（2017）粤02民终199号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-13
案件名称
梁满娥、肖寿文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁满娥,肖寿文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终199号上诉人（原审原告）：梁满娥，女，1963年11月2日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：康雪琼(系梁满娥女儿)，住广东省翁源县。被上诉人（原审被告）：肖寿文，男，1968年3月8日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：吴冠浩，翁源县法律援助处指派的翁源县公职律师事务所律师（法律援助）。上诉人梁满娥因与被上诉人肖寿文房屋买卖合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2016）粤0229民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人梁满娥及其委托诉讼代理人康雪琼、被上诉人肖寿文及其委托诉讼代理人吴冠浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁满娥上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判支持梁满娥的诉讼请求。三、本案一审、二审诉讼费由肖寿文负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，实体判决不公。一、一审法院案由定性错误。本案是肖寿文侵占梁满娥拥有权属的房屋，梁满娥要求肖寿文立即搬出龙仙镇建设二路297号1栋603房，并把该房屋交回给梁满娥。此案由立案时定为返还原物纠纷的定性是正确的。但一审法院为偏袒肖寿文却把案由改为房屋买卖合同纠纷。因为梁满娥与肖寿文根本不存在买卖关系。所以，该案案由定为房屋买卖合同纠纷是定性错误，适用法律错误，对梁满娥不公平。二、肖寿文对涉案房屋不是善意占有。肖寿文明知涉案房屋是梁满娥与其丈夫康敏的夫妻共有房屋。在康敏的弟弟康小荣把该房出租给肖寿文使用时，肖寿文便具有非法占有的目的，在梁满娥催促其搬出该房时一直拖着不搬。特别是在康敏过世后，其他继承人放弃继承，康敏对该房的份额全部由梁满娥继承。现该房的产权人是梁满娥，在此情况下，肖寿文都没有说其已购买了该房，在梁满娥催促肖寿文搬出房屋无果，起诉至法院要求肖寿文搬出该房并交回给梁满娥时，肖寿文才出示其已与康敏签订的卖房协议书，所以肖寿文不是善意占有。三、肖寿文与康敏的卖房协议无效。本案所涉房屋是梁满娥与康敏的夫妻共同财产，康敏无权私自与肖寿文签订卖房协议，该协议事后至今未经得梁满娥的追认。该卖房协议无效。对涉及夫妻双方重大权益房产事项，夫或妻任何一方未经另一方同意无权处分。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产，应当经全体共同的共有人同意。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”处分房屋不属于家事代理，家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，康敏的行为不属于家事代理，且康敏与肖寿文签订的卖房协议事后也未得到梁满娥的追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权利的人订立合同后，取得处分权的，该合同有效。”梁满娥没有追认，康敏事后也没有取得房屋的处分权，所以该卖房协议无效。二审庭审中，梁满娥补充陈述上诉意见称：梁满娥对购房款及购房款的收取并不知情。在一审庭审时，肖寿文对于梁满娥对房屋买卖是否知情的问题，当时回答是不知情，并称当时购买房屋时康敏说这些事情是不需要梁满娥来决定的。言下之意是梁满娥对于购房的事实并不知情，而肖寿文在明知梁满娥不知情的情况下仍与康敏签订协议，作为买方，连善意都算不上，在明知道存在房屋共有人且共有人不知情的情况下，却没有通知共有人，肖寿文属于恶意购买。肖寿文称梁满娥的请求超过了两年的诉讼时效是不合理的。因为对于物权的保护是不受诉讼时效的限制的。综上所述，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，实体判决不公平。肖寿文辩称，一、一审法院变更案由为房屋买卖合同纠纷是正确的。