（2016）苏0312民初8502号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-06-12
案件名称
8502陈青松与徐州恒华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈青松,徐州恒华置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初8502号原告：陈青松，男，1974年5月27日出生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：陆林虎，江苏东鼎律师事务所律师。被告：徐州恒华置业有限公司，住所地徐州市铜山区长江西路南洋国际小区8号楼3单元103室一楼。诉讼代表人：徐州恒华置业有限公司清算组。委托诉讼代理人：杨元玲，该清算组组长。委托诉讼代理人：何军，江苏金合律师事务所律师。原告陈青松与被告徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈青松的委托诉讼代理人陆林虎，被告恒华公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈青松向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告在被告处的购房债权为1040096元（铜山区汉王镇马山村圣地雅格三，房号为1号楼3单元401室，建筑面积为123.03平方米；房号1号楼1单元1201室，建筑面积123.03平方米）；并在破产财产受偿中享有优先权。2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原被告签订二份商品房买卖合同，约定被告向原告出售两套房屋，分别为圣地雅格（三）1号楼3单元401室和1号楼1单元1201室。合同签订后，原告履行了自己的付款义务。被告也将合同网上备案登记，并开具了发票。原告一直等被告交房后办理产权登记，但2016年2月15日后，原告却接到贵院通知书称被告进入破产清算程序，要求原告申报债权。原告持上述材料至破产清算组处要求确认上述二房的购房债权为1040096元及享有优先受偿权，清算组却未确认。经交涉未果，原告只得诉至贵院。请求法院查明真相后支持原告诉请。被告恒华公司辩称：一、恒华公司、原告之间不存在付款、购房的事实。如前所述，原告未实际缴纳购房款，而且，需要强调说明的是，陈青松、蒋亚、何听南等人以同样的“2011年前后管建伟出资155万元购房，因房屋暂无法销售，管建伟与恒华公司签订借款协议，2014年3月8日经三方同意，该款及利息变更为XXX的购房款（三方同意，无书面协议）”理由主张与恒华公司存在房屋买卖合同关系。经计算，陈青松、何听南、谢小芳、蒋亚等人所涉的合同款项为2820207元，管建伟的借款（假定该借款真实存在）不足以支付全部款项，因原告未能举证证明借款足额抵扣其本人房款，无法认定原、被告之间存在真实的付款购房行为，故其主张没有依据。二、恒华公司、管建伟之间不存在付款、购房的事实。清算组查阅了恒华公司财务资料，未发现管建伟在2011年存在缴付购房款、签订购房协议或借款协议的事实。原告也没有提供任何证据证明该事实成立。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应承担举证不能的法律后果。三、管建伟、原告之间不存在债权转让。因原告自称其权利系因管建伟出借资金并债权转让，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款的规定，“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”原告应提供证据证明管建伟的债权存在且其合法承继了管建伟的相关权益，否则，应承担举证不能的法律后果。四、即使管建伟缴款、协议转让等行为真实存在，原告的主张也不应得到支持。假定管建伟缴款、协议转让的行为真实存在，原告也无权主张优先权。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条第一款规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”管建伟缴款的性质为借款，原告的受让行为不改变该债权性质，结合其后签订《商品房买卖合同》但无实际付款行为的事实综合判断可知，原告与恒华公司之间的法律关系应为民间借贷，其无权主张优先权。综上所述，原告所称的购房事实及优先权主张均不成立，请求法院查明事实后，依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2014年3月1日，原告陈青松与被告恒华公司签订商品房买卖合同2份（合同号TS30853、TS30852），约定原告向被告购买圣地雅格（三）1号楼3单元401室和1号楼1单元1201室两套房屋，价款均为520048元，付款方式为一次性付款。上述合同签订后，被告向原告出具了相应发票2张，并办理了商品房预售合同网上登记备案手续。原告陈述包括涉案两套房产在内的共7套房产的房款均系用被告恒华公司欠付管建伟的借款抵付。涉案房产未办理相应过户手续。