（2016）粤0105民初9001号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-18
案件名称
郑汉有与广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司、广州市嘉翔物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑汉有,广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司,广州市嘉翔物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9001号原告：郑汉有，男，1972年2月8日出生，汉族，住广东省普宁市，委托代理人：刘毓东、苏怡，分别为广东汇俊律师事务所律师及实习律师。被告:广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司，住所地广州市海珠区漱珠岗纯阳观西北面地段五凤（中大）西区布匹市场二楼自编23号（市场地址：漱珠岗纯阳观西北面地段）。负责人：隆华，���经理。被告：广州市嘉翔物业管理有限公司，住所地广州市天河区濂泉路1号七楼701房。法定代表人：赵展锋，总经理。两被告的共同委托代理人：王学敏，广东创基（广州）律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：林洁红，被告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司员工，联系地址与被告地址一致。原告郑汉有诉被告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司（以下简称嘉翔五凤分公司）、广州市嘉翔物业管理有限公司（以下简称嘉翔公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘毓东、苏怡，两被告的共同委托代理人王学敏、林洁红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年12月16日签订《租赁合同》，约定：被告出租位于广州市海珠区五凤乡漱珠岗纯阳观西北面地段的被告市场自编C28、C26号房地产，租金合计为12000元/月，租期从2015年7月1日至2020年6月30日；由被告负责场内日常经营管理秩序；等。合同签订后，原告积极履行合同义务，每月均按时缴纳租金、水电费、管理费等费用。然而，被告从2016年6月至2016年9月，无故违反双方合同约定，共计二十余次对地段的不同承租商铺关闭商铺电源，给商铺正常经营秩序造成混乱，造成经济损失。2016年9月26日至2016年9月28日，被告无故关闭原告承租商铺的电源，原告多次报警、寻求协商，要求被告重开电源。被告恶意断电的行为导致原告3天无法进行正常经营，造成严重的经济损失。同时，为解决被告无故断电影响经营的行为，原告多次与其他商铺业主一起前往派出所、中大布匹市场管理委���会反映上述情况，并曾多次前往律师事务所咨询，委托律师发送《律师函》。被告无故断电的行为，也造成了原告的误工损失。鉴于被告无故断电的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及《租赁合同》的约定，并极大程度扰乱了原告经营场所中大布匹市场五凤西场一区的市场秩序，市场内多名租户的经营活动均受到了不良影响，经济损失严重。为了维护原告的合法权益，防止被告再次无理停电，原告与中大布匹市场五凤西场一区的80余名租户集体委托律师向被告出具《律师函》，要求被告出具《承诺函》承诺积极履行合同义务，不再违约断电影响商铺的正常经营。但被告态度消极，至今未给予原告及其他租户任何回复。本案中原告就C26号商铺主张权利。综上，故起诉要求判令：1、被告承担违约责任，返还原告已支付的保证金30000元；2、被告赔偿��其违约行为造成的原告经济损失248000元；3、被告赔偿因其违约行为造成的原告误工费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称：由于原告拒绝按照《承诺书》的约定履行支付场地费用的义务，并违反《租赁合同》约定从2016年8月起至今没有依约向被告嘉翔五凤分公司交纳房屋租金及向被告嘉翔公司交市场管理费和2016年6月25日至今的水电费，己构成根本违约，被告己依法起诉要求解除双方签订的《租赁合同》（案号：2016粤01**民初8270、8267号），故请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告不存在违约行为，被告并未对原告承租商铺无故断电，请法院驳回原告请求被告承担违约责任、返还保证金的诉求。1、首先，原、被告双方签订《租赁合同》时，原告向被告出具《承诺书》承诺：其是涉案商铺的承租人，欠出租方现金248000元和232000元，承诺并保证上述欠款在2016年6月30日前全部还清，其愿意将上述场地／商铺租赁合同原件（合同期限：2015年7月1日至2020年6月30日）抵押给出租方作为相欠款的还款保证。如其不按上述时间还清欠款，自逾期之日起，每逾期一天，按欠款额度的1%向出租方交纳违约金；逾期十天，出租方有权封门并停水电（后果由本人自负），逾期三十天，同意出租方视其严重违约，其自愿放弃上述场地／铺位使用权归出租方所有，并同意出租方无需通知有权单方解除合同且不经诉讼程序收回上述场地／商铺，等。