（2016）湘0981民初1870号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-22

案件名称

原告深圳市诚信行物业服务有限公司与被告卢吉甫物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

沅江市人民法院

所属地区

沅江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市诚信行物业服务有限公司,卢吉甫

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百零六条，第二百一十条，第二百一十一条

全文

湖南省沅江市人民法院民事判决书（2016）湘0981民初1870号原告：深圳市诚信行物业服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田路福华村福源大厦3栋三楼北侧301号。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学武，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为提起诉讼，参与调解，代收法律文书等。被告：卢吉甫，男，1955年5月6日出生，汉族，住湖南省沅江市草尾镇机关宿舍。委托诉讼代理人：高绪波，男，1956年11月25日出生，汉族，住湖南省沅江市金融路**号，与被告系同事关系；代理权限为一般诉讼代理。委托诉讼代理人：刘德强，男，1957年8月29日出生，汉族，住湖南省沅江市黄茅洲镇商学路**号*栋***号，与被告系同事关系；代理权限为一般诉讼代理。原告深圳市诚信行物业服务有限公司与被告卢吉甫物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市诚信行物业服务有限公司委托代理人刘学武、被告卢吉甫及其委托代理人高绪波、刘德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年2月至2016年11月的物业管理费用、违约金（按物业管理服务收费标准）及起诉之日起的利息（按同期贷款利率计）。事实与理由：原告是一家具有国家一级物业管理资质的物业服务公司。2011年12月8日，原告与湖南瑞昌房地产开发有限公司签订《东方名居前期物业服务合同》，约定原告对东方名居进行物业管理服务，期限自2011年12月8日起至2016年12月8日。被告系东方名居6栋2单元104的业主，至今拖欠原告物业管理服务费及违约金等合计3093.88元，经原告多次上门催收，被告一直拒付。为此，原告提起了诉讼。原告深圳市诚信行物业服务有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据一、《东方名居前期物业管理服务合同》，拟证明原告与湖南瑞昌房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，原告对东方名居进行前期物业管理。证据二、《商品房买卖合同及补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，拟证明湖南瑞昌房地产开发有限公司与被告签订商品房买卖合同、及补充协议，经沅江市房地产综合开发管理办公室备案，并在补充协议中约定物业管理服务系有偿服务，被告愿意接受物业管理及收费标准；证据三、《物业管理服务标准》及已公示的收费标准，拟证明原告已就收费（服务）标准向业主公示，且被告已充分了解；证据四、收据，拟证明被告入住后已接受原告物业管理服务，并交纳过物业服务费用；证据五、《沅江市东方名居规约与协议总则》及业主承诺书，拟证明被告已承诺并同意原告物业管理服务协议内容，并同意按此协议执行；证据六、被告所欠物业服务费用及原告催缴通知单，拟证明被告自2015年以来应当缴纳物业管理服务费的金额及原告方多次催缴仍未能实现目的，被告已违约；证据七、资质证书、营业执照，拟证明原告系国家物业服务企业，具有一级资质。被告卢吉甫辩称，被告是延期交纳物业费，不是拒绝交纳物业费，原因是：1、原告违规收取高额物业管理费；2、原告对东方名居业主服务收费的资格已被撤销；3、原告是没有通过东方名居全体业主同意而进入小区进行物业管理的服务企业，且业主未能核准其资质；4、所有业主至现在未见到房建主管部门的房屋验收合格法律文书，且未收到购房“两证”，住宅面积不能完全确定。被告委托代理人辩称，1、现在是永红源公司催收物业管理费，诉讼主体存在瑕疵；2、2013年，被告及东方明居业主提起了行政诉讼，已确定本案原告违约；3、物业管理公司是由开发商指定的，而未经业主管理委员会同意，未按国家相关规定选定物业管理公司。被告卢吉甫为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：证据一、沅江市人民法院（2013）沅行初字第165号行政裁定书1份，拟证明原、被告已就收费标准达成了一致意见。证据二、《国务院关于修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第666号）、《2016新物业法收费标准》，拟证明原告的收费标准过高，只能达到三级标准，只能按0.5元每平方收费；证据三、（2014）沅行初字第2号判决书1份，拟证明判决撤销了沅江物价局核定的对东方民居物业收费标准。证据四、《物业管理企业资质核准》1份，拟证明物业公司要有合格的收费资质；证据五、管理费催缴通知单各1份，拟证明原告诉讼主体不合格。被告卢吉甫对原告深圳市诚信行物业服务有限公司提供的上述证据提出了如下质证意见：对证据一真实性没异议，对其证明目的有异议，其是与开发商签订的，业主不清楚；对证据二真实性没异议，对证明目的有异议，此收费标准已被撤销；对证据三真实性没异议，但所有业主并没接受；对证据四、五、六真实性没异议，但对证明目的有异议；对证据七真实性没异议，但现小区的物业管理公司是永红源公司。原告深圳市诚信行物业服务有限公司对被告卢吉甫提供的上述证据提出了如下质证意见：对证据一真实性、合法性没异议，但对关联性有异议，本证据是一份人民法院生效的裁定书，其证明目的不明确；对证据二证明目的同样达到了原告证明目的，原告的资质为一级资质；对证据三真实性没异议，但对证明目的有异议，此被告方对该证据的有误解，只撤销了收费标准；对证据四有异议，原告属国家一级资质服务企业；对证据五有异议，其不能达到被告的证明目的，该证据是2017年4月份的服务费，与本案不具有关联性。经庭审举证、质证，本院对原告深圳市诚信行物业服务有限公司、被告卢吉甫提交的证据认证如下：原告提交的证据一、证据四，证据形式及来源合法，与案件处理具有关联性，证据效力均予认定，证据效力本院依法予以认定。根据上述有效的证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：2015年7月22日，被告聂灿向原告借款5万元，被告贾权政承诺连带担保，并于当日两被告向原告出具了借条1张。被告聂灿的上述借款是发生在与被告卢吉甫夫妻存续期间，为夫妻共同债务，根据婚姻法相关规定，被告卢吉甫承担共同偿还责任。借款后，近几个月原告多次找三被告催要借款未果。为此，原告诉至本院，请求判令被告聂灿、卢吉甫偿还原告借款本金5万元及利息、请求判令被告贾权政承担连带清偿责任。本院认为,三被告与原告之间的民间借贷关系自原告提供借款给被告聂灿时生效，三被告应按民间借贷合同的约定履行偿还借款及承担连带担保义务。被告未按约定偿还借款，有违诚信原则，故原告要求被告聂灿、卢吉甫偿还借款本金10万元的请求，本院依法予以支持。被告贾权政在被告聂灿的借据上签字承诺“若聂灿未按期归还，由贾权政负责还款。”符合《中华人共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”故原告要求被告贾权政承担连带清偿责任的请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付利息，根据《合同法》第二百一十一条第一款“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息”，本案原、被告在借条中并未约定利息，应视为对支付利息没有约定，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第一款之规定，判决如下：由被告聂灿、刘能同偿还原告深圳市诚信行物业服务有限公司借款本金5万元，限本判决生效之日起十日内付清；被告贾权政对被告聂灿、卢吉甫的上述借款承担连带清偿责任；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1050元、财产保全费520，共计1570元，由被告聂灿、卢吉甫、贾权政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审　判　长　　张尧夫审　判　员　　刘泽华人民陪审员　　刘海山二〇一七年四月二十五日代理书记员　　钱　超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”