（2016）桂0422民初2242号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-09-14

案件名称

李瑞文与藤县米兰房地产开发有限公司、范金颜商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

藤县人民法院

所属地区

藤县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李瑞文,藤县米兰房地产开发有限公司,范金颜,刘芳平,徐荣志

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十六条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百五十一条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区藤县人民法院民事判决书(2016)桂0422民初2242号原告：李瑞文，男，1959年10月8日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。委托诉讼代理人：梁德，广西益远律师事务所律师。被告：藤县米兰房地产开发有限公司。住所地：广西藤县藤州镇挂榜路***号。法定代表人：范金颜，该公司董事长。委托诉讼代理人刘斯雅，女，1987年5月24日出生，汉族，广西壮族自治区藤县人，系米兰公司出纳，住藤县。被告范金颜，女，1956年3月20日出生，汉族，广东省中山市人，居民，现住广东省中山市。被告刘芳平，女，1969年2月16日出生，汉族，广西藤县人，居民，现住广西藤县。被告徐荣志，女，1963年4月12日出生，汉族，湖南省衡阳市人，居民，现住广东省珠海市香洲区。原告李瑞文与被告藤县米兰房地产开发有限公司（以下简称米兰公司）、范金颜、刘芳平、徐荣志商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理。被告范金颜在提交答辩状期间，于同月15日向本院提出管辖权异议，本院于2016年11月17日作出（2016）桂0422民初2242号之一民事裁定，驳回被告范金颜对本案管辖权提出的异议。被告范金颜不服本裁定，上诉于梧州市中级人民法院，中院于2017年2月16日作出（2017）桂04民辖终4号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告李瑞文的委托诉讼代理人梁德、被告米兰公司的委托诉讼代理人刘斯雅、被告徐荣志到庭参加诉讼。原告李瑞文、被告米兰公司的法定代表人并为被告范金颜、被告刘芳平经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与被告藤县米兰房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》；二、请求法院判决被告藤县米兰房地产开发有限公司双倍返还定金共计60万元给原告；三、请求法院判决被告藤县米兰房地产开发有限公司返还购房款人民币7972790元给原告；以上两项合计8572790元。其中：购房款7972790元从被告收到原告款项之次日起按银行同期同类贷款利率计付利息给原告。被告范金颜、刘芳平、徐荣志对上述二、三项的款项负连带责任；四、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月2日，原告与被告藤县米兰房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，编号(二)期：2014-003，认购位于藤县“米兰国贸大厦，国贸中心二期”[预售商品房许可证号：藤预售2014005号]首层商铺P3-17、19、21、23A、23B号铺位，共计5套产权商铺。签订《商品房认购书》后，原告根据认购书相关条款约定于2014年10月9日交纳了购买商铺定金30万元；此后于2015年1月7、8日；2015年6月3、7、10日等先后向被告米兰房地产开发有限公司账户40×××88内合计汇入5490953元房款，于2016年3月28日将剩余的2481837元购房款付清，原告合计支付价款7272790元。由于藤县人民法院在办理藤县米兰房地产开发有限与严新贵、易杨生民间借贷纠纷执行案件中，将原告购买的上述五间商铺查封，并准备进行拍卖。广西南宁东方拍卖有限公司于2016年4月27日在梧州日报刊登了《拍卖公告》，原告获知信息后，于2016年4月30日向藤县人民法院提出执行异议，法院于2016年5月20日作出(2016)0422执异7号执行裁定书，认为原告既没有完全付清铺面价款，也没有实际占有所购铺面为由，裁定驳回原告的执行异议。