（2017）渝01民终2759号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李向珍与重庆润田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李向珍,重庆润田房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终2759号上诉人（原审原告）：李向珍。委托诉讼代理人：张玲，重庆世玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润田房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河北路6号附楼物理层6层，统一社会信用代码91500105053219743J。法定代表人：尹喜地，董事长。委托诉讼代理人：孙思荟。委托诉讼代理人：宋国章，重庆鲁本律师事务所律师。上诉人李向珍与被上诉人重庆润田房地产开发有限公司（以下简称润田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初12928号判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李向珍及其委托诉讼代理人张玲，被上诉人润田公司的委托诉讼代理人孙思荟、宋国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李向珍上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、原审法院认为《重庆市商品房买卖合同》附件五的相关内容不属于格式条款属于认定错误。二、原审法院认为李向珍依据涉讼房屋平面图的数据对楼梯及排烟道面积进行测算后主张润田公司承担责任，与双方约定不符，属于认定错误。三、原审法院认为李向珍未举证证明双方曾对涉讼房屋入户门结构型式进行约定，也未举证证明入户门结构型式变更属于需经有关部门批准的房屋规划设计变更范国属于认定错误。四、涉案房屋虽然取得竣工验收备案登记证，但因合同约定的交付条件低于重庆市城市房地产开发经营管理条例第26条之规定，故该约定无效，涉案房屋应认定为不具备交付条件。润田公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李向珍向一审法院起诉请求：1、判令润田公司退还多收取的购房款74849.98元及利息（以74849.98元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年1月12日起计算至实际付清之日止）；2、判令润田公司赔偿因将涉讼房屋入户门的结构型式由外开门变更为内开门给李向珍造成的损失35108元。3、判令润田公司支付李向珍迟延交房违约金（以购房款857000为基数，按每日万分之二的标准，从2016年3月21日起计算至实际交房之日止）。4、本案案件受理费由润田公司承担。一审法院认定事实：2014年12月10日，李向珍、润田公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定，李向珍购买润田公司开发的房屋，本商品房所在楼层名义层为第17、18层；建筑面积为111.04平方米，套内建筑面积91.12平方米。合同第四条约定，本商品房总成交金额为857000元，房屋建筑面积单价为7717.94元/平方米，套内建筑面积单价为9405.18元/平方米。合同第五条约定，李向珍于签订本合同当日向润田公司支付首付款267000元，剩余590000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第六条约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，李向珍有权退房。李向珍不退房的，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内部分房价款及利息由润田公司返还李向珍，误差比绝对值超过3%部分的房价款由润田公司双倍返还李向珍。面积误差比的计算方式为：（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定内容建筑面积×100%。合同第七条约定，润田公司应当在2016年3月20日前将房屋交付李向珍，交付时应满足本商品房已通过竣工验收备案登记，且取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的条件。合同第八条约定，润田公司应于确定交房日的7日前书面通知李向珍做好办理交付手续的准备。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，润田公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付李向珍使用的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日（含）之内的，自本合同第七条确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，润田公司按日向李向珍支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，润田公司有权解除合同。合同第十五条约定，润田公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。润田公司规划变更、设计变更导致下列影响李向珍所购商品房质量、使用功能或使用环境的，润田公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知李向珍：1、商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高商品房项目的建筑容积率。