（2016）湘01民再71号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-20
案件名称
江配连与湖南弘欣置业发展有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
江配连
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第二百零七条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民再71号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：江配连。委托代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：湖南弘欣置业发展有限公司。法定代表人：刘让辉。再审申请人江配连与被申请人湖南弘欣置业发展有限公司（以下简称弘欣公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2012年2月14日作出（2011）雨民初字第2868号民事判决。江配连不服，向本院提出上诉，本院于2012年8月3日作出（2012）长中民三终字第1387号民事判决，已经发生法律效力。江配连仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2016年7月4日作出（2016）湘民申18号民事裁定，指令本院再审本案,再审期间，中止原判决的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人江配连及其委托代理人刘大到庭参加了诉讼，被申请人弘欣公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。一审原告江配连诉称：2009年10月1日，其与弘欣公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定弘欣公司将长沙市万芙路180号弘欣公寓X栋30X号房屋预售给江配连，合同约定出卖人应在2010年10月31日前将达到交付条件的商品房交付江配连。如出卖人未能按照合同约定期限将商品房交付买受人，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，江配连即按照合同约定交付了房屋价款及相关费用，其合同义务已全部履行完毕。由于弘欣公司房屋不符合国家的建筑设计标准，导致房屋因下雨无法解决渗水问题以及正常的通风采光，且房屋还存在多处质量问题。江配连多次提出要求整改和修复，均未处理。时至今日，弘欣公司仍不能按照合同约定期限将达到交付条件的商品房交付给江配连。弘欣公司未能在合同约定期限内将有质量问题并且不符合建筑设计标准的商品房进行修复、整改并交付使用，已构成严重违约，应当按照合同的约定承担修复、整改并支付违约金的违约责任。请求判令：1、弘欣公司向江配连支付延期交房违约金赔偿损失39660元（违约金暂计算至2011年11月7日，之后的违约金计算至实际交房之日）；2、弘欣公司按国家关于住宅设计规范和其采用的中南地区通用的《建筑配件图集》的建筑设计标准对房屋的南面阳台恢复采光、对南面阳台返水、漏水及房屋开裂、渗水进行修复、对房屋墙面及地面进行平整，如弘欣公司无法按照此要求整改到位，应赔偿江配连经济损失50000元；3、弘欣公司承担诉讼费。一审被告弘欣公司辩称：江配连诉请弘欣公司支付延期交房违约金及损失没有事实和法律依据，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第6条的规定，被告在合同约定的交房时间2010年10月31日前已达到了约定的交房条件，并且通过挂号信和报纸公告通知江配连前来收房，但江配连由于自身原因没有前来收房，责任应由其自身承担。江配连要求弘欣公司按国家关于住宅设计规范和被告采用的中南地区通用的《建筑配件图集》的建筑设计标准对房屋的南面阳台恢复采光、对南面阳台返水、漏水及房屋开裂、渗水进行修复、对房屋墙面及地面进行平整，弘欣公司认为房屋已经通过了国家有关部门的验收，其设计建设均由相关资质的单位承担，不应按江配连的要求进行变更，对建筑存在的小瑕疵问题，弘欣公司已经做了相应的修复工作。