（2016）鲁02民终2352号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-12
案件名称
刘宗财、刘乃金房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宗财,刘乃金,胶州市胶莱镇闸子集村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终2352号上诉人（原审被告）：刘宗财。委托代理人：张惠娟，青岛黄岛仁正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘乃金。委托代理人:兰岭德，胶州市中云法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:胶州市胶莱镇闸子集村民委员会。法定代表人:刘乃会，村主任。上诉人刘宗财因与被上诉人刘乃金、胶州市胶莱镇闸子集村民委员会（以下简称闸子集村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第2661号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘宗财上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘乃金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘乃金、闸子集村委会承担。事实和理由：一、判决刘宗财与刘乃金于2000年2月1日签订的土地承包合同予以解除及刘宗财支付刘乃金承包费4000元，认定错误。刘乃金与闸子集村委会于2000年2月1日签订涉案土地租赁协议后，将涉案土地转租给了刘宗财，并签订了房屋买卖及土地承包协议。刘宗财与刘乃金之间签订的该合同实际履行了4年，后闸子集村委会将涉案土地使用权全部收回后，将涉案土地重新租赁给刘宗财，并于2004年11月24日签订了租赁协议。刘乃金称未与刘宗财解除合同并多次向刘宗财索要承包费与事实不符。事实上是刘宗财与刘乃金之间所签订的房屋买卖及土地承包协议履行至2004年，刘宗财与刘乃金解除了该协议，至今未履行该合同。刘宗财与闸子集村委会发生了租赁关系，且刘宗财在一审审理期间已提交缴纳承包费的收据，且刘乃金并不能就合同继续履行提供充分有效的证据证明，应承担举证不能的后果。刘乃金的诉讼请求证据不足，应依法驳回。一审判决刘乃金与闸子集村委会之间土地租赁协议有效，认定刘宗财与闸子集村委会签订的租赁协议无效，不能成立。二、一审判决刘宗财腾退涉案土地及地上建筑物错误。1.一审认定证据不足，涉案房屋刘宗财已经向刘乃金支付购房款13000元，涉案房屋所有权归刘宗财，且该房屋一直由刘宗财居住并使用。2.刘宗财与闸子集村委会签订了租赁协议后，刘乃金又申请办理土地使用证，侵害刘宗财的合法权益，并且不符合常理，根据买卖不破租赁原则，刘乃金申请办理土地使用证是不合法的，刘宗财已经提起行政诉讼。刘乃金主张与闸子集村委会的租赁协议为继续履行状态，那么刘乃金在一审审理期间，刘乃金为何不能提交与闸子集村委会继续履行时所缴纳承包费的证据，这是不符合日常规则的。在证据不足的情况下，一审认定刘乃金与闸子集村委会租赁协议真实有效，认定错误。刘乃金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。闸子集村委会辩称，请求依法判决。刘乃金向一审法院起诉请求：1.确认刘乃金与刘宗财于2000年2月1日签订的房屋买卖合同无效；2.要求刘宗财腾出属于刘乃金的土地，恢复土地原状；3.要求刘宗财支付刘乃金10年的租赁费4000元；4.鉴定费6000元、诉讼费225元由刘宗财承担。一审法院认定事实：2000年2月1日，闸子集村委会作为甲方，刘乃金作为乙方，签订《土地租赁协议》，协议内容如下：刘乃金坐落村西房屋7间，厢房3间，包括院子在内，总占地约1.5亩，经双方协商每年按400元上交租赁费，租赁期限15年，租赁费乙方必须于2月1日前一次交清，租赁期间乙方不得随便取土或改变原有地形地貌，租赁期间甲方不得随便更改协议，不得干涉乙方的一切合法经营活动。2000年2月1日，刘乃金作为甲方与乙方刘家闸子村刘宗财签订《房屋买卖及土地承包协议》，约定甲方在闸子集村村西的房屋（正房7间，西厢房3间，东小厢房1间，大门及东西南围墙）卖给乙方，不包括院内三棵槐树，购房款13000元一次性付清；院内占地面积约1.5亩，使用期15年，年交承包费400元，每年4月1日前一次性交清，房屋交易税双方各负担50%。刘宗财自2000年2月1日后开始占有使用涉案房屋土地至今，交付刘乃金13000元房屋买卖款，交付刘乃金2000年2月1日到2004年4月1日5年的土地承包费。2004年11月21日，闸子集村委会作为甲方与乙方刘宗财签订《租赁协议》，将涉案土地租赁给乙方使用，约定租赁50年，租赁费每亩100元每年，一次性交清。刘宗财同日向村委交纳土地租赁款8625元。2005年5月24日，胶州市国土资源局颁发胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证，将涉案土地使用权给予刘乃金，土地证载明地号1-23-45-3-1，用途工业，使用权类型出让，终止日期2055年1月31日，面积1307平方米。涉案土地和房屋在上述协议签订时均没有相关证书，不属宅基地和农业用地，属于村办企业用地，位于闸子集村西部，北邻无纺布厂，南邻五米胡同，胡同外邻刘奇，西邻6、7米的土路，东邻水塘。签订协议时的正房7间、西厢房3间现在还在，东小厢房1间由刘宗财拆了之后盖成8米宽、50米长的房屋，房屋里有南北6米长、深3米的6个腌咸菜的池子。