（2017）沪0117民初2548号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-09-19

案件名称

上海公益物业管理有限公司与上海景坤房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海公益物业管理有限公司,上海景坤房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2548号原告：上海公益物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭惠明，总经理。委托诉讼代理人：於炯，上海市公义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦祺，上海市公义律师事务所律师。被告：上海景坤房地产开发有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：张薇薇，总经理。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。原告上海公益物业管理有限公司与被告上海景坤房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙梦祺，被告的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海公益物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2015年4月至2016年9月期间的物业费86,285.52元。诉讼中，原告要求物业费计算至2016年12月，并申请变更诉讼标的为100,666.44元。事实和理由：被告系上海市松江区新桥场西路398弄2、4、204号阳光花园会所的权利人。原告与阳光花园业主大会签订了《物业服务合同》，业主大会选聘原告为阳光花园小区提供物业管理服务。根据《物业服务合同》的约定，原告按建筑面积向业主收取物业服务费。被告会所应缴纳的物业费标准为3元/月/平方米，被告会所的建筑面积共计1,953.48平方米，由于其中355.60平方米属于公用设施面积，故物业服务费按照1,597.88平方米计算，每月物业费为4,793.64元。被告至今尚拖欠自2015年4月起至2016年12月止的物业费100,666.44元未缴纳。故原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告上海景坤房地产开发有限公司辩称：不同意支付物业费。本案涉案房屋的性质属于会所，权利人确实登记为被告，但阳光花园小区业主委员会认为该会所归全体业主共同共有，一直阻碍被告占有使用房屋，而业委会与原告签订的物业服务合同也约定会所归全体业主共同共有，属于物业管理范围，因此物业费不应由被告承担。实际上，本案涉案房屋一直由小区业主及业委会按会所功能占有使用，而原告也未提供实际的物业服务，故被告不同意支付物业费。本院经审理认定事实如下：2010年3月17日，上海市松江区阳光花园小区业主大会(以下简称“业主大会”)与原告签订物业管理服务合同，合同约定，业主大会委托原告对松江区场西路398弄阳光花园别墅小区提供物业服务，委托事项包括公共部位的维修、养护和管理等，物业服务费采用包干制，居住建筑按1.5元/月/平方米向业主收取，非居住建筑按3.0元/月/平方米向业主收取。合同期自2010年3月17日起至2012年3月17日。合同另对其他事项进行了约定。合同到期后，因原业主大会解散，新的业主大会未成立，在未续签合同的情况下，原告继续为阳光花园小区提供物业服务。2014年9月26日，新的业主大会与原告签订物业管理服务合同，继续委托原告为阳光花园小区提供物业服务，委托事项及收费标准同前一份合同，委托期限为2014年10月1日起至2016年9月30日止，并约定该份合同为2010年3月物业服务合同的延续及补充。之后，原告按约履行物业服务义务，直至2016年12月31日退出小区、终止在该小区的物业服务合同关系。另查明，2008年1月31日，被告对坐落于上海市松江区新桥镇场西路XXX弄XXX号房屋(以下简称“204号房屋”)及2、4号房屋一层、二层取得编号为松XXXXXXXXXX房地产权证，其中载明204号房屋建筑面积为1,467.29平方米，2、4号房屋一层建筑面积为259.03平方米，2、4号房屋二层建筑面积为227.16平方米，房屋用途为会所。其中变电房、配电间、监控室等公用设施面积合计为355.60平方米。2014年之前，原被告一致确认扣除公用设施面积355.60平方米，被告均以1,597.88平方米建筑面积计算向原告交纳物业费。2014年1月，被告将2、4号房屋二层出租给他人使用，因小区业主阻碍被告出租，故被告停止缴纳物业费。原告认为被告因业主阻碍而无法出租房屋与原告无关，遂于2015年6月9日向本院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的2014年1月至2015年3月期间的物业费71,904.60元。本院经审理后于2015年9月8日作出(2015)松民一(民)初字第5103号民事判决，判决支持了原告的该诉请。现因原告向被告催讨自2015年4月起至2016年12月31日止的物业费100,666.44元未果，遂成讼。以上事实，有物业服务合同、上海市房地产登记簿、民事判决书、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告系本市松江区新桥镇场西路398弄2、4号及204号会所的产权人，在被告保留会所产权且未移交给业委会使用的情况下，该会所应属被告自用房屋，应由被告按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费。关于被告应付物业服务费的建筑面积，因会所内设置的变电房、配电间、监控室确属公建配套设施，对该部分面积，在计算物业管理费时应予扣除，现原告在起诉时已自行将公建配套设施的面积作了扣除，应予准许。原告与业主大会签订的物业服务合同就原告应承担的物业管理服务事项作了明确约定，即物业共用部位、公用设施设备、公共秩序、公共绿化的维护、养护服务及公共区域的清洁卫生等公共事务的管理服务，故被告以原告未对会所内部提供物业服务为由主张其无需支付物业管理费，缺乏依据，本院不予采信。被告与业委会之间就会所的占有、使用发生争议，被告应另循其它合法途径解决，但不能据此免除被告作为业主向物业服务单位缴纳物业服务费的责任。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告上海景坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海公益物业管理有限公司自2015年4月至2016年12月期间物业服务费100,666.44元；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,314元，减半收取1,157元，由被告上海景坤房地产开发有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　俞贵荣二〇一七年四月二十五日书记员　　王泽宁附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 百度搜索“”