一审法院经审理查明：2009年10月1日，江配连、弘欣公司签订《长沙市商品房买卖合同》,约定弘欣公司将长沙市万芙路180号弘欣公寓9栋301号房屋预售给江配连，该合同第十条约定：“出卖人应当在买受人交清首付款及相关税费，并办理完银行按揭手续、按揭款到达出卖人账户后（2010年10月31日前），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……”；该合同的附件四《合同补充协议》第6条约定：“该房经设计、建设、施工、监理单位共同验收后，买受人应在出卖人通知规定时间内，办理有关手续和接受房屋。买受人除出卖人上述手续不全可以拒绝交付外，不能以其他理由拒绝接受交付，出卖人已出具上述文件而买受人拒绝交付时，责任由买受人承担。”第8条约定：“出卖人通知买受人本合同中约定的有关履约以电话通知或者函件的方式送达买受人。出卖人以函件方式通知买受人的，出卖人从邮局向买受人寄出挂号函件，即视为出卖人已向买受人送达了通知，其通知送达时间以邮戳时间和约定的时间为准。”合同签订后，江配连如约履行了付款义务，2010年10月27日，本案房屋经设计、施工、监理、建设单位验收合格。2010年10月21日，弘欣公司向江配连邮寄了办理交房手续的事宜的书面通知。2010年10月27日，弘欣公司在《潇湘晨报》刊登了交房通知。2010年11月9日，长沙市建设工程质量监督站向弘欣公司发出的《关于要求弘欣公寓未经验收合格不得交付使用、迅速整改工程质量问题的函》载明，本案房屋存在以下质量问题：墙体节能工程所用保温浆配料配置不符要求，保温层厚度、热桥部分的施工不符合设计要求；阳台栏杆安装不牢固，存在安全隐患；部分外墙玻璃厚度实测3.5mm，不能满足设计5mm的要求；所用的C8钢筋加工后实测直径（内径）为6.7-6.9mm，不符合设计要求。2011年3月7日，长沙市建设委员会发出《关于弘欣公寓未经验收合格的住房交付业主使用信访问题的再次复函》，载明：“一、该项目未按照国家规定的程序进行验收，已责令开发商停止交房；二、对开发商的违法行为已经进入调查取证阶段；三、在3月15日之前再次约谈开发商，限期整改到位。”2011年7月7日，长沙市建设工程质量监督站向弘欣公司发出的《建设工程质量整改通知书》载明，本案房屋存在以下质量问题：客厅、墙面开裂、地面开槽露筋；外墙渗水；厕所顶板渗漏，卧室顶板开裂；外墙保温施工质量不符合设计要求。江配连、弘欣公司至今未办理交房手续，江配连于2011年11月16日向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。一审法院另查明：2011年3月，陈某某、彭某某等人向法院提起诉讼，以弘欣公司销售的弘欣公寓未能按期交付验收合格的房屋为由，要求弘欣公司承担逾期交房的违约责任。原审法院依法以（2011）雨民初字第520号民事判决书判决驳回了陈某某、彭某某等人的诉请，陈某某、彭某某等人上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：江配连、弘欣公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且无违背法律的效力性强制性规定等无效情形，故其合法有效，双方应据此享有权利和全面履行相应的义务。据该合同第十条及附件四第6条的约定，交房条件为“经设计、建设、施工、监理单位共同验收”。江配连以房屋存在质量问题拒绝收房不符合双方合同约定的交付条件。长沙市建设工程质量监督站2010年11月9日发出的《关于要求弘欣公寓未经验收合格不得交付使用、迅速整改工程质量问题的函》及2011年7月7日发出的《建设工程质量整改通知书》认为本案房屋存在的质量问题不属于合同中约定的交付条件，也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的不能交付使用的情形，即不属于房屋主体结构质量不合格的情形。此外，该站对弘欣公司的有关要求系该站履行相关质量监督职责的行为，与江配连、弘欣公司履行合同之间并无法定关联性。另外，长沙市建设委员会2011年3月7日发出的《关于弘欣公寓未经验收合格的住房交付业主使用信访问题的再次复函》中责令弘欣公司停止交房系行政机关行政职权的行使，并不能证明本案房屋不符合双方约定的交付条件，且该行政职权的行使与江配连、弘欣公司履行民事合同之间无法定关联性。