（2017）沪02民终2079号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-17
案件名称
谢锦勇、万霞与王凯、沐林娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢锦勇,万霞,王凯,沐林娣,德佑房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2079号上诉人(原审原告)：谢锦勇，男，1984年5月28日出生，汉族，户籍所在地江苏省大丰市。上诉人(原审原告)：万霞，女，1983年8月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周进，上海熊兆罡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王凯，男，1987年5月11日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：沐林娣，女，1963年3月14日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪思伟，上海市天域律师事务所律师。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：陈兆祥。上诉人谢锦勇、万霞因与被上诉人王凯、沐林娣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谢锦勇、万霞上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判。事实与理由：各方当事人于2016年1月25日签订的《房地产买卖居间协议》具备了交易房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容，故房屋买卖关系已经成立；对过户时间、交房时间、购房款的支付时间等约定条款并非买卖合同成立的必备条款，即使存在约定不明，也不影响买卖合同的成立。上诉人在被上诉人违约行为发生时，多次沟通希望继续履行合同，在最终确定沟通无果的情况下作了最后催告并及时解除合同，故上诉人不存在扩大损失的行为。根据法律规定，上诉人除了选择定金罚则，还有权要求被上诉人赔偿超出定金部分的损失，被上诉人还应赔偿逾期双倍返还定金的利息损失。被上诉人王凯、沐林娣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人德佑房地产经纪有限公司表示尊重法院的判决。谢锦勇、万霞向一审法院起诉请求：1、判令确认各方于2016年1月25日所签《房地产买卖居间协议》于2016年4月25日解除；2、判令被上诉人双倍返还定金人民币(以下币种均为人民币)16万元；3、判令被上诉人赔偿双倍返还定金不足弥补房价上涨的差价损失72万元；4、判令被上诉人支付逾期付款利息损失(以88万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.35%年计算，从起诉之日计算至被上诉人实际履行之日)；5、判令被上诉人支付逾期履行违约金65,000元(按总房价520万元的0.05%计算，从2016年4月1日起至协议确认解除之日止)；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。审理过程中，上诉人撤销第5项诉讼请求。一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积184.98平方米，类型为联列住宅，目前登记在两被上诉人名下。2016年1月25日，上诉人(乙方)与被上诉人(甲方)、原审第三人(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积184.98平方米，贷款余额约30万元，房地产总房价款为520万元；如甲方签署本协议，则乙方同意支付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交至丙方保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议后1日内，乙方应自行或通过丙方补足定金8万元，甲方授权丙方代为收取并保管，自本协议签订后，丙方可提前向房地产交易中心办理买卖合同网上确认手续。甲、乙双方同意在本协议签订后66日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房款156万元(含已支付的全部定金)，乙方通过贷款方式支付第二期房价款356万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积级配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后七日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款8万元，相关费用(水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准。双方约定定金8万元2016年1月26日打入指定工商银行沐林娣帐号，合同于2016年1月25日签字生效。