（2016）沪02民终10450号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-17
案件名称
上海世俊建筑科技有限公司与上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海世俊建筑科技有限公司,上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终10450号上诉人(原审原告)：上海世俊建筑科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张宝相，总经理。委托诉讼代理人：范晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钟炫柱，总经理。委托诉讼代理人：刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。上诉人上海世俊建筑科技有限公司(以下简称“世俊公司”)因与被上诉人上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司(以下简称“圣欧公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世俊公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判如下：1、世俊公司与圣欧公司就青浦区外青松公路XXX号内的厂房、场地签订的《租赁物业合同》及《补充协议》因无法履行而解除；2、圣欧公司返还租房押金及半年租金共计人民币(以下币种均为人民币)2,121,666元；3、圣欧公司支付违约金1,825,000元。本案审理中，世俊公司撤回了要求圣欧公司支付违约金的上诉请求。事实和理由：一、圣欧公司主张系争房屋已交付，故其对该项主张负有举证责任，但其提供的证据不能证明其主张。首先，圣欧公司无法提供合同约定的物业及附属设施交接确认书。第二、其提供的《补充协议》与世俊公司所持有的不一致，无法证明双方已就系争房屋进行了交接。第三、圣欧公司提供的承运合同中有三份合同编号与时间顺序是颠倒的，不符合使用习惯，真实性存疑，亦无法证明交付的事实。第四、世俊公司在未实际取得系争房屋前就公开发布招租信息，是寻求商业机会、准备对外转租，该行为与厂房是否交付没有必然联系。世俊公司虽然不承担举证责任，但是根据世俊公司提供的照片、录音证据，结合圣欧公司的陈述可以印证系争房屋并未交付。综上，一审判决认定圣欧公司已将系争房屋交付给世俊公司，认定事实和适用法律有误。此外，一审判决认定圣欧公司于2016年1月将系争房屋收回并交付给案外人，如果厂房已经交付给了世俊公司，那么对于圣欧公司如何收回系争房屋，一审法院并未查实。二、在圣欧公司未交付系争房屋的前提下，世俊公司未支付第二期租金的行为系行使先履行抗辩权，不构成违约，一审法院判决圣欧公司有权据此解除租赁合同，系事实认定错误。圣欧公司辩称，不同意世俊公司的上诉请求。租赁合同中约定的交接书只是形式，实际上圣欧公司已经交付了系争房屋。根据圣欧公司提供的承运合同、照片，圣欧公司已于2015年5月将系争房屋腾空，没有理由不予交付。世俊公司在网上发布的招租信息是一直滚动更新的，其法定代表人曾在电话中表示圣欧公司配合其搭建违章建筑其就撤诉，均证明房屋已交付。世俊公司因未能转租成功，为了转嫁损失才提起本案诉讼。世俊公司始终未入住系争房屋，圣欧公司直接进入就把房屋收回了。综上，圣欧公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。世俊公司向一审法院起诉请求：1、判令圣欧公司立即履行合同，移交合格的目标地块及厂房；2、判令圣欧公司承担不能按时交付合格目标地块及厂房违约金1,825,000元；3、本案诉讼费由圣欧公司承担。审理中，世俊公司变更诉讼请求为：1、判令解除世俊公司、圣欧公司于2015年4月19日签订的租赁物业合同及其后签订的补充协议；2、判令圣欧公司向世俊公司返还租房押金及半年租金共计2,121,666元；3、判令圣欧公司支付违约金1,825,000元；4、本案诉讼费由圣欧公司承担。一审法院认定事实：圣欧公司系上海市青浦区外青松公路XXX号房屋的权利人。2015年4月19日，圣欧公司(甲方)与世俊公司(乙方)签订租赁物业合同，约定，甲方将位于上海市青浦区外青松公路XXX号地址的厂房、场地出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2015年5月15日起至2035年5月14日止；乙方享有一个月免租期，租赁期每三年租金上调6%；双方协定一年租金为365万元，付款形式为付六押一，每年租金分为两次付款，先付后用，押金为一个月租金，以后每期提前十天内交付后六个月的租金；乙方验收目标地块厂房合格，应在物业及附属设施交接确认书上签字；本合同有效期内，双方不得擅自单方面终止合同，如违约(以下第八项“其他约定”条款内含条件不可按违约处理)违约方须承担全部的违约责任，赔偿方式为赔偿半年的租金给对方。2015年5月14日，圣欧公司(甲方)与世俊公司(乙方)签订补充协议，约定甲方同意整体转租，乙方不得多次分租或者以与他人合作合营的名义变相多次分租该房屋，甲方有权随时抽查房屋使用情况。乙方在使用房屋过程中不得擅自搭建违章建筑，一经发现，甲方有权拆除，拆除违章建筑所产生的费用由乙方赔偿。补充协议下部有圣欧公司手写字体“今日交房，免租期从2015年5月15日起计算1个月”。合同签订后，世俊公司支付租金及押金共计2,121,666元。因世俊公司第二期租金未付，2015年12月圣欧公司向世俊公司发函，书面通知其租金逾期。世俊公司收到函件后回复房屋没有移交，不存在缴纳房租。2016年1月10日，圣欧公司将系争房屋租赁给案外人，并于当日移交。一审法院另查明，世俊公司曾在网站发布广告并与案外人于2015年5月10日签订厂房招商信息发布协议，对外转租系争房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。世俊公司与圣欧公司之间所签订的租赁物业合同，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点在于，圣欧公司是否已经将租赁物交付世俊公司。