鉴于被告藤县米兰房地产开发有限公司已无法履行与原告签订的《商品房认购书》所约定的义务，特向法院起诉请求解除双方签订的《商品房认购书》，由被告米兰公司向原告返还已支付的价款及资金占用期间的利息，并双倍返还定金。鉴于被告范金颜、刘芳平、徐荣志是该公司的股东，故对上述款项承担连带责任。综上，希望法院支持原告的诉讼请求。被告米兰公司辩称，原告诉称签订的《商品房认购书》的事实，公司并不清楚，因公司的现法定代表人范金颜接手管理公司后没有见过该份认购书。对原告诉称其支付的价款及定��，公司也不知道。故请求法院驳回原告对本公司的诉讼请求。被告范金颜没有答辩，也没有向本院提交任何证据。被告刘芳平没有到庭参加诉讼，书面答辩称，原告与被告米兰公司于2014年10月2日签订的《商品房认购书》是公司行为，理应由公司负责，与本人无关。依据《中华人民共和国公司法》等相关法律、法规，请求法院驳回原告要求被告刘芳平承担连带责任的诉讼请求。被告徐荣志辩称，一、本人作为公司股东之一，已尽到出资义务，公司作为法人对外产生的纠纷与公司直接相关。本人没有收到李瑞文的资金，资金是转入米兰公司，本次交易的八百多万元由江冰开具收据，加盖米兰公司财务章。债务应由公司自行承担，本案与本人无关系；二、李瑞文购买行为是发生在米兰公司公告��股权争议官司之后，原告也知道不动产转让人无处置权，不是善意的第三人；三、米兰公司从2011年就开始上法院打股权官司，2011年1月5日，刘芳平作为法人也被公安立案，本人和另一股东范金颜于2011年在梧州市报社登报公开发表声明，刘芳平是无权处置公司财产，也没有股东会议出让国贸大厦、国贸中心二期，首层商铺P3－17、19、21、23A、23B号铺位；四、本案涉案的《商品房认购书》的真实性与有效性存在以下疑点：1.原告取得本诉争铺面，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十六条规定，原告作为不动产受让人具有重大过失。2.被告米兰公司的行为属于交易恶意贱买公司资产，显失公平；3.原告和原公司法人串通，鲸吞公司资产，涉嫌犯罪。现经过查账原告诉称的八百多万元现已不在公司账上。综上，请求��院驳回原告起诉，并强烈要求法院移送到公安机关侦察立案，作为刑案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。下列证据，当事人无异议，原告提的证据1.身份证复印件；2.被告米兰公司的电脑咨询单；3.藤县人民法院作出的（2014）藤民初字第1685号民事裁定书、（2015）藤执字第473－3号执行裁定书、（2016）桂0422执异7号执行裁定书；被告米兰公司提交的企业变更咨询单；被告徐荣志提交的米兰房产注册资本证明及银行凭证；根据案件审理的需要，本院调取如下证据：1.被告米兰公司收到（2014）藤民初字第1685号民事裁定书的《送达回证》；2.在藤县住房和城乡建设局调取的米兰公司销售藤县“国贸大厦、国贸中心”二期商品房屋的《预售商品房许可证》及房屋分户面积成果表。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商品房认购书》、现金缴款单、收据的真实性，被告米兰及徐荣志均有有异议。本院认为，原告提交《商品房认购书》系与书证原件核对无误的复印件、现金缴款单是加盖农村信用社印章的复印件，收据加盖米兰公司的印章，被告有异议，但不能提交相反证据予以推翻，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”之规定，本院对证据的证明力予以确认；2.被告徐荣志提交的其告知所有购房户米兰公司股东有纠纷，不能购买米兰房产的公告；藤县公安局于2011年4月15日刊登要求米兰公司债权人向该局申报债权的公告；徐荣志于2014年9月25日发给藤县住建局《关于停止办理国贸大厦房产预售登记的函》、米兰公司在报刊、网上发布的刘芳平侵占公司财产损害股东利益的报告；藤县公安局于以刘芳平涉嫌职务侵占于2011年1月5日作出的《立案决定书》；最高人民法院作出的（2016）最高法民申1398号民事裁定书。对上述证据原告认为与本案不具关联性，被告米兰公司无异议。本院认为，该组证据是米兰公司股东之间股权纠纷，与本案不同法律关系，对证据的关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李瑞文与被告藤县米兰房地产开发有限公司��2014年10月2日签订《商品房认购书》，约定原告认购被告米兰公司开发位于藤县“米兰国贸大厦.