求，按时缴纳，从未出现拒不缴纳或者拖延缴纳的情况，履约情况非常好。租赁房屋一直由答辩人鑫翔公司占有及使用。2、原告与被告黄钦力、两答辩人的房屋租赁合同依然在合同履行期限之内。（1）被告黄钦力、答辩人莫怡志于2015年3月23日向原告提出续租申请，继续租赁上述合同中的房屋，同意新合同在原合同的租金基础上提高10%，租赁期限为3年，即被告黄钦力、答辩人莫怡志向原告发出订立新租赁合同的邀约邀请。（2）2015年8月19日，原告向答辩人鑫翔公司派发水电费结算单，当日答辩人莫怡志向原告刷卡缴纳2015年3月至7月份的水电费36821.03元，原告同日出具收据确认收到被告黄钦力、答辩人莫怡志交来的2015年3月至7月的水电费36821.03元，有答辩人莫怡志银行汇款凭证和原告的收据佐证。（3）2015年9月15日，答辩人莫怡志向原告刷卡缴纳2015年6月1日至2015年11月30日共6个月的租金，租金93990元，即15665元/月×6个月=93990元。同日，原告向答辩人莫怡志、被告黄钦力出具租金发票确认收到租金93990元。至此，虽然原告未与被告黄钦力、两答辩人签订新的书面的房屋租赁合同，但是原告按被告黄钦力、两答辩人的续租申请上的约定在原租金基础上加收10%作为新租金收取租金，并出具发票确认上述情况。即原告以收取租金的事实行为同意并承诺了被告黄钦力、两答辩人新租赁合同的申请，至此，双方新的租赁关系成立。（4）2016年1月5日，原告向被告黄钦力发出《关于收回商铺的通知》并公证送达。但该通知是原告单方面制作，无法证明原告有多次催促被告签订续租书面合同的事实，亦无法证明被告有在原告提出签订书面续租合同时拒绝签订书面合同的事实。原被告仍然在合同期限内，原告收回租赁房屋的行为违反双方约定，无事实与法律支持，原告单方面收回租赁房屋的行为存在过错。（5）2016年2月5日，答辩人鑫翔公司向贵院起诉，贵院立案受理（2016）粤0902民初247号，起诉要求原告继续履行房屋租赁合同。2016年3月7日，答辩人莫怡志、被告黄钦力向原告继续缴纳2016年3月1日至2016年5月31日共三个月租金，46995元，即15665元/月×3个月=46995元。同日原告出具发票确认收到被告黄钦力、答辩人莫怡志上述租金。原告以实际收取租金的行为确认与被告黄钦力、两答辩人继续履行房屋租赁合同，因此，答辩人鑫翔公司撤诉。此后，原告与被告黄钦力、两答辩人的房屋租赁合同一直在履行中，双方仍然在合同履行期限之内。被告黄钦力、两答辩人一直按照约定如期缴纳水电费及租金，原告一直依法收取租金并开具发票、收据等凭证，不存在逾期不搬迁或者不返还租赁房屋的事实，双方履约行为十分良好，原告要求返回租赁房屋无事实与法律依据。二、两答辩人不存在违约行为，原告诉请支付逾期返还房屋的巨额违约金344630元无事实和法律基础，依法不应予以支持。双方仍在房屋租赁合同履行期间内，无返还租赁房屋的前提，因此，更不可能存在逾期返还的事实，所以不存在支付违约金的基础。2、答辩人鑫翔公司在占有及使用租赁房屋的期间，一直对租赁房屋爱护有加，一直如期缴纳房屋租金、水电费，从未出现使租赁房屋受损或拖欠租金、水电费的客观违约情况。3、原告不存在任何租金损失，又未充分举证证明存在其他损失的情况，原告主张巨额违约金有不当得利的嫌疑。同时，根据原告主张自2015年6月1日后，其主张的评估机构增长后的租金是每月15665元，而两答辩人及被告黄钦力一直是按照增加后、原告主张增加10%后的租金缴纳，原告不存在任何租金损失。所以，原告主张违约金的请求无任何事实和法律依据。4、支付违约金的期间不明确。2012年7月20日签署的房屋租赁合同已经履约完毕，不能就上述合同的约定约束新的租赁关系，新的租赁关系已确立，不存在搬迁理由。