其次，双方签署的《租赁合同》约定，原告应在每月5日前到被告管理办公室缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；原告必须自觉按合同约定的时间和方式缴纳租金、管理费、水电费、及其他款项的付款义务，及时将款项划入被告指定账户或以现金缴纳，��得以任何理由逾期缴交；逾期十日，被告有权采取封门及停水电等措施（后果由原告自负）；逾期三十天，则视为原告自动放弃租赁场地／商铺使用权，被告有权单方解除合同并没收合同履约保证金。到目前为止，原告并未依照承诺书向被告支付应交纳的款项，该款是合同外双方约定的应付租金，原告有义务按时支付给被告。按照《租赁合同》及《承诺书》约定，被告有权对原告承租的商铺采取停电措施，但被告并没有这么做。2、由于2016年7月天气炎热，被告基于确保市场用电安全的考虑，对线路进行维护检修，期间需对部分商铺临时停电，但对原告承租的C26、C28商铺从未停过电。被告临时停电也只是一天时间，并非原告所说的连续性或经常性停电。事实是，原告为达到不支付《承诺书》费用及《租赁合同》租金等费用的目的，裹挟其余80多户同样负有付款义务的租户，数次委托代理律师向被告发出《律师函》，宣称被告故意连续、经常停电，夸大其词，甚至集体上访，混淆视听。3、原告提交的证据《报警回执》，报警人分别为陈伟镇、周佩来、林树生、陈俊心、郑汉有，仅有2016年9月27日的报警人是原告，而被告9月26日的停电行为是有正当事由的，并不构成违约，所以原告报警是因为原告不愿意按《承诺书》约定付款，在被告停电后，与其他同样拒绝支付租金的租户聚集起来去报警，企图以报警方式给被告施加压力，逼迫被告放弃《承诺书》的收款权利。4、即使被告停电一天当中1-2小时不足以成为原告拒绝支付租金等费用的抗辩理由。原告从2016年8月至今没有向被告交纳过房屋租金及市场管理费，2016年6月25日至今的水电费也没有交纳，己构成根本违约。5、《租赁合同》约定，本合同签订时，原告向被告交纳场地／商铺履约保证金30000元，保证金在合同期满双方不再续约原告未发生违约责任及原告使用场地／商铺的设施完好无损情况下，原告凭本人身份证、保证金单据原件、营业执照经营地址变更（注销）登记等证明且向被告结清各项费用后被告无息退还。在原告已构成根本违约的情况下，无权要求被告返还保证金。二、原告主张的经济损失248000元及误工费5000元没有相关证据予以佐证，请法院驳回原告要求赔偿的诉讼请求。原告承租商铺主要是与客户联系、向客户展示棉布样品，让客户了解其产品的实体店，并且都在白天营业，并非从事生产制作或加工等必须依赖于24小时不间断供电才能正常经营的情况。按照约定原告也不得在承租商铺从事生产制作或加工，所以，假设被告对商铺临时短暂停电，并不会对原告的正常经营活动产生影响，因为停电不会影响原告的手机通讯，不会影��产品展示，更不会影响发货运输。原告提供的证据均无法证明其损失，根据谁主张谁举证的原则，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月16日，被告嘉翔五凤分公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订两份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区五凤乡漱珠岗纯阳观西北面地段的甲方市场自编C26号场地/商铺给乙方作为经营棉布之用；租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；每月缴纳租金6200元，在每月的第5日前缴清当月租金；签订合同时，乙方向甲方交纳场地/商铺履约保证金30000元，保证金在合同期满双方不再续约乙方未发生违约责任及乙方使用场地／商铺的设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后甲方无息退还；乙方必须���觉按合同约定（不以甲方是否发出通知为前提）的时间和方式缴纳租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务，及时将款项划入甲方指定账户或以现金缴纳，不得以任何理由逾期缴交；乙方不按时（非现金缴交的以款项到帐日为准）缴清双方约定有关的各种费用的，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的1%向甲方交纳违约金；逾期十日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃租赁场地／商铺使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履约保证金；逾期三十五天或乙方所欠租费总额超过履约保证金金额，合同自动无效终止执行，乙方同意放弃场地／商铺内所有财物的所有权，甲方有权对乙方放弃的财物进行处置并将租赁场地／商铺重新招���，乙方所交的一切费用和款项概不退回；合同履约保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿及追缴欠缴费用，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方负责，乙方对此没有任何异议；（八、附则）1、租赁期内，甲、乙双方就本合同所涉及相关的书面约定，包括但不限于单方面出具的承诺书（或保证书）等书面材料，均为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；等。