2016年2月15日，本院作出民事裁定，受理申请人孙亮、赵立运、侯惠中、孙中明对徐州恒华置业有限公司的破产清算申请。2016年7月28日，本院作出民事裁定，宣告徐州恒华置业有限公司破产。该案尚在审理中。原告等四人曾向清算组申请确认购房债权并享有优先权，但清算组未予以确认。故引发本案诉讼。另查明，2013年底至2014年中旬，管建伟任被告公司董事长。管建伟在本院2016年12月15日听证笔录中称：“2011年，恒华公司的堵国方向我提出借款用于为公司买车。当时没有签订借款协议。恒华公司共向我借款155万元。2011年1月24日,因为当时恒华公司的账户还没有开通，所以我通过我私人独资的江苏翠湖物业有限公司的账户汇款给邵南平的常州美澳公司105万元，还有一笔是2011年11月21日，我通过现金方式交付给常州美澳公司50万元。经当时主管会计把账挂在了邵南平的账上或者是美澳公司的账上，因为美澳公司就是邵南平的。2013年，我与恒华公司协商调账，要求把邵南平账上或美澳公司账上总共155万元调至我名下，即确认恒华公司向我借款155万元的事实。同年，恒华公司向我补签了借款合同二份，但是借款合同落款仍是2011年1月24日和2011年11月21日。2014年，因为原来我借亲戚的钱未还，而恒华公司欠我的钱，然后经协商后，我就在恒华公司以签商品房的形式还给他们钱。至于我向亲戚之前的借款没有借据，就是没钱，大家是亲戚借点钱，50万元、70万元的，没有银行流水，这是很早的事情了，找不到了。我们本来就是口头上达成的借款协议，我没钱给他们了，我说徐州的房子抵给你们，就这个过程，我们不算账，因为这个钱不是经我本人，是我老婆借的”。本案审理过程中，原告称其购房款已经履行完毕，并提供了被告的股东堵中方、华文燕出具的情况说明一份，内容为：2011年1月24日、2011年11月21日，我公司向管建伟分别借款105万元及50万元，利率按月息2分计算，2013年12月份，管建伟要求归还本息，财务计算了应还的本息数额。2014年3月份，管建伟将该借款本息转让给了原告等四人，作为支付他们四人向我公司购买的七套房产的购买款，我公司表示同意，并与他们签订了相应的购房合同，财务账上相应做账。经质证，被告对上述情况说明不认可。原告提供的证人叶某（原系被告的会计）称：“被告公司在2011年1月份由华文燕、邵南平接管，邵南平原来是恒华公司的总经理，华文燕是副总经理。当时被告公司在徐州买了二部汽车，大概200多万元。因为华文燕、邵南平接管时公司账面上一分钱没有，买车的时候是邵南平付款，报账的时候邵南平让挂在他头上105万元，剩余的钱挂在常州美澳金属制品有限公司的账上。2013年底至2014年7、8月份，管建伟任被告公司董事长。大概在2012年下半年或者2013年上半年，邵南平说公司当时买车所支出的钱实际借管建伟的，并且出具借款合同，以后就调账了，减少邵南平的105万元和美澳公司的50万元，这样被告公司欠管建伟的账就是155万元，调账时有邵南平签字及说明。2014年3月份，管建伟说领导班子决定买房子团购，管建伟出具了四个人的名字，蒋亚、谢小芳、陈青松、何听南四个人买了七套房子，充的管建伟的借款和利息”。再查明，陈青松是管建伟的朋友加同事、蒋亚是管建伟妻子的表姐、谢小芳是管建伟妻子的小姑、何听南是管建伟的朋友。商品房买卖合同中约定，四人共应支付的购房款合计为2820207元。被告恒华公司截止2014年3月1日欠管建伟借款（假定借款真实存在）本息合计约261万元。借款抵房款后，还差房款约21万元。后原告等四人均未向被告补足房款，也未出具欠房款手续，但是被告却向原告等四人出具了全额的购房发票。庭审中，原告自认还差的房款21万元的事实，并同意以四案平分的方式减少诉请数额。本案争议焦点为：一、原被告之间是否真实存在房屋买卖合同关系；二、原告主张确认的债权数额如何确定，是否享有优先权。本院认为，原告陈述案外人管建伟与被告恒华公司之间存在借款合同关系，截止购房时被告共欠管建伟借款本金155万元及利息合计约261万元，双方经结算后，被告未能按时偿还借款本息，并协商确定将被告欠付管建伟的借款本息抵扣原告等四人的购房款。被告对于恒华公司向管建伟借款、购房款的支付等事实均不认可。本案中，结合管建伟的陈述可以确认，管建伟并未直接向恒华公司支付借款。仅凭江苏翠湖物业有限公司、常州美澳公司、恒华公司的账务往来，暂无法确认管建伟向恒华公司出借155万元的事实。现涉及恒华公司的破产案件尚在审理过程中，管建伟与恒华公司的借款事实有待在该案件中进一步查明。即使如原告所述，管建伟向恒华公司出借155万元是事实且截止2014年3月共产生本息约261万元，涉案商品房买卖合同性质也是以房抵债。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院认为，上述规定旨在保护购房消费者。原告也不属于上述规定的消费者范围，不应享有优先权。综上所述，依照《中华人民共和国破产法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈青松的诉讼请求。案件受理费14160元，由原告陈青松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 常江红人民陪审员 李 强人民陪审员 秦厚民二〇一七年四月二十五日书 记 员 许 冰 关注公众号“”