5、未能签订书面的房屋租赁合同，过错方不在两答辩人或被告黄钦力，是原告一直延迟不通知签署书面合同。但原告已实际收取租金的行为确立双方新的租赁关系，所以两答辩人作为承租方非过错方，不存在违约情况，原告关于违约金的请求没有前提和基础。原告茂名市政府物业经营管理中心围绕诉讼请求依法提交了原告的事业单位法人证明书以及中华人民共和国组织机构代码、被告的身份证复印件、被告的营业执照及中华人民共和国组织机构代码证、《房产租赁合同》、《关于收回商铺的通知》及《公证书》、《关于收回商铺的通知的照片》、《茂名市恒业房地产评估有限公司评估报告》等证据，被告黄钦力围绕答辩意见向本院提交交付租金的增值税普通发票及交付租赁房屋水电费的结算票据等证据，被告茂名市鑫翔商贸有限公司、莫怡志围绕答辩意见向本院提交事业单位法人证书、鑫翔公司营业执照及其法定代表人身份证明、莫怡志身份证复印件、黄钦力身份证复印件、鑫翔公司章程、房屋租赁合同、房屋续租申请表、租金发票、水电费结算票据、刷卡缴费凭证、案卷受理通知书、民事裁定书、民事起诉状等证据。经庭审证据交换和质证，对原告、被告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月20日原告与被告黄钦力签订了《房屋租赁合同》，合同中约定该房屋的租金为每月13255元，租赁期限为三年（即从2012年6月1日起至2015年5月31日止）；合同期满后，被告黄钦力如需继续租赁该房屋，须在合同到期日前三个月向原告提出续租申请，如乙方在租赁期内履行合同情况良好，无拖欠租金行为，并同意甲方适当提高租金（增幅一般在原合同租金10%，低于或高于10%的，由市财政局重新委托评估，并按评估价确定租金增幅）。甲乙双方可重新签订租赁合同。2015年3月23日，被告黄钦力向原告提交了《房屋续租申请表》，申请继续租赁该房屋店铺，并同意新签合同的租金在原合同的租金的基础上提高10%，租赁期限为3年。原告至今未与被告续签书面租赁合同。另查明，被告黄钦力与被告莫怡志共同设立被告茂名市鑫翔商贸有限公司（法定代表人为莫怡志），经营场所为本案所租赁的房屋。该租赁的房屋至今仍由被告使用，被告按原合同约定的每月租金13255元提高为每月15665元，交租的年限直至2017年8月31日。被告租赁期间的水电费已付清。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告黄钦力签订房屋租赁合同，将涉案的房屋出租给被告黄钦力使用，由被告黄钦力支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁合同于2015年5月31日届满后，原、被告双方虽然未进行续约或重新签订租赁合同，但原告继续将涉案房屋交付被告使用并收取租金，被告黄钦力、莫怡志、茂名市鑫翔商贸有限公司继续使用原告的房屋并支付租金，双方形成事实的租赁合同关系。现原告在将涉案房屋交付被告使用并已收取被告至2017年8月31日的租金情况下，请求被告返回租赁房屋，没有事实和法律的依据，本院不予支持。同理，被告在履行事实的租赁合同中，使用涉案房屋并支付租金，不存在逾期返回房屋的违约行为，原告请求被告支付逾期返回房屋的违约金344630元，没有事实和法律的依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，判决如下：驳回原告茂名市政府物业经营管理中心的诉讼请求。案件受理费3235元（原告茂名市政府物业经营管理中心已预交），由原告茂名市政府物业经营管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员　　凌志青二〇一七年四月二十五日书记员　　吴茵茵百度搜索“”