肖寿文与梁满娥之间不存在房屋租赁合同关系，肖寿文是因为与梁满娥的丈夫康敏签订了关于涉案房产的《卖房协议书》而占有涉案房屋，不存在毫无根据而侵占涉案房屋的行为。因此，肖寿文与梁满娥的法律关系应该是房屋买卖合同关系，而不是侵权的法律关系。二、肖寿文与康敏及梁满娥夫妻之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效，理应得到法律的保护。肖寿文与康敏的弟弟康小荣是朋友关系，2006年下半年，肖寿文通过康小荣与康敏形成涉案房屋的买卖意向，因当时康敏和梁满娥夫妻二人在湖南打工，肖寿文通过电话与康敏讨价还价，最终口头达成价格l9000元的涉案房屋买卖协议。康小荣先将房屋钥匙及水电缴费卡等交付肖寿文，因房屋已使用20多年，显得陈旧破烂，肖寿文便对涉案房屋重新进行装修，重新刮塑和包门等，并于2006年冬入住。康小荣的妻子何足英于2007年2月16日代康敏收房款6000元，康敏回来后于2007年6月16日向肖寿文收取购房款8000元，并在原何足英出具的《收条》上签收。因涉案房屋的房产证在他人手上，当时无法交付给肖寿文，双方便约定以后交付房产证给肖寿文时肖寿文再付清剩余房款5000元给康敏。为慎重起见，第二天即2007年6月17日，肖寿文和康敏补签了书面的《卖房协议书》。因此，肖寿文与康敏及梁满娥夫妻之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效。三、梁满娥的主张已经超过二年的诉讼时效期限，梁满娥诉称现在才发现肖寿文占用涉案房屋，没有事实依据，也不符常理。肖寿文于2006年冬装修入住涉案房屋至今已十年时间，期间康敏和梁满娥从未提出过异议，现在，梁满娥诉称其不知情，显然有违常理，梁满娥的请求明显超过了二年的诉讼时效期限，不应再得到法律的支持。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁满娥向一审法院起诉请求：一、判决肖寿文立即搬出龙仙镇建设二路297号1栋603房，并把该房交回给梁满娥；二、判决肖寿文从2006年10月起至把龙仙镇建设二路297号1栋603房交回梁满娥之日止，以300元/月的房屋租金计付给梁满娥；三、判决肖寿文负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：梁满娥与康敏系夫妻关系。涉案房屋是翁源县织造厂分配给梁满娥与康敏的房改房。2006年10月肖寿文向康敏购买涉案房屋并入住至今。2007年2月16日康敏的弟嫂何足英代收肖寿文支付的涉案房屋购房款6000元，并有何足英签名的收条为凭，内容为：“收条，今收到肖寿文买房款陆仟圆整。（6000.00元）。收款人：何足英代2007.2.16日。”同年6月16日肖寿文向康敏支付涉案房屋的购房款8000元，肖寿文共支付涉案房屋的购房款14000元，并有康敏在2007年2月16日的收条上签名为凭，内容为：“16/6号支付8000元康敏共收14000元。”2007年6月17日，康敏（作为甲方）未经梁满娥同意，与肖寿文（作为乙方）签订《卖房协议书》，内容为：“甲方康敏将建设二路297号603房，以一万玖仟圆正卖给乙方肖寿文。现因某种原因没有拿房产证给乙方，此套房子乙方没有拿到房产证之前，乙方如有什么变故，甲方应赔赏乙方付给甲方的房款与房屋装修款（捌仟元正），二样合计：二万七仟圆正。此协议双方无异议，签字后生效。（附：剩下的余款拿到房产证再付清。）”协议签订后，双方一直未办理房屋的产权变更手续，剩余房款5000元肖寿文也一直未支付。2013年2月28日康敏死亡。现涉案房屋的房地产权证号为粤房地权证翁字第××号，房地产权属人为梁满娥，房屋性质为私有，房屋所有权取得方式为房改及继承，共有情况为单独所有，房屋编号为w7253，登记时间为2015-03-23，建筑面积及套内建筑面积为48㎡，附记：50%房改，50%继承。一审法院认为，本案案由立案时定为返还原物纠纷，根据本案的起诉和答辩，本案是因买卖房屋所产生的纠纷，而不是侵权所致的返还原物，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、康敏与肖寿文之间签订的《卖房协议书》是否有效。二、梁满娥要求肖寿文返还涉案房屋的主张是否成立。关于康敏与肖寿文之间签订的《卖房协议书》是否有效的问题。涉案房屋是翁源县织造厂分配给梁满娥与康敏的房改房，属梁满娥与康敏的共有财产，双方当事人对此均无异议，该院予以确认。2007年6月17日，康敏未经梁满娥同意，与肖寿文签订《卖房协议书》，并在甲方一栏中的签名，梁满娥不申请鉴定该签名是否为康敏所签，应承担举证不利的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，康敏将涉案房屋卖给肖寿文的行为属无权处分行为。