（2017）黔2701民初907号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-25
案件名称
杨玲与贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司、贵州聚林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
都匀市人民法院
所属地区
都匀市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨玲,贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司,贵州聚林房地产开发有限公司,贵州星月现代生态农业开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第五十二条，第六十一条，第一百零七条，第一百零八条，第一百三十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2701民初907号原告：杨玲，女，汉族，生于1965年12月6日，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人：石启光，系贵州仁义律师事务所律师。被告：贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司。住所地：都匀市剑江南路*号。统一社会信用代码：9152270179529761负责人：刘厉，系分公司经理被告：贵州聚林房地产开发有限公司。住所地：贵阳市南明区神奇路*****号环宇大厦**楼*座。注册号：520000000053567。法定代表人：陈继华，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。第三人：贵州星月现代生态农业开发有限责任公司。住所地：都匀市剑江南路***号林世纪广场*栋*层。统一社会信用代码：91522701MA6DM3171T。法定代表人：蒲星月，系公司董事长。委托诉讼代理人：韦倩，系公司员工。原告杨玲与被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司、第三人贵州星月现代生态农业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玲委托诉讼代理人石启光、被告贵州聚林房地产开发有限公司（以下称聚林房开公司）及其都匀分公司委托诉讼代理人杨军、第三人贵州星月现代农业开发有限责任公司（下称星月农业开发公司）委托诉讼代理人韦倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交付都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A009号商品房（门面）义务；2、确认被告与第三人签订的租赁原告门面房合同无效；3、判令被告赔偿原告门面从2016年2月起至实际履行交房义务止，每月按4000元租金计算的损失，以及恢复门面房屋原状隔墙所需费用30000元（150平方米×200元/㎡）；4、判决两被告及第三人承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年8月18日，原告与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、由原告以628246元的价格购买该分公司开发的都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A009号门面房屋（建筑面积43.71㎡）；2、双方约定被告于2012年2月1日交付房屋。同时双方又签订《补充协议》，约定：原告从2011年2月1日至2016年1月31日，将所购买门面房屋交给该分公司无偿经营使用。但到了2016年2月1日，原告要求被告履行交房义务，被告拒绝交付房屋，并在未经原告同意的情况下，将原告所购门面房屋出租给第三人经营使用。两被告及第三人的行为损害了原告的合法权益，所以，向法院起诉，请求支持原告诉请。被告聚林房开公司及其都匀分公司辩称：一、被告已经依约将原告购买的门面房屋交付给了原告，不存在未交付的问题；二、原告请求赔偿租金损失和赔偿恢复门面房屋所需费用损失没有事实依据和法律依据、请求驳回该项请求。第三人星月农业开发公司述称：一、第三人与被告签订租赁合同不知道门面所有人是原告，没有过错。被告的行为构成表见代理，租赁合同应有效；二、租赁门面至装修时原告并未制止，视为追认被告代理权。请求驳回原告对第三人的诉请。本院经审理认定如下事实：2009年8月18日，原告杨玲与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房屋买卖合同》，合同其中约定：1、原告以628246元的价格购买该分公司开发的都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A009号临街门面房屋（建筑面积44.73㎡）；2、交房时间为2012年2月1日前，逾期承担支付违约金等责任。同时，双方又签订补充协议，约定：1、从2011年2月1日起至2016年1月31日止，原告将所购门面房屋交给出卖人聚林房开公司都匀分公司无偿经营使用；2、由于原告在2011年2月1日至2016年1月31日期间，将所购门面房屋交给出卖人无偿经营使用，《商品房买卖合同》中约定的交房时间即视为出卖人已履行了交房义务；3、补充协议为《商品房买卖合同》附件部分，与主合同具有同等法律效力。