国贸中心二期”首层商铺P3－17、P3－19、P3－21、P3－23A、P3－23B号铺位，共计5套产权商铺，预测建筑面积为435.41平方米，预测套内建筑面积321.99平方米，单价为19000元/平方米，成交总价8272790元，原告应支付定金300000元。并约定该认购书自双方签署之日起生效，自签订《商品房买卖合同》之日失效。原告与被告米兰公司的代表人秦宇均在合同落款处签名，并加盖米兰公司印章。签订合同后，原告按合同约定的价款分七次付款给被告米兰公司，其中六笔款项通过农村信用社转入被告米兰公司的账户，另一笔系现金支付方式。分别为：于2014年10月9日转30万元定金、2015年1月7日转63万元、2015年1月8日转724558元、2015年6月3日转255万元、2015年6月9日转140万元、2015年6月10日转186395元，2016年3月28日支付现金2481837元。上述七笔款项共计8272790元，被告米兰公司分别出具三份加盖公司印章的收据，确认收到原告购买间商铺的商铺款。另查明，本院审理原告严新贵与被告米兰公司民间借贷纠纷一案中，原告严新贵于2014年10月8日(即原告支付定金的前一天)向本院申请诉讼保全，要求对被告米兰公司所有的藤县“国贸大厦.国贸中心二期商铺在价值900万元范围内予以查封。本院于同日作出（2014）藤民初字第1685号诉讼诉讼保全民事裁定书，对被告米兰公司的部分商铺进行查封，原告认购的P3－21、P3－23A、P3－23B号3间商铺在被查封范围。被告米兰公司于2014年10月9日收到该裁定。本院在执行藤县米兰房地产开发有限与严新贵、易杨生民间借贷纠纷系列案件中，分别于2015年11月24日、2016年4月18日作出（2015）藤执字第473－2号、473-3号执行裁定书，对米兰公司位于藤县“国贸大厦.国贸中心”项目部分商铺进行查封，拍卖。原告认购的5间商铺均在被查封、拍卖范围。2014年4月25日，原告以其是上述五间商铺的所有权人为理由向本院提出执行异议，本院于2016年5月20日作出（2016）桂0422执异7号执行裁定，驳回李瑞文的执行异议。2016年6月14日，原告向本院提起案外人执行异议之诉，以尚需搜集补充材料为由，向本院撤回起诉，本院作出（2016）桂0422民初1308号民事裁定，准许李瑞文撤诉。2016年11月4日，原告再次以诉至本院，提出以上诉讼请求。再查明，被告米兰公司系自然人投资或控股的有限责任公司，公司于2008年1月30日成立，被告范金颜、徐荣志、刘芳平系该公司股东，原告法定代表人为刘芳平，2016年5月9日变更为范金颜。公司开发的藤县“国贸大厦.国贸易中心二期”于2014年9月22日取得预售商品房许可证(编号：藤预售2014005号),原告认购的五间商铺均属于准予公开预售商品房屋范围。原告与被告米兰公司至今未签订《商品房买卖合同》，没有到房产管理部门进行预告登记。涉案铺面目前没有经有关部门验收，被告也未将铺面交给原告管理使用。本院认为，因本系米兰公司把正在建设中的房屋预先销售给原告，原告支付定金及房屋价款的合同产生的纠纷，故本案定性应为商品房预售合同纠纷。对原告与被告米公司签订的《商品房认购书》的效力及性质问题。本院认为，该认购书是原告与被告米兰公司在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，也符合《合同法》规定的合同成立要件。双方签订合同时，被告米兰公司已取得预售许可证。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本院确认原告与被告米兰公司签订的《商品房认购书》合法有效；虽未冠名以为商品房买卖合同，但在该认购书中，双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任都有明确约定，依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本院认定为商品房买卖合同。对原告的诉讼请求是否支持的问题。由于原告认购的五间商铺已被法院查封，原告无法实际占有所购商铺，被告米兰公司已无法履行《商品房认购书》所约定的义务即无法按约定时间将铺面交给原告，原告要求解除与被告米兰公司签订的《商品房认购书》符��《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。因被告米兰公司的原因双方未能订立商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人五方原因未能订立商品房，应当按照法律关于定金的规定处理…….”