（2017）川17民终311号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-16

案件名称

杨空、徐丹因与李久仕房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

四川省达州市中级人民法院

所属地区

四川省达州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨空,徐丹,李久仕

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省达州市中级人民法院民事判决书（2017）川17民终311号上诉人（原审被告）：杨空，男，生于1980年11月19日，汉族，湖南省安乡县人，个体业，住四川省达州市通川区。上诉人（原审被告）:徐丹，女，生于1981年10月4日，汉族，达州市通川区人，个体业，系杨空之妻，住四川省达州市通川区。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杜奎生，四川绥定律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：李久仕，男，生于1982年10月28日��汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐文龙，达州市通川区西外法律服务所法律工作者。上诉人杨空、徐丹因与被上诉人李久仕房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1604号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨空、徐丹的特别授权委托诉讼代理人杜奎生，被上诉人李久仕的特别授权委托诉讼代理人徐文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨空、徐丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、门市所有权人达州市中贸粮油总公司给一审法院出具的《情况说明》中称没有同意也不追认被上诉人对门市的转租，故一审法院认定《门市承包经营合同》有效是错误的；2、应追加门市所有权人达州市中贸粮油总公司为当事人，应当由该公司主张房屋占有使用费，被上诉人无权主张；3、转租合同无效，一审法院判决上诉人承担违约金错误。李久仕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李久仕向一审法院起诉请求：1、要求被告支付违约金50000元；2、一审庭审中李久仕增加诉讼请求，要求被告支付2016年2月1日起至2016年5月1日三个月的门市租赁费77175元（按每年308700元，每月25725元X3=77175元）。一审法院认定事实：2014年2月21日原告李久仕与达州市中贸粮油总公司签订了《门市承包经营合同》，约定租用该公司所有的达州市红旗路322号（江洲大厦）门市三间，租期为2014年3月1日至2017年2月28日；租金为280000元并从次年起每年递增5%，租金在每年2月底之前缴清。同日，李久仕以赵浩然（前门市��租人）名义向达州市中贸粮油总公司缴纳承包经营费280000元，达州市中贸粮油总公司出具缴款《收据》；2014年4月12日和16日赵浩然分别收取达州汇丰财富投资管理有限责任公司(2014年李久仕担任达州汇丰财富投资管理有限责任公司法人)缴纳门市转让订金50000元、门市转租费及装修补偿款700000元。2015年12月3日，李久仕与被告杨空、徐丹签订《门市承包经营合同》，该合同约定承包期从2015年2月1日起至2017年1月31日止。门市承包费：第一年从2015年2月1日起至2016年1月31日294000元，第二年从2016年2月1日起至2017年1月31日308700元，如被告逾期交付承包金一日，逾期欠交金额应按当时银行一年期贷款利息的日利息两倍向原告支付违约金，并须向守约方支付违约金50000元，如累计拖欠30天，原告有权解除承包合同。合同签订后，二被告向原告缴纳了第一年即2015年2月1日起至2016年1月31日的承包费。其后未再支付费用。另查明：2016年4月1日，李久仕向达州市中贸粮油总公司递交书面申请，载明：“我自承包贵公司门市以来，深受贵公司照顾和支持，由于市场低迷，亏损严重，故在2016年2月下旬通过电话向贵司书面申请解除该门市承包合同”。2016年5月4日，达州市中贸粮油总公司作出《关于同意李久仕解除江洲门市承包经营合同书面申请的回复》，同意从2016年5月4日起解除终止江洲大厦三间门市承包经营合同，并要求李久仕解决门市经营期间的遗留问题。对上述事实，双方没有争议，予以确认。一审法院认为，原告李久仕因与达州市中贸粮油总公司签订《门市承包经营合同》而获得（江洲大厦）三间门市的经营权。后李久仕就该三间门市又与二被告签订《门市承包经营合同》，从约定和履行情况来看，该合同实为租赁合同。而��州市中贸粮油总公司未对其转租门市行为提出质疑，并要求李久仕解决门市经营期间的遗留问题，应当认定为对原、被告转租行为的确认。原、被告签订的《门市承包经营合同》，不违反法律规定，应当认定有效。二被告不按合同约定支付第二年租金属违约行为，李久仕主张二被告应当按照合同约定向其支付2016年2月1日至5月1日下欠租金77175元(308700元÷12×3)的诉讼请求应予以支持。关于原告主张二被告支付违约金50000元的诉讼请求，虽然合同中约定支付违约金50000元，但二被告辩称“转租合同未经出租人同意是无效的，违约金就不应适用而应当适用缔约过失责任由原告承担”的理由,应当认定为二被告对违约金进行了抗辩,依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般��以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故原告主张的违约金50000元已超过实际损失的30%，属“过分高于造成的损失”情形，应依法酌情予以调整，以所欠租赁费77175元的30%计算违约金,即77175元×30%＝23152.5元由被告杨空、徐丹支付。对于二被告辩称“对门市的装修费用很大，应该由原告承担损失”的理由,因合同对此无约定且二被告没提供相关证据亦未主张权利，故不予支持。综上所述，原告李久仕与被告杨空、徐丹签订《门市承包经营合同》合法有效。杨空、徐丹不按合同约定履行付费义务，应依法承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：被告杨空、徐丹在判决生效后立即支付所欠原告李久仕2016年2月1日至5月1日的租赁��77175元，并承担违约金23152.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2779元，减半收取1389.5元，由被告杨空、徐丹负担。二审中双方均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，达州市中贸粮油总公司将其所有的江洲大厦三间门市与被上诉人李久仕签订《门市承包经营合同》，李久仕获得三间门市的经营权，后李久仕又与二上诉人杨空、徐丹就该三间门市签订《门市承包经营合同》，从合同的约定和实际履行情况来看，该承包经营合同实为门市租赁合同。达州市中贸粮油总公司在杨空、徐丹按租赁合同履行一年之内，未对门市的转租行为提出异议，并要求李久仕解决好门市经营期间的遗留问题，应当认定为是对李久仕与杨空、徐丹转租行为的一种确认。李久仕与杨空、徐丹签订的《门市承包经营合同》，不违反法律规定，应当认定有效。杨空、徐丹不按合同约定支付第二年租金是造成合同不能履行的唯一原因，而并非是因为达州市中贸粮油总公司中途提出不能转租而造成的合同不能继续履行。李久仕起诉要求杨空、徐丹承担违反合同应支付的门市租赁费和违约金正是根据达州市中贸粮油总公司在给李久仕提出解除门市的“承包经营合同”回复中明确要求李久仕“解决门市经营期间的遗留问题”而为，故杨空、徐丹上诉认为李久仕无权向其主张门市租赁费，而只有达州市中贸粮油总公司才有权主张房屋占有使用费，且合同无效，不承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨空、徐丹的��诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2779元，由上诉人杨空、徐丹负担。本判决为终生判决。审判长　　牟春艳审判员　　胡光俊审判员　　谭　兴二〇一七年四月二十五日书记员　　高　兰关注公众号“”