弘欣公司在达到上述交房条件后通知了江配连，已依约履行了交房义务，江配连应依约办理相关收房手续。江配连诉请弘欣公司支付延期交房违约金及赔偿损失无事实及法律依据，不予支持。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。弘欣公司销售给江配连的本案房屋经长沙市建设工程质量监督站认定存在客厅、墙面开裂、地面开槽露筋，外墙渗水，厕所顶板渗漏，卧室顶板开裂，外墙保温施工质量不符合设计要求的情形。弘欣公司应当进行修复。在本案审理过程中，弘欣公司辩称已完成修缮，但未提供相应证据证实，不予认可，故弘欣公司应承担修复责任。此外，江配连诉称的南面阳台恢复采光、对南面阳台返水等质量问题，江配连未提交相应的证据证明，不予支持。江配连诉称如弘欣公司无法按照此要求整改到位，应赔偿江配连经济损失50000元，因本案已对本案房屋中弘欣公司存在的房屋修复责任进行了处理，故该诉讼请求不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南弘欣置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内对长沙市万芙路180号弘欣公寓9幢3层301房存在的墙体漏水、开裂、渗水及墙面和地面不平整予以修复；二、驳回原告江配连的其他诉讼请求。本案受理费872元，因简易程序减半收取436元，由原告江配连负担218元，被告湖南弘欣置业发展有限公司负担218元。江配连不服，向本院提起上诉称：1、江配连所购买房屋与设计图纸多处严重不符，且房屋自身存在质量问题，如阳台高于房屋地面，未安装地漏，原审判决认定涉案房屋达到交房条件，已经履行了交房义务，系认定错误；2、《商品房买卖合同》的《合同补充协议》约定出卖人从邮局向买受人寄出挂号函件，即视为出卖人已向买受人送达了通知，《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人完成邮寄行为后，由于买受人原因（包括由于买受人未收到挂号信）未能按期接受房屋的，应承担相应的违约责任。《合同补充协议》第六条约定买受人除以手续不全可以拒绝交付外，不能以其他理由拒绝接受交付。这三处约定违反了合同法第三十九条、第四十条之规定，该两处约定明显的免除了出卖人的责任，加重了买受人的责任，排除了买受人验收房屋的权利，应属于无效条款。故弘欣公司基于上述条款进行的房屋交付送达不具备法律效力，原审判决认定《商品房买卖合同》合法有效错误；3、弘欣公司在《潇湘晨报》刊登的通知为办理产权的通知，并非房屋交付通知，原审判决认定错误。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销（2011）雨民初字第2868号民事判决书；请求判令弘欣公司向江配连支付延期交房违约金赔偿损失39660元（违约金暂计算至2011年11月7日，之后违约金计算至实际交房之日；请求判令被上诉人按国家关于住宅设计规范和被上诉人采用的中南地区通用的《建筑配件图集》的建筑设计标准对房屋的南面阳台恢复采光、对南面阳台返水、漏水及房屋开裂、渗水进行修复、对房屋墙面及地面进行平整，如无法按照此要求进行整改到位，应赔偿上诉人经济损失50000元；请求判令弘欣公司承担本案全部诉讼费用。弘欣公司答辩称：1、弘欣公司与江配连之间权利义务的基础在于双方签订的商品房买卖合同及其附件，双方之间只能基于商品房买卖合同及其附件界定各自的权利和义务。江配连在购买弘欣公司房屋签订合同时，对于合同的条款并没有提出任何异议，并且签字认可。江配连作为完全民事行为能力人，对于签订合同尤其是重大影响的商品房买卖合同，其签字认可就表示对合同条款无异议，理应遵守合同约定，履行相关义务。根据双方签订的商品房买卖合同及附件，尤其是合同第10条和附件第6条规定，交房条件为验收条件，没有设定其他交付条件。也就是说，弘欣公司的房屋只要通过了验收，并履行了相关的通知义务，就应该认定为履行了合同的义务。因此，弘欣公司是完全严格按照合同约定的时间和条件履行了交房义务，不应承担延期交房的违约责任。2、竣工备案表，没有任何文件表明验收要工程竣工备案表，这只是行政职能管理手段，与江配连的合同没有关系。同时，消防法的规定与双方合同也没有关系。消防法没有强制性的规定。关于江配连提出的整改的问题，我们不否认，房屋作为这么复杂的工程，完全没有任何的质量瑕疵，也是不可能的。