（2017）浙07民终952号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2018-06-24

案件名称

陈秋良、中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈秋良,中国人民解放军海军宁波房地产管理处

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2017）浙07民终952号上诉人（原审被告）：陈秋良，男，1963年9月24日出生，汉族，住浙江省上虞市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地：浙江省宁波市江北区人民路***号-458。负责人：高建华，处长。委托诉讼代理人：应旭海，浙江东邦律师事务所律师。上诉人陈秋良为与被上诉人中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初17991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈秋良上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、涉案租赁标的原系案外人刘俊松向被上诉人承担，后刘俊松有意转让，上诉人在受让之前询问过部队，部队回复可以。上诉人花费40万转让过来。不对方面承诺可以长期租赁，但是根据部队规定，租赁合同只能一年一签。现在，被上诉人不信守承诺，租赁时间如此之短，根本无法收回成本，并且还要上诉人支付违约金。如果租赁期限如此之短，上诉人不可能以大资金来受让租赁权，这不符合常理。二、根据合同法规定，解除合同，无论是法定解除还是约定解除，均要先通知合同相对人，并且要给相对人合理期限，但是本案中，被上诉人并未事先通知上诉人，因此，合同解除的条件未成就。被上诉人中国人民解放军海军宁波房地产管理处答辩称，根据双方合同，合同已到期，被上诉人有权解除合同，并要求按合同支付租金及违约金。双方没有承诺租赁期限6年，本案租赁合同一年到期后，上诉人继续租用，租赁期限变为不定期，被上诉人有权解除合同。原审原审原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处向一审法院起诉请求：1、判令立即解除原原审被告签订的军队房地产租赁合同，并判令原审被告立即腾空清退房屋和场地交付给原审原告；2、判令原审被告立即支付原审原告租金（租金自2015年7月1日起按年租金42000元计付至房屋场地腾空清退之日止），并按滞交租金总额的每日千分之三承担违约金；3、判令原审被告支付违约金人民币12600元。本案在审理过程中，原审原告明确第二项诉请中的滞交租金总额为42000元。一审法院认定事实：2014年12月31日，双方当事人签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：原审原告自愿将位于浙江省义乌市北苑街道青溪村【土地证号：义国用（1992）字第00104号】的房屋建筑面积1168平方米、场地面积5**平方米出租给原审被告作润滑油仓库使用，租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为42000元，租金按年结算，原审被告于每年的前十日内交付原审原告，付款方式为转账；原审被告逾期支付租金的，应按滞交租金总额的每日千分之三加收违约金；原审被告未经原审原告允许不得擅自在承租地上新建和添建各种建筑物以及转租等行为，若原审被告违约的，应向原审原告支付12600元违约金。原审原告按约交付了租赁房屋和场地。2015年6月30日合同到期后原审被告继续使用租赁房屋和场地，但未支付2015年7月1日起的租金。2016年10月25日，原审原告诉至本院。原审法院另查明：本案所涉租赁房屋和场地现仍由原审被告在管理使用。原审法院认为：原、原审被告签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效（违约金约定条款除外）。双方均应全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、原审被告约定的书面约定租赁期限即2015年6月30日之后，双方形成的为不定期租赁合同。但其他内容仍应遵照双方签订的《军队房地产租赁合同》处理。故原审被告应按合同约定在2015年6月20日前付清下一年度的租金，逾期至今未交纳，应认定已构成违约。原审被告辩称自己愿意交纳租金，但经核实，合同明确约定租金的付款方式为转账，原审被告如真心愿意交纳租金，完全可以通过转账方式支付，故原审被告的辩解不符合常理，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原审被告至今未履行合同义务，原审原告要求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原审原告要求原审被告在合同解除后腾退租赁物理由正当，本院亦予以支持。但原审被告仍应按《军队房地产租赁合同》约定的租金标准支付合同未解除之前的租金和合同解除后的占用使用费。关于违约金，经核实，原、原审被告约定的按滞交租金42000元的每日千分之三的标准计算明显过高，结合原审法院释明和原审被告的意见，酌定对滞交租金42000元按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2015年6月21日起计算违约金至实际腾退租赁物之日止；关于原审原告主张另行支付的违约金12600元，其性质与前述违约金一致，应属重复计算，故不予支持。综上，原审原告的合理诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除中国人民解放军海军宁波房地产管理处与陈秋良签订的关于位于浙江省义乌市北苑街道青溪村【土地证号：义国用（1992）字第00104号】的房屋建筑面积1168平方米、场地面积5**平方米的租赁合同。二、陈秋良于本判决生效后十五日内腾退从中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁的上述房屋和场地，并于本判决生效后三十日内支付中国人民解放军海军宁波房地产管理处租金（按年租金42000元的标准从2015年7月1日起计付至陈秋良实际腾退所租赁的房屋和场地之日止）。三、陈秋良于本判决生效后三十日内支付中国人民解放军海军宁波房地产管理处违约金（以滞交租金42000元为基数从2015年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至陈秋良实际腾退所租赁的房屋和场地之日止）。四、驳回中国人民解放军海军宁波房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由中国人民解放军海军宁波房地产管理处负担83元，由陈秋良负担600元。二审中，双方当事人均未向本院提交符合民事诉讼法规定的新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人陈秋良与被上诉人中国人民解放军海军宁波房地产管理处签订的军队房地产租赁合同到期后，该合同转为不定期租赁合同，双方的权利义务仍参照《军队房地产租赁合同》，陈秋良应在2015年6月21日前付清下一年度的租金，其逾期未交纳，原审法院认定其已构成违约并承担违约责任并无不当。对双方的不定期租赁合同，双方均可以随时解除。中国人民解放军海军宁波房地产管理处以陈秋良为原审被告向法院提起诉讼已表明其要求解除合同的意思表示并视为通知了陈秋良。原审法院根据中国人民解放军海军宁波房地产管理处的诉讼请求等本案的客观情况，判决支持其要求解除租赁合同的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人陈秋良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1366元，由上诉人陈秋良负担。本判决为终审判决。审判长　朱红彦审判员　杜月婷审判员　周楚臣二〇一七年四月二十五日代书记员　周璟学百度搜索“”