（2016）吉0524民初2080号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-16
案件名称
朱秀芝与冯秀全、第三人徐长玉案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
柳河县人民法院
所属地区
柳河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱秀芝,冯秀全,徐长玉
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0524民初2080号原告：朱秀芝，女。被告：冯秀全，男。委托诉讼代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所。第三人：徐长玉，男。原告朱秀芝诉被告冯秀全、第三人徐长玉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀芝、被告冯秀全及其委托诉讼代理人孙昌奎、第三人徐长玉到庭参加诉讼，现已审理终结。朱秀芝向本院提���诉讼请求：请求判决对登记于东辽县东源房屋开发有限责任公司（以下简称东源公司）名下实为第三人徐长玉所有的房屋中止执行，同时确认该房屋为原告朱秀芝所有。事实和理由：原告对被告申请执行第三人借贷纠纷一案提出执行异议，柳河县人民法院对此作出（2016）吉0524执异9号执行裁定，驳回原告的异议请求，原告对此裁定不服遂提起诉讼。第三人挂靠东源公司承建争议房屋。原告与第三人发生借贷关系，第三人以争议房屋抵债。双方在2013年12月30日签订了房屋买卖协议，第三人出具购房款393471元的收据。2014年8月第三人将争议房屋交付给原告，自此原告实际占有诉争房屋。但原裁定查明事实部分有错误，其错误认定原告于第三人是在2015年签订协议落款时间为2013年12月30日。原裁定在错误事实的基础上认为原告与第三人是串通损害被告。其次，原告未办理不���产登记原因是因为房产开发公司未能缴纳相关税费，包括本房屋在内的整栋建筑都未能办理登记，并未原告过错。综上所诉，原告早已在2013年12月30日签订了房屋买卖协议并在2014年8月占有诉争房屋，合法取得房屋所有权，直至时未办理不动产登记非原告过错，诉争房屋应当归属原告，原告执行异议是成立的。冯秀全辩称：不同意原告的诉讼请求。因为原告于2013年借贷给徐长玉，用房屋作抵押，双方是借贷关系，不是房屋买卖关系。在执行异议过程中出现的黄皮买卖合同是双方后补的，签订时间虚假，原告不存在排除强制执行的权利。徐长玉述称：原告说的属实。朱秀芝为证明自己主张的事实，围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同复印件一份、收据复印件一份、房屋所有权证书及土地分割转让复印件一份、租房协议一份、证人曹帅出庭陈述的证言。冯秀全为证实其主张的事实，提交了财产保全手续一份、民事调解书一份、听证会笔录一份、挂靠协议一份、抵押协议一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对证据本身的真实性未提出实质性的异议，本院认为：朱秀芝提供的商品房买卖合同复印件、收据复印件、房屋所有权证书及土地分割转让复印件、租房协议、证人曹帅出庭陈述的证言及冯秀全提供的财产保全手续、民事调解书、听证会笔录与本案待证事实相关联，本院均予以确认并在卷佐证，关于证明证据的证明力问题，本院在下文中再综合全案案情予以评判。冯秀全提供的抵押协议与本案没有关联性，本院不予采纳。徐长玉未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告冯秀全因与徐长玉民间借贷纠纷向本院提起诉讼，并于2015年9月30日申请对徐长玉挂靠东辽县东源房屋开发有限责任公司开发的位于柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦街六区（柳明佳园B1号楼）132号门市房屋（房屋初始登记产权人为：东辽县东源房屋开发有限责任公司，产权证号：柳三字第xxxxx号）予以财产保全。案件审理过程中，经本院调解，双方达成协议，确认了双方债权债务关系，本院据此协议作出（2015）柳民三初字第199号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。逾期，徐长玉未依约履行还款义务，冯秀全申请本院执行局强制执行，诉讼过程中的财产保全措施相应转为执行案件中强制措施。执行过程中，朱秀芝以案外人身份向本院提出执行异议。主张2013年12月30日其购买了被执行房屋，并一直出租使用至今，付清了全部价款，因开发商的问题，一直无法办理房屋登记手续，要求排除对该房��的执行。本院于2016年8月8日作出（2016）吉0524执异9号裁定，驳回了朱秀芝的异议申请。冯秀全不服，遂于收到裁定书十五日内提出案外人执行异议之诉，即本案诉讼。本院认为，案外人提起执行异议之诉，该项诉讼的主要目的在于通过诉讼排除对涉案执行标的的强制执行，故案外人（原告）应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的权益承担举证责任。本案原告朱秀芝（执行案件案外人）主张其作为涉案被执行房屋的买受人，应享有排除金钱债权人执行的权利。朱秀芝所主张上述权利的理论基础是不动产买受人物权期待权保护。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，在金钱债权的执行中，同时满足下列条件买受人主张的物权期待权方得成立，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，或者已按照合��约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；人民法院查封前已经合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案庭审过程中，朱秀芝提供了书面买卖合同，房款收据，房屋产权证书，租赁合同等证据，欲以证明买卖关系成立，已经交付全部房款，实际占有房屋的事实，同时主张未办理房屋过户登记是因开发商未办理房屋产权初始登记，其本身无过错，形式上已经符合物权期待权的构成要件。本院综合全案案情分析：（一）涉案房屋为徐长玉挂靠东源公司开发建设，其作为房屋实际开发者，取得东源公司的授权，有权处理涉案房屋；（二）根据朱秀芝在起诉状中主张的事实，及在执行听证过程中和本院庭审过程中朱秀芝和徐长玉的陈述，可以明确徐长玉曾于2013年向朱秀芝借款50万元，到期借款未还上，徐长玉于2014年用其开发建设的��案房屋抵债，并将房屋交付给朱秀芝的事实。同时可以确认徐长玉代表东源公司与朱秀芝就涉案房屋签订的商品房买卖合同，形成于2015年，并将合同落款日期书写为2013年12月30日的事实。（三）双方签订房屋买卖合同的真实意思表示是基于以物（房）抵债合意，虽然将合同落款日期提前至2013年，但是涉案房屋在被查封前，已经交付与朱秀芝实际占有，双方未办理产权变更登记是因涉案房屋在此期间未进行产权初始登记所致，朱秀芝对此不存在过错；（四）因申请人执行冯秀全享有的是普通债权，而以房抵债权利人朱秀芝对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，享有排除执行的权利；（五）朱秀芝虽对涉案房屋享有排除其他金钱债权执行的权利，但因尚未完成产权变更登记，根据物权公示原则，目前并未取得涉案房屋的所有权，故其针对涉案房屋确权的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行位于柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦街六区（柳明佳园B1号楼）132号门市房屋（房屋初始登记产权人为：东辽县东源房屋开发有限责任公司，产权证号：柳三字第xxxxxx号）；二、驳回朱秀芝的其他诉讼请求。案件受理费100元，由朱秀芝负担50元，冯秀全负担50元。如不服本判决，可在判决书送��之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 韩春树审 判 员 孙 晴人民陪审员 张 宇二〇一七年四月二十五日书 记 员 包 晗