但是法律赋予了一个救济的手段，也就是保修。如果必须交付一个完美无瑕的物品，也就不存在保修的问题了。双方要签订质量保修书，也就是说质量瑕疵是存在的。但是这些质量瑕疵只要不是房屋主体质量问题，就不属于拒收房屋的理由。江配连可以在收房后要求弘欣公司承担保修的责任。法律赋予了江配连权利。关于质检站发函，这个函，我们确实收到过。但是这些函都是行政机关履行行政职能的函，这些函的内容也并一定说明江配连的房屋一定存在这些问题。这些问题是抽查的结果，而且这些问题不是房屋主体结构质量问题，属于保修范围。3、关于设计的问题。弘欣公司是完全按照设计图纸施工的，没有违反设计规范的情况，江配连也没有提供证据予以证明弘欣公司违反了设计规范。综上，江配连的上诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：弘欣公司于2010年10月27日在《潇湘晨报》刊登了《弘欣公寓通知》，内容为：“尊敬的各位业主：您好！您购买我公司开发的弘欣公寓项目1#至9#栋房屋，已达到购房合同约定交房条件，交房手续办理时间将于2010年10月28日开始，由于本次交房户数较多，为方便您快速办理相关手续，具体交房顺序请与销售部预约时间。销售部电话：0731-8582686885827868物业部电话：0731-8582****湖南弘欣置业发展有限公司长沙市枫景物业管理有限公司2010年10月26日”。在本案审理过程中，本院二审承办法官会同双方当事人到现场进行了勘察，江配连房屋的阳台因下层是门面房，其阳台地面高度确实存在高于室内房间，且无地漏。同时房屋外围的女儿墙遮挡室内水平视线，造成通风不畅,但对此存在的问题，由于竣工验收已经通过,江配连没有证据表明该问题的存在直接影响房屋的使用。本院二审认为：江配连与弘欣公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。由于上述《合同补充协议》第六条“买受人除出卖人上述手续不全可以拒绝交付外，不得以其他理由拒绝接受交付”之约定与《房屋买卖合同》第十一条第二项“买受人办理房屋验收手续时，发现所交付的房屋存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改合格，在整改合格之前买受人有权拒绝收房”之约定相冲突,《合同补充协议》与《房屋买卖合同》均属于弘欣公司提供的格式合同条款,《合同补充协议》不能视为是双方之间的特别约定，故从法律上应当作出对提供格式合同一方不利的理解，故本案争议的收房条款应当按照《房屋买卖合同》第十一条第二项的约定来规范双方的权利与义务。《房屋买卖合同》第十一条第二项约定的“房屋存在质量问题”应当理解为：质量问题所致房屋出现安全隐患与严重影响生活居住为标志,江配连房屋的阳台虽高于房屋地面，但不存在安全隐患，且对生活居住影响较小,故江配连拒收房屋的理由不成立。本案中，弘欣公司依照合同约定向江配连邮寄了交房通知，并于2010年10月27日在《潇湘晨报》刊登了《弘欣公寓通知》，江配连上诉称弘欣公司在《潇湘晨报》刊登的通知为办理产权的通知，并非房屋交付通知，与事实不符，本院二审不予采纳。因此，弘欣公司已依约履行了通知交房义务，且房屋亦已达到交付条件，江配连应在接到交房通知后三天内与弘欣公司办理交房手续。江配连要求弘欣公司承担逾期交房违约责任无合同或法律依据，故原审判决驳回江配连的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人江配连的各项上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费872元，由上诉人江配连负担。江配连不服，申请再审称：一、原一、二审认定弘欣公寓9号栋竣工验收时间为2010年10月27日，属于认定事实有误，现有新的证据证明该房屋五方验收的时间是2011年1月25日，也有生效文书认定了该事实。开发商在竣工验收后并没有向江配连发出收房通知，直到2011年6月24日，江配连向弘欣公司发出收房意见，弘欣公司签收并承诺10天内整改到位，因此2011年6月24日为实际交付日。交房后因房屋质量问题，江配连要求整改，但直到2011年11月16日起诉之日仍未整改到位，按照合同第11条约定应承担整改不到位导致延期交房的违约责任，因此该日之前开发商应承担延期交房违约责任，该日之后开发商应承担整改费用并赔偿整改不到位的损失，即延期交房的违约金应计算至2011年11月16日起诉之日止，扣除合同约定的60天的合理整改期，开发商需承担320天延期交房的违约责任。