租赁物面积达2万元平方米，年租金为365万元，租赁物是否存在重大瑕疵，会否影响生产经营，作为承租人世俊公司应有一个审慎注意义务，正确作出判断，选择是否承租该租赁物。然而，世俊公司选择与圣欧公司签订租赁合同，随即与案外人签订厂房招商信息发布协议，实施世俊公司企业网站上信息发布用于对外转租租赁物。由于租赁物世俊公司没有自用，又转租未成，租赁物一直处于闲置状态。从圣欧公司提供的证据看，圣欧公司在约定的交付租赁物时间之前已经通过物流公司将租赁物内的设备及材料进行搬迁，圣欧公司不可能拒绝向世俊公司交付已经腾空的租赁物。世俊公司提起诉讼之前，因圣欧公司未能交付租赁物而世俊公司未向圣欧公司主张交付租赁物，显然不符合常理。因此，世俊公司主张圣欧公司未按约交付租赁物，法院不予采信。世俊公司要求圣欧公司返还租金及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。由于世俊公司未按约支付租金，圣欧公司向世俊公司发出解除合同通知函，现世俊公司也要求解除双方之间所签订的租赁合同，双方对于解除合同已取得一致意见，合同解除日为世俊公司收到圣欧公司发出的通知函之日即2015年12月17日。双方合同解除后，圣欧公司应将押金返还给世俊公司。判决：一、上海世俊建筑科技有限公司与上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司于2015年4月19日签订的《租赁物业合同》及于2015年5月14日签订的《补充协议》于2015年12月17日解除；二、上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海世俊建筑科技有限公司押金296,666元；三、上海世俊建筑科技有限公司要求上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司返还半年租金1,825,000元的诉讼请求不予支持；四、上海世俊建筑科技有限公司要求上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司支付违约金1,825,000元的诉讼请求不予支持。二审中，圣欧公司提供了系争房屋2015年1-12月份的电费发票，用以证明2015年5月工厂全部清空搬离后实际用电骤降，5月之后的电费系路灯照明所需及工业用电基本电费。世俊公司对上述证据的真实性予以认可，认为恰恰证明了圣欧公司没有交付房屋和附属设施，否则应该由世俊公司支付电费并保存发票。对此，圣欧公司称，圣欧公司的电费支付方式就是从银行账户中自动扣款，世俊公司应直接将电费支付给圣欧公司，圣欧公司曾口头催讨过，无果，后因双方发生争议，水电费一事就耽搁了；双方在交付房屋时确实未对水、电进行交接、抄表，因为水电费用是一个小数字，双方都在等待新的租客进来再予确认。世俊公司则称，根据合同约定，水、电、气等费用由世俊公司按照实际发生的费用支付；实际上，圣欧公司根本没有交付系争房屋，也没有对水、电、气等附属设施进行查验交接，也从未催讨过水电费。本院另查明，世俊公司与圣欧公司于2015年4月19日签订的《租赁物业合同》中约定，世俊公司应按时交纳房租，负责支付所有的水、电、气、电话费、通信费等一切政府规定的费用，按相关部门出具的账单所发生的实际费用支付。本院认为，本案争议的焦点即圣欧公司是否履行了房屋交付义务。根据查明的事实，双方并未履行合同约定的交付手续。现圣欧公司主张其已实际交付了房屋，则应对双方合意变更了房屋交付方式且世俊公司实际接受了交付承担举证责任。圣欧公司提供的《补充协议》与世俊公司持有的不一致，其上的手写内容未经世俊公司盖章确认，不应作为定案依据；圣欧公司提供的照片、承运合同等，亦不足以证明其已交付了系争房屋。根据二审中查明的事实，系争房屋在2015年5-12月期间产生的电费均由圣欧公司直接支付，与合同约定不符；双方未对水、电表数进行查验，圣欧公司亦未向世俊公司主张过水、电费用，上述事实不符合房屋交接的通常做法，与圣欧公司主张的其已实际交付系争房屋显有矛盾之处。综上，圣欧公司提供的证据不足以证明其主张，本院难以认定其已经履行了房屋交付义务。圣欧公司违约在先，世俊公司在第二期租金支付期限届满前已就此提出异议，故其未按期支付租金的行为不够成违约，圣欧公司无权据此解除合同。一审审理中，圣欧公司径行收回系争房屋并出租给他人，导致本案争议的租赁合同无法继续履行，世俊公司据此要求解除合同，合法有据，本院依法确认该解除通知到达圣欧公司之日即2016年8月15日为合同解除之日。合同解除后，圣欧公司应将房屋租金及押金共计2,121,666元返还给世俊公司。本案审理中，世俊公司自愿撤回要求圣欧公司支付违约金的上诉请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，世俊公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3999号民事判决第二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第3999号民事判决第一、三、四项；三、上海世俊建筑科技有限公司与上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司就位于上海市青浦区外青松公路XXX号地址的厂房、场地所签订的《租赁物业合同》及《补充协议》于2016年8月15日解除；四、上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海世俊建筑科技有限公司半年租金人民币1,825,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币38,373.30元，二审案件受理费人民币21,225元，均由被上诉人上海圣欧同达安全防护材料开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年四月二十五日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”