（2017）沪02民终2080号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-17
案件名称
何国秉与夏咏梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何国秉,夏咏梅,德佑房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2080号上诉人(原审原告)：何国秉，女，1985年9月10日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。被上诉人(原审被告)：夏咏梅，女，1975年7月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：吴静佳。上诉人何国秉因与被上诉人夏咏梅、原审第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初字19847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何国秉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：如夏咏梅不认可德佑公司以内部规定为由要求其在签订网签合同前涤除一个抵押，就应当按照原定协议与何国秉共同商讨，而非以逃避的态度面对；原审第三人未提供公司内部规定文件；三方如果没有更改新的协议内容，则应按照原协议履行，夏咏梅未按照协议约定签订《上海市房地产买卖合同》，应承担违约责任，按照定金罚则双倍返还定金。被上诉人夏咏梅辩称，《房地产买卖居间协议》合法有效，导致双方当事人未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因是因为德佑公司和何国秉要改变居间协议约定的条件，故夏咏梅不应当承担责任。原审第三人德佑公司称，系争房屋上原来存在两个抵押，夏咏梅没有如期撤销其中一个抵押，虽德佑公司从中进行了协调，但双方当事人仍未能签订《上海市房地产买卖合同》。德佑公司尊重法院的判决。何国秉向一审法院起诉请求：1、解除何国秉、夏咏梅及德佑公司签订的关于系争房屋的编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》；2、夏咏梅赔偿何国秉一倍的定金人民币(以下币种均为人民币)20万元；3、本案受理费由夏咏梅承担。一审法院认定事实：2015年12月26日何国秉、夏咏梅及德佑公司签订编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，约定何国秉购买夏咏梅所有的上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积110.52平方米，总价538万元。该协议载明：1、系争房屋上存在兴业银行及中邮通信设备公司的抵押，贷款余额163万元，没有设立租赁；2、何国秉于2015年12月26日前向德佑公司支付意向金2万元，如果夏咏梅签署本协议则何国秉支付的意向金转为定金，此2万元构成何国秉支付夏咏梅的首期定金。签订协议后3日内何国秉应自行或者通过德佑公司补足定金(含首期定金)20万元，夏咏梅授权德佑公司代为收取并保管，但在此条款的夏咏梅同意并签字确认处夏咏梅未签名；3、何国秉及夏咏梅同意在协议签订后25日内共同去德佑公司处签订《上海市房地产买卖合同》。如果夏咏梅未能依照协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，应向何国秉双倍返还定金，如果何国秉未能依照协议约定签订上述示范文本的，则已经支付夏咏梅的定金(含德佑公司保管的定金)不予返还。4、首期房价款中约定，若该房地产存在抵押借款等的，何国秉同意通过德佑公司转付款项，夏咏梅应将该款项专用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，夏咏梅自行补足)，夏咏梅须于签署买卖合同示范文本后办理申请手续，授权德佑公司陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，夏咏梅需领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押；双方另就房款支付、户口迁出等进行约定。合同后附有定金保管授权书，但出售方并未签字。协议签订后，何国秉于当日通过刷卡的方式将2万元支付至德佑公司，德佑公司向何国秉出具收款收据。2016年12月28日，何国秉再行刷卡将18万元支付至德佑公司，德佑公司向何国秉出具收款收据。后德佑公司业务员告知双方，因房屋上存在两个抵押，根据德佑公司之公司规定，需要在夏咏梅撤销一个抵押后才能签订网签合同，各方就撤销抵押事宜未能达成一致。