2、详见合同附件五。润田公司未在本合同约定时限内通知李向珍的，李向珍有权退房。李向珍退房的，润田公司应在李向珍提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息，并向李向珍支付已付房价款1%的违约金；李向珍不退房的，双方应就变更事项另行签订补充协议，给李向珍造成损失的，由润田公司赔偿。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件一注明为：房屋分层平面图及分户户型平面图，但双方签订的合同实际未附户型图，附件一为空白。合同附件三第2.3.4条约定，厨房配置排烟道；第2.4.4条约定，户内楼梯由业主自理。合同附件五第一条约定，本商品房项目的规划报建名称为力帆红星广场一期A1组团。合同附件五首部有“特别提示”，主要内容为本附件在润田公司提示李向珍签字前应详细阅读，并可将需要解释或说明的内容提出，要求润田公司解释。合同附件五第四条约定，双方同意只按照合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。合同附件五第五条约定，李向珍可拒绝办理接房手续之正当理由是指：1、商品房不符合主合同第七条关于取得竣工验收备案登记证的条件。2、润田公司拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的。在润田公司具备合同第七条约定的条件，且李向珍无前述正当理由的，李向珍应在润田公司书面通知规定的交接房屋时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，李向珍未能按期接房的，视为其逾期收房；李向珍在办理接房手续时，若出现地基基础和主体工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题的，润田公司承担保修义务，不构成润田公司逾期交房的责任；李向珍即使未收到润田公司发出的书面接房通知，亦有义务在合同约定的交房期限届满之日前前往商品房所在地办理房屋交接手续。合同附件五第七条约定，合同第十五条约定的规划变更、设计变更仅限李向珍购买该房屋后涉及李向珍所购房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目建筑容积率的变更。合同附件五第八条约定，润田公司在合同约定期限内了具备了合同第七条约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现存在商品房质量、装饰、设备标准、装修改造问题的，润田公司应承担质量责任，而非逾期交房责任。合同附件五第十四条约定，主合同及补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，联系方式有变更的，应在变更后5日内书面通知对方。合同附件五第十六条约定，双方确认在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、样板房以及其他与商品房有关的资料中，润田公司已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容；本合同签订前润田公司发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等内容与实物不符合、与本合同有抵触或未作约定的，以实物和本合同约定的内容为准；润田公司可以对李向珍所购商品房所在楼宇的外墙装饰做部分调整，李向珍对此不提异议，润田公司不再另行通知。合同签订后，李向珍按约支付了所有购房款。审理中，李向珍认为合同附件五中关于交房、规划设计变更、装饰装修等内容系格式条款；关于要求润田公司赔偿损失金额，李向珍认为，虽合同没有约定计算方式，但应按照下列方式计算：内开门占用房屋面积乘以购房单价，加上内外开门的价值差1000元，再加上造成的安全隐患赔偿20000元；关于要求润田公司退还的购房款构成为：楼梯面积为长2.85㎡×宽1.88㎡=5.36㎡，其中未超过3%的2.73㎡乘以购房单价，加上超过3%部分的2.63㎡乘以双倍购房单价，再加上排烟道占用面积0.5㎡乘以购房单价。另查明，涉讼房屋所在楼栋于2016年3月16日取得重庆市竣工验收备案登记证。2016年3月15日，润田公司向李向珍寄发“力帆红星国际广场交付手册”，通知李向珍于2016年3月20日前前往物业管理办公室办理房屋交付手续。李向珍至今未办理接房手续。双方因房屋相关问题产生纠纷，李向珍遂诉至一审法院。案件审理过程中，双方当事人确认：涉讼房屋入户门的结构型式现为向屋内开启。另，李向珍向一审法院申请律师调查令，并持一审法院出具的律师调查令向重庆市规划局两江新区档案馆调取了力帆红星国际广场项目A1-4#楼奇数层平面图，向重庆北部新区公安消防支队调取了行政处罚决定书、责令立即改正通知书、消防监督检查记录，根据平面图显示，涉讼房屋入户门为向外开启方向。李向珍拟用上述证据证明，涉讼房屋楼梯所占面积；润田公司对涉讼房屋入户门的结构型式进行了变更；在合同约定的交房期限后，小区因消防不过关受到了相关部门的处罚，涉讼房屋不符合合同约定的交付条件。润田公司质证认为，对前述证据的真实性没有异议，前述证据无法计算楼梯面积，且楼梯面积是应当计算至销售面积中的；虽然图纸上显示入户门向外开启，但根据该图纸并不能明确入户门结构型式；润田公司从未承诺入户门的结构型式；消防处罚是针对的小区公共区域内存在的问题，并非房屋存在质量问题，与合同约定的交付条件没有关联。