此房价为房东净到手价格，此交易产生的税费由乙方承担，房东承诺此房满五年唯一。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。协议另对其他内容进行了约定。2016年1月26日，上诉人依约向被上诉人支付定金8万元。2016年3月6日，被上诉人向原审第三人表明不愿意履行协议出售系争房屋，原审第三人即向上诉人告知被上诉人的意见，并约定双方于2016年3月12日面谈。2016年3月12日，上诉人、被上诉人双方在原审第三人处商谈，被上诉人明确告知上诉人不愿意签订合同出售系争房屋。2016年3月13日，上诉人向被上诉人发送《履约催告函》，载明“依据该份买卖协议，贵方应当于协议签订后66日内共同至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》。后各方协商约定于2016年3月12日10点45分至居间方青安路门店签订《上海市房地产买卖合同》。然而，贵方在到达现场后却反悔并拒绝签约，经居间方协调，贵方仍然明确表示不打算继续卖房给我方。为此我方郑重催告贵方：1、各方于2016年1月25日所签订的买卖协议合法有效，除非该买卖协议已经解除，否则你方应当继续履行该买卖协议；2、请你方于买卖协议约定的期限内一起至居间方签订《上海市房地产买卖合同》；3、如你方违约，我方有权依据买卖协议第七条的约定，要求你方每天支付2,600元的违约金，直到你方履约或者买卖协议确认解除之日止，并有权要求你方承担其他违约责任及赔偿损失。”2016年3月14日，被上诉人向上诉人发送《律师函》，言明“在签订正式合同之前，双方对具体交房事宜有矛盾，由此产生不信任，现委托人考虑再三，决定不再签订正式合同。根据《房地产买卖居间协议》第三条第3款甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房产，则应向乙方双倍返还定金共计16万元。现委托人特委托本律师致函通知你们：委托人不再与你们签订正式合同，本《律师函》将作为通知发生法律效力。请你们再次与委托人确认个人银行帐号，以便及时返还定金。”2016年3月28日，上诉人向被上诉人发送《律师函》，内容为“双方曾约定于2016年3月12日签订《上海市房地产买卖合同》，但是你方到达现场后却反悔并拒绝签约，并于2016年3月14日委托律师发函，表示决定不再签订正式合同并要求向当事人双倍返还定金。当事人曾于3月13日向你方发出《履约催告函》，但是你方至今没有回复。根据当事人的陈述，本律师认为：根据中华人民共和国相关法律、法规等之规定，各方于2016年1月25日所签订的《房地产买卖居间协议》已经依法成立并生效，《房地产买卖居间协议》具备房屋买卖合同应当具备的内容，双方房屋买卖合同关系已经成立，当事人有权要求你方继续履行《房地产买卖居间协议》。鉴于上述事实和理由，当事人为维护其自身合法权益，特要求本律师函告你方：1、请你方于2016年3月31日之前一起至德佑房地产经纪有限公司处签订《上海市房地产买卖合同》，具体时间由你方通知；2、若你方逾期履行相应义务，当事人有权要求你方按照总房价款万分之五每天的标准承担逾期履行违约责任；3、当事人有权选择要求你方继续履行《房地产买卖居间协议》，并要求你方承担逾期履行违约责任，从违约之日计算至你方履行相应义务之日止；4、当事人也可以选择要求解除《房地产买卖居间协议》，并要求你方支付总房价款20%违约金，或者要求你方赔偿当事人因此产生的损失(包括但不限于房价上涨带来的损失)。”2016年3月29日，上诉人向被上诉人发送《律师函》，内容为“2016年3月14日，本律师曾致函通知你们：委托人不再与你们签订有关青浦区徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，该《律师函》将作为通知发生法律效力。同时，委托人愿意接受双倍返还定金的惩罚(共计16万元)，请你们及时与委托人联系并取回定金，或确认个人银行帐号，以便及时返还定金。但《律师函》发出之后，迟迟不见你们回音，现本律师再致函声明：有关青浦区徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同不再签订，请你们尽快与委托人联系，取回定金，我们将不再另行通知。”2016年4月6日，上诉人向被上诉人发送《律师函》，函告被上诉人：1、请你方履行《房地产买卖居间协议》中约定的义务；2、请你方每天按总房价款的0.05%向当事人承担逾期违约责任，从2016年4月1日起计算至你方履行相应义务之日止或《房地产买卖居间协议》解除之日止；3、若你方拒绝或不及时履行合同义务，当事人将考虑通过法律途径要求你方继续履行合同或者解除合同，并要求你方承担相应违约责任。