签订商品房买卖合同和补充协议后，原告依约支付了全部购房款，被告聚林房开公司都匀分公司开发的聚林世纪城2栋商住楼竣工验收后，该分公司依约占有原告所购门面，并将门面出租给他人收取租金，未将门面交付给原告。2016年1月31日，双方约定的无偿使用期限届满后，被告聚林房开公司都匀分公司拒绝将原告所购门面交付给原告，并于2016年6月10日又与第三人签订《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》，将包含原告所购门面房屋在内的聚林世纪城二期一楼商场（共计507㎡）整体出租给第三人经营使用，其中约定：租期从2016年6月10日起至2019年2月1日止；每月第三人向聚林房开公司都匀分公司支付租金17745元（507㎡×35元/㎡），每三个月交纳一次。原告向被告主张权利，被告拒绝履行交付义务，原告遂向本院提起如前之诉。另认定：2013年2月7日，原告所购门面房屋经房管部门核定建筑面积为43.71㎡、四至与商品房买卖合同约定的一致。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件（含补充协议）、关于收回商铺的意见复印件、房产证复印件以及第三人提供的《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》复印件、押金及租金收据复印件予以证明，对以上证据本院予以采信，对上述事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、被告聚林房开公司都匀分公司是否已向原告履行了交付门面房屋义务；2、被告聚林房开公司都匀分公司与第三人签订的《商铺租赁合同》是否有效；3、被告聚林房开公司都匀分公司应否赔偿原告租金损失和恢复门面原状所需费用损失。第一、原告与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房买卖合同》后，依约支付了购房款，被告应依约于2016年2月1日前向原告交付房屋。虽然双方在补充协议中约定商品房买卖合同约定的交房期限（即2012年2月1日）届满即视为已交付房屋，但根据双方签订的商品房买卖合同的意思表示分析，被告并未依约和按照相关法律规定实际将门面交付给原告，原告并没有实际享有所购门面的相关权益，签订商品房买卖合同的目的并未实现；购房合同系被告聚林房开公司都匀分公司提供的格式合同，在理解该分公司是否已经履行交房义务产生歧议后，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。所以，该分公司交付房屋的时间应理解为2016年1月31日之前，二被告关于已于2012年2月1日履行了交房义务的辩称意见不予采纳；原告主张二被告依约履行交房义务的请求予以支持，二被告应依约定的面积、用砖墙隔出四至，并安装门窗后将门面交付给原告，第三人应承担协助交付义务。第二、2016年1月31日，交房期限届满后，被告聚林房开公司都匀分公司不依约履行交房义务，反而将双方买卖合同标的物租赁给第三人收取租金，损害了原告的合法权益，该租赁合同中涉及原告门面部分应确认为无效合同。第三人述称被告出租原告门面的行为构成表见代理，第三人租赁原告门面时是善意，合同应有效的意见，无事实依据和法律依据，不予采纳。第三，被告聚林房开公司都匀分公司未依约交付房屋，给原告造成损失，应赔偿原告从2016年2月1日起至交付门面止的损失。考虑原告所购门面临街，可参照同地段相邻门面租金价格酌定为每月50元/㎡计算损失。因被告聚林房开公司都匀分公司应依照合同约定设计的门面面积、四至等要求交付所购门面房屋，所以，原告关于赔偿恢复门面房屋原状所需费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（二）项、第六十一条、第一百零七条，第一百零八条，第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：一、被告贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司与第三人贵州星月现代生态农业开发有限责任公司签订的《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》中关于原告所购门面房屋（43.71㎡）的租赁部分合同无效；二、被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司于本判决生效后十日内，向原告杨玲交付都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A009号门面房屋（面积、四至详见本判决书附件），第三人贵州星月现代生态农业开发有限责任公司负协助交付义务；三、被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司于本判决生效后十日内，赔偿原告杨玲门面（建筑面积43.71元/㎡）从2016年2月1日起至交付门面止，按每月50元/㎡计算的租金损失；四、驳回原告杨玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5041元，由被告聚林房开公司及其分公司负担4400元，由原告杨玲负担641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 胡 光 辉二〇一七年四月二十五日书记员 韦国龙（代） 关注公众号“”