（2017）陕0113民初614号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
屈大德与陕西义海置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
屈大德,陕西义海置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初614号原告屈大德，男，汉族，1942年11月13日出生。委托代理人彭晓荣，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人刘勇，陕西连邦律师事务所实习律师。被告陕西义海置业有限责任公司。法定代表人吴晓艳，该公司总经理。委托代理人崔贵山，陕西静远新言律师事务所律师。委托代理人高囡，陕西静远新言律师事务所律师。原告屈大德与被告陕西义海置业有限责任公司（以下简称“义海置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告屈大德委托代理人彭晓荣、刘勇，被告义海置业公司委托代理人崔贵山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告屈大德诉称,2014年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市碑林区和平路2号义海商务酒店地上二层116号房屋，合同编号为YH-C-2-116，房屋价款为267000元，约定交房时间为2015年6月30日之前，逾期超过30日，原告有权解除合同。同时双方签订《委托经营合同》，约定原告将该套房屋出租给被告统一经营，先付租金后使用，第一年租金为21360元，第二年租金为24030元。原告系一次性购买五套房屋，每套房屋价款均系267000元，总计1335000元。2014年6月3日，原告支付定金10000元。2014年6月4日，原告通过银行转账向被告支付1325000元。被告在支付了第一年租金21360元后，至今未支付第二年租金，且被告拒绝向原告交付房屋。经了解，被告房屋自始未取得过《商品房销售(预售)许可证》，因此原告签订合同的目的无法实现，现原告诉至法院：1、请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为YH-C-2-116）及《委托经营合同》无效；2、判令被告立即退还原告购房款267000元及其他损失（包括以267000元为基数，从2014年6月4日开始计算至实际退还日，每日万分之五）；要求按照银行同期贷款利率给付自交付款项之日至起诉之日利息，实际要求计算至实际给付之日；支付违约金16020元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告义海置业公司辩称，被告房屋自始不具备《商品房销售(预售)许可证》属实，涉案房屋出售时具备其余四证，但除《国有土地使用权证》外，其余三证现已过期。故原告现主张《商品房买卖合同》（合同编号为YH-C-2-116）及《委托经营合同》无效，被告予以认可。但原告方在签订购房合同时对该房屋的情况就是知晓的，明知不具备《商品房销售(预售)许可证》仍坚持购房，故其自身存在过错。现被告公司同意退还原告购房款，但原告也应返还被告所收取的一年租金。利息、违约金及其他损失无事实及法律依据，被告均不同意支付，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年6月4日，原告屈大德与被告义海置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为YH-C-2-116），合同约定：原告购买由被告建设开发的位于西安市碑林区和平路2号义海商务酒店楼地上二层116号房，建筑面积为42.51平方米。原告已向被告支付全部购房款267000元，被告承诺该项目五证齐备，且于2015年6月30日交付房屋。当天同时签订《委托经营合同》，约定：“一、原告自愿将购买的位于和平路“义海商务酒店”第贰层116建筑面积42.51平方米的房间委托被告代为经营。二、委托权限：1、原告全权委托被告对原告所购买的房屋进行运营管理工作。2、被告以代理人的身份统一经营管理，无须再由原告另行授权。三、2、原告委托被告经营的期限为10年，自交房之日起开始计算。采用先付租金后使用的原则，按年交付。四、1、在委托经营期间内原告收益形式：按所购房屋合同价格的百分比分成。第1年为所购房屋合同价格的8%；第2、3年为所所购房屋合同价格的9%；第4、5年为所购房屋合同价的10%；第6、7年为所购房屋合同价格的11%；第8、9年为所购房屋合同价格的12%；第10年为所购房屋合同价格的13%。”2016年，被告向原告支付第一年租金21360元，之后再未支付过租金。被告义海置业公司至今未向原告交付房屋。经核实，被告至今未取得涉案项目的《商品房销售（预售）许可证》。《商品房建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》现已过期。以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、《收款收据》、庭审笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房合同，应当认定无效，在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。2014年6月4日，原告屈大德与被告义海置业公司签订《商品房买卖合同》时，该项目就未取得《商品房预售许可证》，至庭审时仍未取得《商品房预售许可证》，故应依法认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附属的《委托经营合同》为无效合同，现原告主张《商品房买卖合同》及附属的《委托经营合同》无效，本院依法予以支持。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案被告明知未取得涉案项目的商品房销售（预售）许可证，还与原告签订《商品房买卖合同》，故造成上述合同无效的主要责任在于被告，其应返还原告交纳的购房款267000元之外，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告应按照中国人民银行同期贷款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，未到相关部门对涉案项目进行认真核查，盲目购买，也是造成双方签订的合同无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。因《商品房买卖合同》自始无效，故基于买卖合同所签订的《委托经营合同》自始没有法律约束力，因此原告所接受被告给付的租金21360元亦应返还被告义海置业公司。关于原告主张违约金及按照总房款每日万分之五主张赔偿一节，原告未提交相应证据证明其实际损失，且因主合同自始无效，合同条款亦不具备法律效力，原告现仍依据合同条款主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告屈大德与被告陕西义海置业有限责任公司2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为YH-C-2-116）及《委托经营合同》无效。二、被告陕西义海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告屈大德购房款267000元及利息（以267000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的60%为准自2014年6月4日起计算至本判决生效之日止）。三、原告屈大德于本判决生效之日起十日内退还被告陕西义海置业有限公司房屋租金21360元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告屈大德其余诉讼请求。本案案件受理费5545元，由被告陕西义海置业有限公司承担。因原告屈大德已预交，被告陕西义海置业有限公司应在履行付款义务时连同上述款项一并支付给原告屈大德。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 蒲婷婷人民陪审员 李连林人民陪审员 许小玺二〇一七年四月二十五日书 记 员 刘晓芳打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达 来源：百度“”