2005年左右刘宗财将涉案房屋和土地出租，承租人又在土地的东部偏北方向建了直径3米、深3米的2个池子。刘乃金申请原建房人刘书春出庭作证，刘书春称刘乃金系其侄子，其于2000年1月30日与刘乃金签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给刘乃金，该房屋是其于1982年农历1月16日建的，是土垒墙，砖、瓦、门、窗都是旧的，院墙、大门都有。刘乃金申请对2000年卖的正房7间、西厢房3间、大门及东西南围墙的价值进行评估，对刘宗财新建的约八间简易棚房的价值进行评估，对刘宗财所挖的池子的回填费用进行评估。经胶州市人民法院委托，青岛广信达土地房地产评估有限公司于2015年10月30日出具青广房鉴字（2015）第23号房地产估价报告书，鉴定正房7间148.1平方米评估值20734元，西厢房3间31.6平方米评估值4677元，简易棚11.3平方米评估值633元，大门1个评估值300元，西院墙6.9米评估值538元，其他院墙30.9米评估值2441元，简易棚房164平方米评估值20500元，以上合计49823元。刘乃金花费鉴定费2000元。青岛正明建设项目管理有限公司于2015年10月15日出具正明鉴字（2015）第007号工程造价司法鉴定报告，鉴定土方回填、恢复原地貌工程结算价22550.86元。刘乃金花费鉴定费4000元。刘乃金对二份鉴定报告书的内容均无异议，刘宗财对二份鉴定报告书不予质证，称鉴定时让其到场，其不到场是因为不是要卖房子，当时跟村委租地的时候，是村委让其挖的腌咸菜池子，如果村委不让挖的话也不可能去租地方并挖池子，鉴定费发票与其无关。闸子集村委会对二份鉴定报告书均无异议，对鉴定费花费6000元没有异议。一审法院认为，本案的第一个焦点问题是，三份协议书的效力问题？闸子集村委会与刘乃金签订的《土地租赁协议》在先，闸子集村委会将坐落刘乃金房屋的土地租赁给刘乃金使用15年，并约定租赁期间不得随便更改协议，该协议书是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行。刘乃金在取得涉案土地租赁权后，与刘宗财签订《房屋买卖及土地承包协议》，该协议书亦是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行。2004年11月21日，闸子集村委会在已经将涉案土地租赁给刘乃金使用，在未与刘乃金解除租赁关系的情况下，与刘宗财签订《租赁协议》，将涉案土地租赁给刘宗财使用50年，侵犯了刘乃金的合法权益，故闸子集村委会与刘宗财签订的《租赁协议》应系无效。刘宗财承包土地15年，年交承包费400元，已经交付刘乃金5年承包费，尚欠10年未付，刘宗财应当支付刘乃金土地承包费4000元。刘乃金主张将未确权的房屋卖给非本集体组织以外的人，属于无效买卖合同，因涉案土地不属宅基地和农业用地，属于村办企业用地，2005年5月24日胶州市国土资源局颁发的国有土地使用证也确认涉案土地用途为工业用地，因此刘乃金主张买卖房屋无效的理由不当，不予支持。2005年5月24日，胶州市国土资源局颁发国有土地使用证将土地使用权给予刘乃金，涉案房屋没有所有权证书，根据房随地走、地随房走的原则，在土地权属已经确定的情况下，没有权属证书的房屋应当与土地的权利人一致，因此，一审法院确认涉案房屋的权利人应当给予刘乃金。经委托评估，涉案原有建筑及刘宗财添附的房屋（简易棚房）评估值合计49823元，刘乃金应当支付刘宗财。刘乃金花费的鉴定费2000元，由刘乃金和刘宗财各负担1000元。刘乃金要求刘宗财腾出属于刘乃金的土地，恢复土地原状，双方签订的承包协议因承包期限到期，且刘乃金拥有国有土地使用证，刘宗财应当将土地腾退刘乃金；因双方签订的协议中未约定恢复原状的相关内容，因此对刘乃金的恢复土地原状的主张不予支持，刘乃金申请鉴定土方回填、恢复原地貌花费的鉴定费4000元，应当由刘乃金自负。综上，一审法院判决：一、刘乃金于判决生效后十日内支付刘宗财房屋款49823元。二、刘宗财腾退刘乃金胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证载明的土地及地上建筑物，于判决生效后三十日内交付刘乃金。三、刘宗财于判决生效后十日内支付刘乃金土地承包费4000元。四、刘宗财于判决生效后十日内支付刘乃金鉴定费1000元。五、驳回刘乃金对闸子集村委会的诉讼请求。六、驳回刘乃金的其他诉讼请求。案件受理费225元，由刘宗财负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，根据查明的事实，胶州市国土资源局于2005年5月24日颁发胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证，将涉案土地使用权出让给刘乃金，涉案土地上的房屋至今未办理权属登记。在土地权属已经确定的情况下，一审法院根据房随地走、地随房走的原则，将没有权属证书的房屋确认权利人为刘乃金，并根据涉案房屋的评估值判令刘乃金支付刘宗财房屋款49823元，并无不当，本院予以确认。关于土地承包费的问题，因刘宗财仅支付5年的承包费，尚欠10年未付，一审判决刘宗财支付刘乃金10年的承包费4000元，并无不当，本院予以确认。刘宗财向闸子集村委会缴纳的土地租赁款，其可向闸子集村委会另行主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人刘宗财负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 迟金铜代理审判员 高仁青二〇一七年四月二十五日书 记 员 王 晶书 记 员 于国英 来源：