之规定，被告米兰公司收取原告的30万元定金应按照《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定的定金法则来处理，收取定金一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，故原告要求被告米兰公司返还60万元定金于法有据，本院予以支持。造成合同解除的原因系被告米兰公司违约，被告米兰公司告应将已收取的房款返还给原告，扣减30万元定金后，尚应返还给原告的购房款为7972790元。因合同中未约定违约金，被告米兰公司应支付资金占用期间的利息给原告，支付标准应按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款利率以原告每笔转款为基数从转款之日起计付。对被告刘芳平、范金颜、刘荣志是对被告米兰公司承担的责任是否承担连带责任的问题。该三被告系米兰公司的股东，公司与原告签订《商品房认购书》是公司行为，根据《中华人民共和国共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的财产，公司以其全部财产对公司债务承担连带责任。因此，一般情况下，股东不用对公司债务承担连带责任。需股东应对公司债务承担连带责任应符合《中华人民共和国公司法》第二十条、六十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)第二十二条规定的股东出资不实或抽逃资金��滥用公司法我独立地位的情况，本案不符合上述情形，故原告要求股东刘芳平、范金颜、徐荣志，于法无据，本院不予支持。签订合同后，公司的法定代表人虽由刘芳平变更为范金颜，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，公司的法定代表人更换，不影响公司履行义务。故被告米兰公司以变更法定代表人，现法定代表人范金颜接手管理公司后没有见过该份认购书为由，公司不需承担责任的辩称，不符合法律规定，本院不予采信。被告徐荣志提出米兰公司从2011年就开始上法院打股权官司，认为刘芳平无权处置公司的资产的抗辩理由，系股东之间股权纠纷，与本案不同法律关系，本院不予认定。其辩称原告与被告米兰公司系恶意签订《商品房认购书》，未能提供证据认购书中约定的价款达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，本院对其提出公司贱买商铺的辩称不予采信，至于原告交纳的房款是否在公司账上，是公司内管理的问题，原告并不存在过错，其提出原告与原公司法人串通，涉嫌犯罪的辩解于法无据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、七十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十一条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李瑞文与被告藤县米兰房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》自本案发生法律效力之日起解除；二、被告藤县米兰房地产开发有限公司应返��购房款7972790元及利息(利息计算：其中以63万元为基数，从2015年1月8日起计付、以724558元为基数从2015年1月9日起计付、以255万元为基数从2015年6月4日起计付、以140万元为基数从2015年6月10日起计付、以186395元为基数从2015年6月11日起计付，以2481837元为基数从2016年3月29日起计付，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清之日止)给原告李瑞文；三、被告藤县米兰房地产开发有限公司应双倍返还定金60万元给原告李瑞文；四、驳回原告李瑞文要求被告刘芳平、范金颜、徐荣志承担连带责任的诉讼请求。案件受理费71810元(原告预交)，由被告藤县米兰房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，相关款项可汇至本院代管款账户（户名：藤县人民法院账号：62×××19开户行：中国银行藤县藤州大道支行）转交权利人。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审　判　长　　江　萍人民陪审员　　吴海忠人民陪审员　　梁英霞二〇一七年四月二十五日书　记　员　　罗冬梅附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》第十六条十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”