二、弘欣公司需承担不能按期整改导致江配连自行整改所需的费用，以及不能入住造成的其他损失。江配连提起诉讼后，弘欣公司虽派员进行过检查修整，但一直未整改到位，导致江配连一直不能正常居住使用，2016年经长沙市雨花区人民法院委托鉴定，江配连房屋所需整改费用经鉴定为28437.41元。同时由于弘欣公司拖延整改时间，给江配连造成了各方面的损失，包括租房损失、折旧损失、物业费、自行维修的费用、诉讼费、鉴定费等，共计不低于92000元。综上，原一、二审判决以弘欣公司提交的一张简单的四方盖章验收纸认定房屋交付符合合同约定的条件，驳回江配连的请求，属于认定事实错误，适用法律错误，请求再审法院撤销原一、二审判决，判令弘欣公司赔偿江配连50000元赔偿金与违约金39660元。被申请人弘欣公司未到庭答辩也未提交书面答辩状。本院再审审理过程中，再审申请人江配连向本院提交了如下证据：第一组证据：证据1、湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01556号民事判决书；证据2、长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第01556号案件存档的《建设工程竣工验收备案表》。以上证据证明9号栋建设方与施工方等四方确认的竣工验收合格时间为2011年1月25日，竣工验收备案时间为2012年6月20日。第二组证据：证据3、湖南省高级人民法院谈话笔录、信访记录等，拟证明江配连多年来持续维权，但弘欣公司未能将房屋整改好；证据4、长沙市建设工程质量监督站于2016年3月15日、2016年5月3日出具的两份证明，该证明系专业职能部门对房屋质量问题及整改不到位的情况认定，拟证明弘欣公司一直未能履行整改义务到位。以上证据证明房屋存在严重质量问题，房屋不能正常居住使用。第三组证据：证据5、中科高盛咨报字【2016】第122号《建设工程造价鉴定报告》，拟证明房屋入住正常使用所需整改费用经鉴定为28437.41元。证据6、租房合同及租金收据，鉴定费票据，拟证明房屋未整改完成期间的租金损失为每月1000元，鉴定费2000元。证据7、物业费收据，拟证明物业费损失。以上证据证明因弘欣公司整改不到位，造成了江配连自行整改费用及其他损失。被申请人弘欣公司未到庭，未对以上证据发表质证意见。再审中,被申请人弘欣公司未提交新的证据。关于再审申请人江配连提交的以上证据，本院经审查认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予确认；证据3与案件事实无关，不予确认；对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明江配连房屋的质量问题一直未整改完毕；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认；证据6、7涉及的费用并非房屋修复所需的整改费用损失，本院不予确认。江配连提交的证据1即《建设工程竣工验收备案表》，该备案文件内的竣工验收意见表载明，9号栋房屋勘察、设计、施工、监理、建设五大主体验收的时间为2011年1月25日，而弘欣公司在一审及二审中提交的设计、施工、监理、建设单位验收的时间为2010年10月27日，即本案存在两份时间不一致的竣工验收表。为了进一步查明事实，本案合议庭成员到本案所涉工程的设计单位长沙市建筑设计院进行调查，设计单位对2010年10月27日和2011年1月25日的验收表进行了说明，前者是施工现场验收签据的意见，后者是申请备案登记时的资料，二者均是真实的，验收在前，备案在后。同时，本院向监理单位上海三维工程建设咨询有限公司致函，要求其对两份竣工验收意见表进行说明，该公司复函称，两份竣工验收意见表内容均是真实的，但具体情况由于经手人已离职，无法作出详细确切的说明。江配连对本院调查的情况发表质证意见称，1、维持庭审中所述的2010年10月27日这份证据有可能是开发商造假的意见；2、即便四方验收真实，该验收也是不合法的。验收后，由于业主投诉，质监站发现程序违规或者质量存在重大隐患的情况下，对开发商发出停止交房的通知，质监站的行政行为否认了验收行为的合法性；3、建设工程质量验收是一个持续性的工作，在这个持续性过程中，四方可以随时出具一个验收记录。