同日，原告还出具了一份《承诺书》，主要内容为：本人是广州市海珠区五凤乡漱珠岗纯阳观西北面地段的市场自编C26号场地／商铺的承租人，欠贵场/出租方现金人民币248000元；本人承诺并保证上述欠款在2016年6月30日前全部还清，本人愿意将上述场地／商铺租赁合同正本原件（合同期限为2015年7月1日至2020年6月30日）抵押给贵场／出租方作为上述欠款的还款保证；如本人不按上述规定时间���清欠款，自逾期之日起，每逾期一天，按欠款额度的1%向贵场／出租方交纳违约金；逾期十日，贵场／出租人有权封门并停水电（后果由本人自负）；逾期三十天（从欠款第一天开始计算），同意贵场／出租方视本人严重违约，本人自愿放弃上述场地／铺位使用权归贵场／出租方所有，并同意贵场／出租方无需通知有权单方解除合同且不经诉讼程序直接收回上述场地／商铺，贵场／出租人有权处置本人租赁场地／商铺内的货物，视为空置无物物业处理，将租赁场地／商铺重新招租，己交给贵场／出租方的所有款项不需退回，全部归贵场／出租方所有；等。合同签订后，原告依约支付了保证金3万元给被告嘉翔公司，两被告将涉案场地交给原告使用，原告按每月6200元的租金标准支付租金给被告至2016年7月份。原告于2016年11月4日提起本案诉讼。诉讼中，原告明确本案中不要求解除双方签订的租赁合同，并主张被告对涉案商铺采取了停电行为，被告表示由于原告擅自装修，已向其送达安全整改通知书，才对涉案商铺采取短暂停电1-2小时的措施。庭审时，原告表示仍在涉案场地经营。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、报警回执及现场照片、商铺示意图;2、维权行为的照片；3、证人证言2份；4、律师函；5、（2016）粤0105民初7492、7495、7511、7513号民事判决书。两被告质证表示，对证据1的真实性、合法性确认，关联性不确认，报警回执上没有显示与本案的联系，现场照片与商铺示意图与本案也没有关联;对证据2的真实性、合法性、关联性不确认;对证据3真实性、合法性认可，关联性不确认，证人是涉案商铺的业主，与被告有利害关系，按照法律规定双方有利害关系的证言是不可采信的;证据4被告有收到，对于其内容真实性、合法性、关联性不确认，该函件是原告代理人所发，只是其单方面的陈述，并不是本案的事实真相，所谓的不安抗辩权是不成立的，根据合同法第168条规定，中止履行需有法定事由，原告没有履行承诺书的付款义务，不享有抗辩权，原告提交的证据均是陈述被告违约，并没有合同法第168条规定的中止履行的情形，原告的抗辩没有事实和法律依据，该律师函称合同无法实现应解除合同现又起诉继续履行合同，前后矛盾，由于原告没有履行付款义务，被告对个别商铺有断电的行为，但断电原因是由于7月份炎热用电紧张，故被告进行检修进行停电1到2小时，另一种情况是被告对个别商铺有断电1-2小时的行为，该断电行为是针对原告的违约行为进行的正当行为;对证据5的真实性、合法性确认，但与本案无关。被告为证明其主张，还提交了一份停电记录及安全整改通知书。原告质证表示对停电记录的真实性、合法性、关联性不认可，该表格是被告单方出具的文件，根据原告所了解的停电信息，最早停电时间发生在2016年6月22日，被停电的档口是B20，对被告代理人所述停电时间为1-2小时也是不认可的，停电时间实际上是短则2天，长则1星期；对安全整改通知书的真实性、合法性、关联性不予认可，该通知书是被告单方出具的原件，并没有原告本人的签名，没有提前通知原告，也没有送达原告，该通知书是被告为了掩饰自己的停电行为事后制作的文件。另查，两被告因原告拖欠租金等费用，曾向本院起诉要求解除与原告双方之间的租赁合同，并要求原告向其支付欠交房屋租金、市场管理费、电费、水费及违约金等。本院于2017年4月7日作出（2016）粤0105民初8270号民事判决书，判决：一、解除被告嘉翔五凤��公司与原告于2013年12月16日签订的《租赁合同》；二、原告在该判决生效之日起10日内按照每月6200元的标准向被告嘉翔五凤分公司支付2016年8月至2017年2月的租金；三、原告在该判决生效之日起10日内按照每月655元的标准向被告嘉翔五凤分公司支付2016年8月至2017年2月的管理费；四、原告在该判决生效之日起10日内支付上述租金、管理费的违约金给被告嘉翔五凤分公司（以上述每月应付的租金、管理费为本金，自该费用对应的当月6日起按每日5‰的标准计算至实际付清之日止，总额以本金为限）。该案审理过程中，本院曾于2016年12月16日向广州市公安局海珠区分局凤阳街派出所调查报警情况，该所出具6份《受理报警登记表》，其中有报警人姓名的3份、未显示姓名的3份，有姓名的分别为：邓伟雄、陈俊心、陈伟镇。原告也因要求确认其签署的《承诺书》无效，向本院提起另案诉讼【案号：（2017）粤0105民初1986号】，该案尚在审理过程中。本院认为：原告与被告嘉翔五凤分公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，对双方当事人均有约束力。依照合同约定，原告向被告嘉翔公司交纳场地/商铺履约保证金30000元，保证金在合同期满双方不再续约，原告未发生违约责任及使用场地／商铺的设施完好无损情况下，凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明，且向被告嘉翔五凤分公司结清各项费用后无息退还。现原告没有提交证据证实已按照约定履行完退还履约保证金条件的合同义务，原告主张因被告违约要求其退还已支付的保证金，缺乏依据，本院依法予以驳回。原告主张被告的违约行为导致其经济损失及误工费损失，但没有就��主张提供充分的证据材料予以证实，两被告对此也不予确认，应承担举证不能的不利后果。原告要求两被告赔偿其经济损失248000元及误工费5000元，缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑汉有的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5545元及财产保全费1785元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄颖慧人民陪审员 王颖仪人民陪审员 梁浩荣二〇一七年四月二十五日书 记 员 张叶青张春映 来源：百度搜索“”