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，虽然康敏出卖涉案房屋的行为属无权处分，但梁满娥以此称康敏与肖寿文之间签订的《卖房协议书》是背着梁满娥签订的，侵犯了梁满娥的利益，是无效的合同，该院认为梁满娥的该主张没有法律依据，故康敏与肖寿文之间签订的《卖房协议书》是有效合同。关于梁满娥主张涉案房屋是其口头委托康敏的弟弟康小荣出租给肖寿文居住，只约定租金300元/月左右，其余租房事宜均没有约定，虽然梁满娥提供了康小荣出具的证明“本人康小荣于2006年10月协助康敏将建设二路297号603房租给肖寿文居住”，但康小荣未出庭作证，该院无法核实证言的真实性，且肖寿文不予认可，故梁满娥的该主张，该院不予采纳。二、关于梁满娥要求肖寿文返还涉案房屋的主张是否成立。如前所述，康敏与肖寿文于2007年6月17日签订的《卖房协议书》应为有效合同。协议签订后，肖寿文已按照约定支付了部分购房款，也在涉案房屋居住多年。按照双方约定，剩余的购房款等康敏拿房产证给肖寿文再付清。由于康敏没有拿房产证给肖寿文，导致肖寿文未支付剩余部分的购房款，因此，涉案房屋未过户，购房款未付清，责任不在肖寿文。依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，肖寿文已在涉案房屋内居住多年，从遵循诚实信用原则，维护经济秩序，保障交易安全、稳定的角度考虑，康敏与肖寿文之间签订的《卖房协议书》宜继续履行，故梁满娥要求肖寿文返还涉案房屋的主张，该院不予支持。据此，一审法院于2016年12月12日作出（2016）粤0229民初342号民事判决：驳回梁满娥的诉讼请求。案件受理费662.50元（梁满娥已预交），由梁满娥负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，根据梁满娥在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、肖寿文应否返还涉案房屋给梁满娥。二、肖寿文应否支付租金给梁满娥。一、关于肖寿文应否返还争议房屋给梁满娥的问题。本案双方当事人均确认涉案房屋原属康敏与梁满娥的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，本案的《卖房协议书》是康敏与肖寿文签订，梁满娥未在该协议中签名，收取购房款的《收条》中，同样亦没有梁满娥的签名，在没有证据证实梁满娥同意康敏出售涉案房屋给肖寿文的情况下，康敏与肖寿文签订《卖房协议书》的行为因违反上述法律规定，属无权处分。由于康敏已于2013年死亡，从梁满娥提交的权属证书内容看，该涉案房屋目前登记在梁满娥名下，由梁满娥单独所有，即梁满娥是该房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，虽然肖寿文与康敏签订的《卖房协议书》是有效合同，但由于肖寿文向康敏购买涉案房屋的行为，未能同时满足构成善意取得的三个条件：1、受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让，3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。因此，不能认定肖寿文已取得该不动产的所有权。根据上述法律规定，所有权人梁满娥有权追回该房屋，因此，梁满娥请求肖寿文搬出涉案房屋，并交回房屋给梁满娥的主张依据充分，本院予以支持。一审法院判决驳回梁满娥的该项诉请缺乏法律依据，本院予以纠正。肖寿文可以另行主张违约责任或者损害赔偿责任。二、关于肖寿文应否支付租金给梁满娥的问题。由于肖寿文占有涉案房屋是基于康敏与肖寿文签订的《卖房协议书》，且双方并未签订租赁协议，梁满娥主张与肖寿文形成租赁关系的依据并不充分，本院不予采信。梁满娥主张肖寿文交纳租金因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁满娥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销翁源县人民法院（2016）粤0229民初342号民事判决；二、肖寿文应于本判决发生法律效力之日起60日内搬出翁源县龙仙镇建设二路297号1栋603房，并将该房交回给梁满娥；三、驳回梁满娥的其他诉讼请求。一审案件受理费662.5元，由梁满娥负担。二审案件受理费662.5元，由肖寿文负担。肖寿文应向本院交纳案件受理费662.5元。梁满娥已向本院预交案件受理费662.5元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 刘 茜审 判 员 邓小华代理审判员 邹征衡二〇一七年四月二十五日书 记 员 何海祥