本院经审查认为，根据调查核实的情况，2010年10月27日的验收表与2011年1月25日的验收表均是真实的，且二者并不矛盾，本院再审予以确认。综合当事人再审中提交的证据及本院调查的情况，本院再审查明，江配连与弘欣公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付给买受人，该合同补充协议第6条约定，该房经设计、建设、施工、监理单位共同验收后，买受人应在出卖人通知规定时间内，办理有关手续和接收房屋。本案一审中，弘欣公司提交了设计、施工、监理、建设单位四方综合验收意见表，该四方验收的时间为2010年10月27日。再审中，江配连提交了工程竣工验收备案表，备案表登记的勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收的时间为2011年1月25日。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为:一、弘欣公司是否存在逾期交房的违约情形；二、江配连自行整改的损失承担问题。一、关于逾期交房问题。江配连与弘欣公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，不违反法律、法规的效力性强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同的第十条及补充条款的约定，弘欣公司交付房屋的时间在2010年10月31日前，房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，即“经设计、建设、施工、监理单位共同验收”。关于验收的时间认定，弘欣公司在一审中提交了设计、建设、施工、监理单位验收的时间为2010年10月27日，认为该房在合同约定的时间内，已经达到合同约定的交付条件；而江配连再审中认为，2010年11月29日，长沙市建设工程质量监督站发函要求弘欣公司停止交房的行政行为，实质上否定了2010年10月27日的四方验收，证明该房屋并未达到合同约定的质量交付条件，故涉案房屋验收合格的时间应是《建设工程竣工验收备案表》登记的2011年1月25日。本院认为，涉案工程的设计、建设、施工、监理单位已于2010年10月27日对房屋进行验收，符合合同约定的交付条件，且房屋虽然存在空鼓、渗水及阳台高于房屋地面等质量问题，但这些质量问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的不能交付使用的情形，即房屋主体结构存在质量问题，故不足以构成拒绝收房的理由。长沙市建设工程质量监督站向弘欣公司及施工单位发函的行为，系其履行质量监督行政管理职责的行为，江配连认为此行为系否定验收的合法性的主张，没有法律和事实依据。同时，《建设工程竣工验收备案表》内的竣工验收意见表，也不能直接否定弘欣公司一审中提交的综合验收表的真实性，故原一、二审根据2010年10月27日的综合验收表，认定房屋在合同约定的时间内已达到交付条件，并无不当。此外，弘欣公司依约向江配连邮寄了交房通知，且于2010年10月27日在报纸上登报公告交付房屋，故弘欣公司已按合同约定履行了相关义务，原一、二审认定弘欣公司不应承担逾期交房的违约责任并无不当。二、房屋整改问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。弘欣公司出售给江配连的房屋，经长沙市建设工程质量监督站认定存在空鼓、开裂、外墙渗水、未按设计图施工、地面平整度差、阳台没有地漏等质量问题，故原一、二审判决认定弘欣公司对房屋质量问题承担整改责任的处理正确，应予维持。弘欣公司未按原生效判决履行整改义务，以致江配连自行整改所产生的损失问题，可以在执行阶段予以处理。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2012）长中民三终字第1387号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 易 颖审 判 员 刘文涛代理审判员 严新龙二〇一七年四月二十五日书 记 员 黄宵熠附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 来源：