期间，何国秉通过德佑公司多次要求签订网签合同，但何国秉、夏咏梅双方未就此直接沟通。此后何国秉、夏咏梅未能在协议约定的时间内签订网签合同。2016年1月25日，何国秉向德佑公司出具退款申请书，载明要求退还何国秉支付的款项。德佑公司于2016年1月26日将20万元退还至何国秉账户。现何国秉诉至一审法院，要求判决如其诉请。另查明，2015年12月26日关于系争房屋之上海市房地产登记薄载明系争房屋上设立有兴业银行股份有限公司上海闸北支行及中邮通信设备(上海)有限公司的债权抵押，抵押数额分别为163万元及145万元。一审审理中，何国秉、夏咏梅、德佑公司对签订《房地产买卖居间协议》、协议约定网签时间、德佑公司收取何国秉20万元款项及何国秉、夏咏梅未能签订网签版的《上海市房地产买卖合同》等事实无异议，争议的焦点在于何国秉是否向夏咏梅支付20万元定金及何国秉、夏咏梅未能签订网签合同的原因。一审法院认为，何国秉、夏咏梅及德佑公司就系争房屋的买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》，是三方的真实意思表示，内容无违反法律规定之处，各方应按约履行。审理过程中，何国秉表示系争房屋之买卖交易无现实履行的可能，要求解除《房地产买卖居间合同》，夏咏梅及德佑公司均表示同意，此系当事人对自己权利之处分，并无不当，一审法院对此予以支持。关于本案的争议焦点：1、关于何国秉支付之20万元款项的性质，一审法院认为，协议中载明在夏咏梅签订协议后则何国秉先行支付的2万元意向金转化为定金，同时何国秉在协议约定期内补足定金20万元，且协议载明夏咏梅授权德佑公司代为收取并保管，夏咏梅虽未在其后的确认处签名，但从夏咏梅同意协议之约定可以看出，夏咏梅对此同意并知晓，故此20万元系何国秉支付、德佑公司代为保管的定金。2、何国秉、夏咏梅未能签订网签合同之原因，一审法院认为，根据协议内容分析，德佑公司及何国秉在签订协议时已经清楚系争房屋上存有两个抵押的情况，对此德佑公司作为专业公司无论从保护当事人利益出发还是维护交易安全的考虑，均应及时告知交易双方公司内部相关的规定及操作流程，而非待双方签约后再行告知，致合同的签订存在不确定性。同时，协议约定夏咏梅应在房屋产权过户前涤除系争房屋上之所有抵押，然履约过程中，德佑公司以其公司之内部规定为由要求夏咏梅在签订网签合同前先行涤除一抵押，显然，该内容未曾在之前的三方协议中得到体现，夏咏梅据此不同意签订网签合同，并未违反协议之约定。现何国秉主张夏咏梅违约并要求其双倍返还定金，不符合合同的约定，一审法院难以采纳。一审法院判决：一、何国秉、夏咏梅及德佑房地产经纪有限公司关于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋之编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》于本判决生效之日起解除；二、对何国秉的其余讼请求不予支持。一审案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由何国秉负担。本院审理中，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案三方当事人签订的《房地产买卖居间协议》真实有效，各方均应按约履行。在上述协议签订时，德佑公司及何国秉已经清楚系争房屋上存有两个抵押的情况，但在协议中约定的是“夏咏梅应在房屋产权过户前涤除系争房屋上之所有抵押”而非“签订网签合同前先行涤除一抵押”。诚如一审判决所言，德佑公司作为专业公司无论从保护当事人利益出发还是维护交易安全的考虑，均应在签订协议前及时告知交易双方公司内部相关的规定及操作流程，并在协议中作出明确约定，而非待双方签约后再行告知，致合同的签订存在不确定性。而在协议签订后，德佑公司以其公司内部规定为由要求夏咏梅在签订网签合同前先行涤除一抵押，因该要求并未在《房地产买卖居间协议》中有约定，故夏咏梅认为该要求更改了原协议内容因而对此不予同意，并无违反合同约定的义务；而因此原因，之后何国秉与夏咏梅未能签订《上海市房地产买卖合同》，亦不能归责于夏咏梅一方。因夏咏梅在履行《房地产买卖居间协议》中并无违约行为，故一审判决对何国秉要求夏咏梅承担违约责任的诉请不予支持，并无不当。综上所述，何国秉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人何国秉负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王疆中审判员 王怡红二〇一七年四月二十五日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来自