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，李向珍作为购房人，其主要权利为在约定期限内领受符合合同约定条件的商品房及其房屋所有权证。《重庆市商品房买卖合同》附件五关于交房、规划设计变更、装饰装修等合同内容并未排除李向珍合同权利，亦未超过其合理预期，且与主合同中双方权利义务相对应，应属民事主体在缔约过程中能够应当充分认识的商业风险，故一审法院认定合同附件五关于交房、规划设计变更、装饰装修等合同内容不属于格式条款。《重庆市商品房买卖合同》及其附件系签约双方当事人的真实意思表示，合法有效，内容亦不违反强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务。关于楼梯及排烟道的面积问题，一审法院认为，首先，双方合同并未约定楼梯及排烟道的面积是否计入合同套内建筑面积进行约定，李向珍亦未对此进行举证。其次，根据合同附件约定，涉讼房屋的面积误差只按照合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。现李向珍依据涉讼房屋平面图的数据对楼梯及排烟道面积进行测算后主张润田公司承担责任，显然与双方约定不符。最后，现涉讼房屋尚未办理产权登记，无法确定涉讼房屋的产权登记面积与合同约定的套内建筑面积是否存在面积差异，故李向珍的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。双方合同约定，涉讼房屋规划、设计变更的，应在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知李向珍，否则，润田公司将承担违约责任。前述约定也是李向珍主张润田公司承担赔偿责任的依据。但一审法院认为，规划、设计变更是指对建设工程的范围界限、平面结构等进行概括性确定，使之符合相应的区域规划，并不具体到涉讼房屋的细节。因此，李向珍未举证证明双方曾对涉讼房屋入户门结构型式进行约定，也未举证证明入户门结构型式变更属于需经有关部门批准的房屋规划设计变更范围，故其该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于李向珍要求润田公司承担逾期交房责任的诉讼请求。一审法院认为，李向珍举示的涉讼房屋不具备交房条件的证据，仅能反映涉讼房屋所在小区公共区域或个别楼栋所存在的问题，而涉讼房屋已于2016年3月16日取得竣工验收备案登记，满足了合同约定的交付条件；合同虽约定润田公司最晚应于2016年3月20日的7日前书面通知李向珍做好房屋交付的准备，但根据合同附件五约定，即便李向珍未收到书面接房通知，亦有义务在合同约定的交房期限届满之日前前往商品房所在地办理房屋交接手续。因此，一审法院认定润田公司未逾期交房，不承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李向珍的诉讼请求。案件受理费减半收取1683元，由李向珍负担。二审中，双方均未举示新证据二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五是否是格式条款；二、楼梯及排烟道的面积是否应计入房屋产权面积内；三、李向珍要求赔偿因将入户门的结构型式由外开门变更为内开门的损失的上诉请求能否得到支持；四、涉案房屋是否具备交付条件，李向珍要求润田公司支付逾期交房违约金的上诉请求能否得到支持。现分别评判如下：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五是否是格式条款；双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五不具备《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，亦未免除润田公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利，故对上诉人关于该条款系格式条款无效的主张，本院不予支持。所以，涉案商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。二、楼梯及排烟道的面积是否应计入合同套内建筑面积；双方在合同中并未约定楼梯及排烟道的面积是否应计入套内建筑面积的范围，李向珍对此也未举示证据证明，现李向珍依据涉案房屋平面图的数据对楼梯及排烟道面积进行测算后主张润田公司退还多收取的房价款，与双方约定不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。三、李向珍要求赔偿因将入户门的结构型式由外开门变更为内开门的损失的上诉请求能否得到支持；本案中，虽然李向珍举示从相关部门调取的图纸显示入户门为向外开启，但因双方合同中并未对涉讼房屋入户门结构型式进行约定，且李向珍并未举示证据证明涉案房屋的结构型式由外开门变更为内开门所遭受的具体损失，故对其要求润田公司赔偿损失的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。四、涉案房屋是否具备交付条件，李向珍要求润田公司支付逾期交房违约金的上诉请求能否得到支持。本案中，合同约定的交付条件为涉案房屋通过竣工验收并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故应认定涉案房屋已具备合同约定的交付条件，吴娟认为涉案房屋不具备交付条件并以此要求润田公司支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人李向珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3366元，由李向珍负担。本判决为终审判决。审判长 赵 青审判员 赖生友审判员 刘 毅二〇一七年四月二十五日书记员 何 欢 来源：百度“”