（2017）鄂0106民初295号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-05
案件名称
周志宏与吴述愿、余涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周志宏,吴述愿,余涛,陈桑桑
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初295号原告：周志宏,男,1968年2月10日出生,汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王洪安、喻俊华，湖北言和律师事务所律师。被告：吴述愿，女，1979年11月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：余涛，男，1979年7月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。上述被告的共同委托诉讼代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。被告：陈桑桑，女，1983年5月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王巍巍，湖北炽升律师事务所律师。原告周志宏与被告吴述愿、余涛、陈桑桑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告周志宏及其委托诉讼代理人王洪安、喻俊华，被告吴述愿、余涛的共同委托诉讼代理人王丽华，被告陈桑桑的委托诉讼代理人王巍巍到庭参加诉讼。庭后，原、被告均同意调解。经本院调解，双方当事人各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告周志宏向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告在武昌区南湖街南湖都市桃源一期二栋1层A3、A5、A6门面存在优先承租权；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月7日，原告与原房东签订租赁合同，合同约定将武昌区南湖街南湖都市桃源一期二栋1层A1-A7室商铺从2013年11月1日租赁给原告，租期三年，同时约定合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。三年期满，原告与原房东继续洽谈续租事宜，并继续租赁使用前述商铺。2016年11月1日，原房东童西祥在未书面通知原告的情况下，将A3、A5、A6室商铺转让给被告吴述愿、余涛、陈桑桑三人。随后，余涛、陈桑桑委托吴述愿出租前述商铺。吴述愿在未通知原告的情况下，与他人签订租赁合同将前述商铺以每月10010元的价格出租给他人使用，原告得知消息后，与吴述愿多次电话协商，吴述愿表示已收取他们5万元保证金，对方不同意退回，原告表示愿以相同价格、相同条件租下前述商铺，但吴述愿以需要与他人协商拖延至今。被告吴述愿、余涛辩称，1、被告系租赁合同期满终止后购得涉案房屋，原租赁合同对被告不具约束力，原告并不对被告享有优先承租权。2、原告在租赁期间从未缴纳其依约应付的物业费，严重违约。在《租赁合同》期满后又强行占用涉案商铺数月之久，给被告造成重大经济损失，被告保留追诉权。3、诉讼费与被告无关，请驳回原告全部诉请。被告陈桑桑辩称，1、对于原告诉被告侵犯其优先权，于法无据、不应认定。2、原告与原房东租赁合同已到期，被告系合同到期后获得房屋物权。3、原告租用商铺期间，从未按约履行缴纳物业费的义务，严重违约，更是无权主张其所谓的优先承租权，其强占商铺，拒绝搬离的行为给原告造成了重大经济损失，被告同样保留追诉的权利。4、原告的诉讼请求无法无据，诉讼费用也不应得到支持。原告周志宏围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告身份证复印件、被告户籍证明、租赁合同、产权登记信息、聊天记录、照片两张、武汉市房屋信息查询结果告知单、武汉市存量房买卖合同。被告吴述愿、余涛提交了以下证据：不动产权证书两份（武昌不动产权第0019447号、武昌不动产权第0019098号）、证明、武汉建桥物业发展有限公司营业执照。被告陈桑桑提交了以下证据：不动产权证书两份（武昌不动产权第0019448号、武昌不动产权第0019519号）、证明、武汉建桥物业发展有限公司营业执照。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证并结合双方当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：2013年1月7日，周志宏（乙方）与邱莲香、刘春香（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租的商铺坐落地址为武昌区南湖街都市××室××室建筑面积313平方米；租期三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。合同还对租金及交纳期限、违约金和违约责任、争议的解决方式等进行了约定。2016年9月21日，吴述愿、陈桑桑与童西祥、邱莲香签订武汉市存量房买卖合同，购得上述房屋中的A3室；吴述愿与童西祥、邱莲香签订武汉市存量房买卖合同，购得上述房屋中的A6室；陈桑桑与童西祥、邱莲香签订武汉市存量房屋买卖合同，购得上述房屋中的A5室。2016年12月15日，吴述愿、陈桑桑取得A3室的不动产权证书，权利情况为共同共有；2016年12月13日，吴述愿、余涛取得A6室的不动产权证书，权利情况为共同共有；2016年12月15日，陈桑桑取得A5室的不动产权证书，权利情况为单独所有。2016年10月31日上述租赁期满后，周志宏未再续签租赁合同，也未返还租赁房屋及支付租金。周志宏称现该租赁房屋放置了机器杂物，未经营。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。周志宏与邱莲香、刘春香签订的《租赁合同》中也约定：如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。然而，本案中吴述愿、余涛、陈桑桑取得诉争房屋的所有权时间为2016年12月13日和2016年12月15日，而周志宏承租诉争房屋租赁期满的时间为2016年10月31日，之后未再签订新的租赁合同。虽然周志宏一直占用诉争房屋，但由于未缴纳占用期间的租金，没有与诉争房屋的权利人形成不定期租赁合同关系，故吴述愿、余涛、陈桑桑取得诉争房屋的所有权是在周志宏与诉争房屋原权利人的租赁合同期满之后。虽然原《租赁合同》约定了周志宏有优先承租的权利，但该《租赁合同》已终止履行，不能约束新的房屋所有权人。因此，周志宏要求确认其在诉争房屋存在优先承租权的诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告周志宏的诉讼请求。本案案件受理费3079元，减半收取1539.5元，由原告周志宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 金 勇二〇一七年四月二十五日书记员 贾心瞾 来源：百度“”