2016年4月19日，上诉人向被上诉人发送《律师函》，主要内容为：鉴于你方曾多次明确表示不履行合同义务，且当事人多次催告后，你方仍然不履行合同义务，当事人为了维护其合法权益，特在此委托本律师函告你方如下：1、请你方于2016年4月24日之前一起至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》，具体时间和其他信息由你方通知；2、若你方未能在2016年4月24日前通知我方或者虽然通知但是未能及时签约的，若当事人没有其他书面通知，则各方于2016年1月25日所签的《房地产买卖居间协议》于2016年4月25日正式解除；3、若《房地产买卖居间协议》解除的，请你方于2016年4月25日之前向当事人双倍返还定金共计16万元，并赔偿房价差额100万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人、被上诉人与原审第三人三方签订的《房地产买卖居间协议》对于上诉人所购房屋室号、建筑面积、购房款总价及支付方式作出了约定，但对于房屋产权过户时间、交房时间、购房款支付时间等房屋买卖合同所涉主要条款均未作约定，上诉人、被上诉人就系争房屋的交易尚需双方就前述主要条款进一步磋商并签订《上海市房地产买卖合同》，因此，《房地产买卖居间协议》的性质应为预约合同。《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应按照协议的约定履行义务。被上诉人在约定签订《上海市房地产买卖合同》前即明确不愿意出售系争房屋，一审法院认定系被上诉人的过错致使双方未能继续履行，故上诉人要求确认其与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》解除、被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于合同解除时间，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日，本案中，上诉人向被上诉人发出过解除通知，故本案应以通知中的解除日为合同解除日(即2016年4月25日)。关于上诉人主张损失72万元的请求，上诉人在未与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》、仅支付被上诉人8万元定金的情况下，且已明知被上诉人已不再履行协议，上诉人认为其损失为房价持续上涨，使得上诉人选择替代性交易成本增加，但没有提供证据其选择了替代性交易。尽管被上诉人的行为构成预期违约，但是被上诉人的行为并不足以阻碍上诉人选择替代性交易。根据民法的诚实守信原则，不论在任何情况下，守约方都不应当扩大损失，在力所能及的范围内将损失减低至最低，且上诉人已选择定金罚则。故对上诉人提出的按照系争房屋现在市场价值与《房地产买卖居间协议》约定的房屋价款差价为其实际损失的意见，一审法院不予采信，故对上诉人该项请求，依法不予支持。对于上诉人要求被上诉人支付逾期付款利息的请求，上诉人仅支付定金，未实际支付其他购房款项，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、谢锦勇、万霞与王凯、沐林娣于2016年1月25日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、王凯、沐林娣应于本判决生效后十日内双倍返还谢锦勇、万霞定金16万元；三、谢锦勇、万霞要求王凯、沐林娣赔偿房价上涨损失72万元的诉讼请求不予支持；四、谢锦勇、万霞要求王凯、沐林娣支付逾期付款利息损失的诉讼请求不予支持。一审案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，由谢锦勇、万霞负担4,550元，王凯、沐林娣负担1,750元；财产保全费5,000元，由王凯、沐林娣负担。本院二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，在房屋买卖合同中，除了房屋室号、建筑面积、购房款总价外，购房款支付时间、房屋产权过户时间、交房时间等事项亦是合同重要条款，是当事人据以履行合同权利义务的重要依据。本案买卖双方当事人在《房地产买卖居间协议》中尚未对重要事项达成具体明确的一致意见，故一审法院认定该协议为预约合同，并无不当。本案被上诉人王凯、沐林娣在签订《房地产买卖居间协议》后、签订《上海市房地产买卖合同》前明确表示不愿意出售系争房屋，其存在过错，应承担与其过错程度、协议性质相当的违约责任。根据《房地产买卖居间协议》的约定，“甲、乙双方同意在本协议签订后66日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含丙方保管的定金)不予返还”，该条款是对未能按照协议签订买卖合同示范文本的具有针对性的责任约定，一审法院适用该约定的条款，判令被上诉人双倍返还定金，有事实和法律依据。虽然被上诉人应当承担违约责任，但上诉人也有及时止损、不扩大损失的义务。在被上诉人多次明确表示不再继续履行协议的情况下，上诉人应及时解除合同或选择替代性交易，以降低损失。故根据本案实际情况及上诉人仅支付过8万元定金的事实，一审法院对上诉人要求被上诉人按照系争房屋目前市场价与《房地产买卖居间协议》约定的房屋价款差价赔偿实际损失并承担逾期付款利息的请求不予支持，亦无不当。综上所述，谢锦勇、万霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由上诉人谢锦勇、万霞共同负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王疆中审判员 王怡红二〇一七年四月二十五日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 关注公众号“”