（2017）辽01民终3222号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-25

案件名称

上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司与被上诉人于桂芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳新洲和田房地产开发有限公司,于桂芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终3222号上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人：华建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于桂芬，女，1960年3月31日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称“新洲和田公司”）因与被上诉人于桂芬房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。新洲和田公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致逾期办证的原因，并非新洲和田公司，而是施工单位、消防单位等主体导致的。二、一审判决认定的违约金过高，应该给予调整。1.新洲和田公司已将涉案房屋按时交付，并没有影响于桂芬的正常居住使用，没有导致于桂芬遭受经济损失。2.新洲和田公司销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金数额，如给予损失，将损害后期未办理入住业主的利益，于桂芬获得的利益也远远大于其造成的损失，并给新洲和田公司造成巨大的影响。3.法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但房屋的实际价值是使用，于桂芬在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值。于桂芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，内容合法有效，应按照合同约定如约履行，新洲和田公司抗辩是由于施工单位等案外人原因导致违约，根据合同相对性原则，新洲和田公司应向案外人主张或追偿。双方在合同中对违约责任承担方式和计算方法进行了约定，应按照该约定履行，导致新洲和田公司支付违约金的原因主要是其违约时间过长，不是违约金标准约定过高，于桂芬认为日万分之一的标准根据现行的商品房交易习惯并不高。不符合新洲和田公司主张下调违约金的条件或者理由，不应当对违约金进行调整。应按照合同约定如约履行支付违约金义务。新洲和田公司其他抗辩原因均不是本案不支付违约金的抗辩事由。于桂芬向一审法院起诉请求：1.新洲和田公司给付迟延办理房屋权属证照的违约金66768元（从2014年11月24日至2016年8月8日）;2.新洲和田公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月15日于桂芬与新洲和田公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定于桂芬购买新洲和田公司开发的位于沈阳市浑南区临波路18-7号2-24-1号，建筑面积为153.01平方米的房屋一处，房屋总价款1,070,000元。合同第八条约定，新洲和田公司应于2012年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定将具备施工、监理、勘察、设计建设单位验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金；逾期超过一年，买受人有权要求退房，出卖人应当于60个工作日内返还已付房款，并支付万分之一的违约金（因政府原因导致逾期办理的除外）。于桂芬于2013年5月24日缴纳物业费及电梯费等费用，办理了该房屋入住手续。在庭审中，新洲和田公司亦没有向法庭提供将于桂芬购买的房屋办理产权登记办案手续的证据。于桂芬多次找到新洲和田公司协商未果，故来院诉讼。一审法院认为，于桂芬与新洲和田公司签订《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案于桂芬于2013年5月24日办理入住手续，新洲和田公司应在548日内，即2014年11月24日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现新洲和田公司至今未履行该义务，且未举出其逾期办证符合合同约定的免责条件的证据，同时，新洲和田公司提出于桂芬的请求超过诉讼时效的抗辩理由，于桂芬未提供诉讼时效发生终止或者中断的证据，并且于桂芬的该项求诉讼时效期间为2年，故新洲和田公司应承担自2014年11月25日至2016年8月8日期间的逾期办证违约金1,070,000元×1/10000/天×602天＝66,554元，现于桂芬主张的请求金额为66,768元，故于桂芬的该项请求，一审法院对其合理部分予以支持。同理，对于新洲和田公司提出于桂芬的请求部分超过时效的抗辩理由，一审法院部分予以支持。对于新洲和田公司提出系施工单位原因导致逾期办证的抗辩理由，因双方在合同中并未约定该理由是免除违约责任的条件，且与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故新洲和田公司的该项抗辩，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付于桂芬逾期办理房屋产权登记违约金66,554元（自2014年11月25日至2016年8月8日止）；二、驳回于桂芬的其他诉讼请求。如果沈阳新洲和田房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,469元，由沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照协议的约定履行各自的义务。现上诉人未能按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于上诉人主张其逾期办证系施工单位、消防单位以及办证前置流程繁琐造成的，因其未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，上诉人应当承担违约责任，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。关于上诉人提出调整逾期办证违约金标准的主张。上诉人未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，使买受人无法取得房屋权属证书，必然对买受人造成损失。上诉人提出双方约定的违约金过高要求调整，应当承担举证证明责任，但上诉人并未提供证据证明约定的违约金低于造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定的计算违约金标准为“已付房款日万分之一”，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即对于合同无约定或损失数额难以确定的情况下，法律规定尚且保护已付房款的逾期贷款利息标准，则对于合同约定的“已付房款日万分之一”违约标准显然不属于约定过高的情形，对上诉人该项主张，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，469元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　孙　卓审判员　王　虹审判员　单　立二〇一七年四月二十五日书记员　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”