（2017）豫13民终761号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-23
案件名称
田应成、王伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田应成,王伟,崔清敏,万传莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终761号上诉人（原审被告）：田应成，男，1972年1月27日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：汪家斌，桐柏县毛集法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李率，河南朝野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟，女，1984年3月12日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：周明军，河南朝野律师事务所律师。原审被告：崔清敏，女，1964年8月22日生，汉族，住桐柏县。原审被告：万传莲，女，1977年8月26日生，汉族，住桐柏县。上诉人田应成与被上诉人王伟，原审被告崔清敏、万传莲房屋买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2016）豫1330民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田应成上诉请求：1.撤销原判，依法改判，驳回王伟的诉讼请求。2.由王伟负担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误：1.一审适用《合同法》中有关无效合同之强制性规范的规定错误。2.一审适用《城市房地产管理法》的规定错误。3.王伟买房时明知是小产权房，现起诉又反悔，一审未认定王伟违法是错误的。王伟辩称，1.双方协定的协议是不能办理登记的房屋，协议无效。2.协议存在多种无效的情形，包括恶意串通损害他人利益，以及其他强制性规定。一审判决正确，使用法律适当，本案是集体土地，适用房地产管理法的调整，本案王伟是城镇居民，协议无效。3.王伟是否有过错不是确认合同是否有效的标准。何况合同签订协议双方都有过错。4.小产权房，本案涉及的是合同纠纷，而不是开发商对外出售的房子，这是田应成购买了房子然后转卖的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。崔清敏述称，我是四方信息部的，王伟当时去买房是自愿的，身为拆迁指挥办的骨干，肯定对所要购买的房屋知情，12万的钱只可能买到小产权房。一审判决认定小产权房无法律效力，那么人民法院不应受理。同意田应成上诉状意见。万传莲述称，1.乡村土地不能以城市土地的标准审理。2、当时王伟买房子的时候明知房屋就是小产权房，而且房屋已经居住一年以上，在要求退房无法律依据。王伟向一审法院起诉请求：依法确认王伟与田应成于2015年2月16日签订的房屋买卖协议无效，判令田应成、崔清敏、万传莲返还王伟购房款12万元。一审法院认定事实：2015年2月16日经四方信息部工作人员崔清敏、万传莲介绍在四方信息部达成房屋买卖协议。协议约定，田应成将位于河坎村大路冲里面的负一楼三室二厅东户房屋卖给王伟，房屋总价款为12万元，并约定，自合同签订之日起王伟先付定金贰万壹仟元。协议签订后，王伟又向田应成支付房款7.9万元，田应成向王伟出具了10万元收条，王伟向田应成出具了2万元欠条。后王伟即入住该房屋，所欠2万房款未向田应成支付。开发商在开发该房地产时没有办理土地使用证，也没有办理相关准建手续，房屋建成后也没有依法登记，没有产权证书。一审法院认为，合同订立应当遵守法律，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则该合同无效。王伟与田应成签订的房屋买卖协议中所涉及的房屋在建设前没有取得土地使用证，没有办理相关准建手续，该房屋系违章建筑，房屋建成后也没有进行产权登记，该房屋依法不得进行转让、买卖，该买卖协议违反法律强制性规定，应为无效合同，故对王伟要求确认该协议为无效协议的请求，一审法院予以支持。该房屋买卖协议无效后，王伟取得的房屋应当向田应成返还，田应成取得购房款也应向王伟返还。关于已付购房款数额，协议签订时王伟向田应成付定金共计21000元，协议签订后，王伟又向田应成支付房款79000元，王伟共支付购房款100000元。王伟认为，12万元房款已全部付清，后来向万传莲支付2万元时没有抽回欠条，万传莲给其出据了收条，其手里收条所以还是12万元的原因是，其向田应成支付定金2万元时，没有向其出具收条，王伟陈述，不符常理，也没有证据支持，田应成、崔清敏、万传莲均不认可，一审法院不予采信。田应成应返还王伟购房款以10万元计。王伟要求崔清敏、万传莲承担还款责任，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、原告王伟与被告田应成于2015年2月16日签订的房屋买卖协议为无效协议。二、被告田应成于本判决生效之日起五日内返还原告王伟购房款10万元，原告王伟一并向被告田应成返还协议中约定的房屋。三、驳回原告王伟对被告崔清敏、万传莲的诉讼请求。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，原告王伟负担400元，被告田应成负担2300元。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案中双方所交易的房屋没有合法的产权手续，其进行买卖不符合法律规定，故一审判决认定涉案合同为无效合同并无不当。合同无效后双方所取得的财产应予以互相返还，故一审判决王伟返还房产，田应成返还购房款正确。本案中的房屋位于城乡结合部，属于城郊乡，一审法院根据城市房地产管理法及合同法予以审理并无不当。综上，田应成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田应成负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 魏春光审判员 沈 飞二〇一七年四月二十五日书记员 丁 睿 来自