（2017）沪01民终2547号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-05
案件名称
上海无上文化传播有限公司诉安徽省粮油食品进出口（集团）公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海无上文化传播有限公司,梁圣文,安徽省粮油食品进出口（集团）公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2547号上诉人（原审被告）：上海无上文化传播有限公司，住所地上海市嘉定工业区普惠路333号3幢1126室。法定代表人：梁西付，总经理。上诉人（原审被告）：梁圣文，男，1980年2月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区苗安乡。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张明会，上海明梓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省粮油食品进出口（集团）公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路389号盛安广场。法定代表人：陈焱华，董事长。委托诉讼代理人：杨成龙，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海无上文化传播有限公司（以下简称无上公司）、梁圣文因与被上诉人安徽省粮油食品进出口（集团）公司（以下简称粮油食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初9298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭于2017年3月22日公开开庭进行了审理，上诉人无上公司、梁圣文的共同委托诉讼代理人张明会，被上诉人粮油食品公司的委托诉讼代理人杨成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人无上公司、梁圣文共同上诉于本院,请求判令：撤销一审判决，改判驳回粮油食品公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就租赁上海市长宁区XX路XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋），2012年5月1日至2014年12月31日间，无上公司与安徽A有限公司（以下简称A公司）签订了两份租赁合同。后无上公司与粮油食品公司于2015年8月3日签订租赁合同，上述租赁期间，出租方的主体混乱，仅凭无上公司的还款承诺书及A公司的情况说明，不足以认定粮油食品公司具备主张权利的主体资格。无上公司与A公司就租赁涉讼房屋成立不定期租赁合同关系，无上公司有权无期限使用涉讼房屋。同时，无上公司应向A公司而非粮油食品公司支付租金，且在合同履行过程中，无上公司与租金收取方已经形成了支付惯例，即无上公司可在资金充裕的情况下支付租金，双方并非严格按照合同约定履行，出租方无权以无上公司逾期支付租金为由解除合同。同时，梁圣文仅系无上公司的员工，其在担保书上签字系履行职务行为，而非个人行为，相应的责任应由无上公司负担，梁圣文不应承担责任。被上诉人粮油食品公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。粮油食品公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1.解除粮油食品公司与无上公司之间的房屋租赁合同关系，无上公司向粮油食品公司返还上海市长宁区XX路XX号XX室房屋；2.无上公司向粮油食品公司支付欠付的租金461,000元（2015年9月1日前欠租金309,500元，2015年9月1日至2016年5月11日期间无上公司陆续支付了76,000元，上述二项相减为233,500元；再从2015年9月1日起算，每月租金17,500元，算至2016年9月30日共计13个月，租金为227,500元。无上公司欠付粮油食品公司租金总额为461,000元），以无上公司支付的租赁保证金17,500元先抵充；3.无上公司向粮油食品公司支付违约金35,000元；4.梁圣文对无上公司未结清的欠租233,500元部分承担连带偿还责任。一审法院认定事实：粮油食品公司为涉讼房屋的权利人。2012年5月1日起至2014年12月31日止，无上公司（承租方、乙方）与案外人A公司就涉讼房屋签订过两份租赁合同。上述租赁期间，无上公司租赁使用涉讼房屋。2015年8月3日，粮油食品公司（出租方、甲方）与无上公司（承租方、乙方）就涉讼房屋签订了一份合同。合同约定如下：甲方将涉讼房屋出租给乙方。房屋面积为229.99平方米，房屋类型为办公；租赁日期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，月租金17,500元。乙方应于每月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.2%支付违约金。乙方支付租金方式为每月以现金方式支付；甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即17,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业费等一切费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金……（七）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金二倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同落款处除盖有粮油食品公司与无上公司印章外，还有梁圣文签名的字样。2014年1月20日，无上公司向粮油食品公司出具了一份《还款承诺书》。该承诺书落款处盖有无上公司的印章及梁圣文字样的签名。2014年1月21日，梁圣文还出具了一份《担保书》，承诺自愿以其个人名义对无上公司截止至2014年元月所欠粮油食品公司的租金承担连带清偿责任，直至付清时为止。2015年9月1日，无上公司又向粮油食品公司出具了一份《还款承诺书》。该承诺书主要内容为：无上公司承诺在2015年9月30日前付清欠粮油食品公司涉讼房屋的309,500元租金（截止2015年9月1日），如若到时不能还清欠租无上公司愿意承担由此产生的一切法律责任。2015年9月6日，梁圣文又出具了一份《担保书》。该《担保书》主要内容为：我梁圣文身份证（342XXXXXXXXXXXXXXX）自愿以其个人名义担保无上公司截止2015年9月30日所欠粮油食品公司的309,500元承担清偿责任，直至付清时为止。2016年1月，粮油食品公司向无上公司、梁圣文分别快递了两份律师函。《律师函》主要内容为：合同不再续约，无上公司应支付拖欠租金及违约金，梁圣文应在担保范围内支付无上公司所欠的房租、利息、违约金……审理中，当事人一致确认从2015年9月1日起至2016年5月11日止，无上公司陆续支付过租金，无上公司提供的收据显示金额为55,000元，而无上公司最终确认支付的金额为100,000元，粮油食品公司核查后确认收到金额为76,000元。无上公司、梁圣文同时认为上述租金是支付给案外人上海市B有限公司。粮油食品公司自认无上公司已向粮油食品公司支付了租赁保证金17,500元。审理中，粮油食品公司要求根据合同约定上述租赁保证金先抵充租金。案外人安徽A有限公司向法院出具了一份《情况说明》。《情况说明》主要内容为：A公司为粮油食品公司的下属企业。为了便于管理涉讼房屋，粮油食品公司将出租的日常管理事宜交于A公司，实际的出租方仍为粮油食品公司，无上公司也一直知晓。一审法院认为，合同期满后，粮油食品公司与无上公司就涉讼房屋未再签订书面合同。无上公司及梁圣文辩称双方对于支付租金的条件进行了一致变更，即无上公司有资金后再支付租金，但无上公司对此并未提供相关证据予以证实，故对该辩称意见不予采纳。审理中，粮油食品公司、无上公司同时确认合同到期后双方已形成不定期的租赁合同关系，故粮油食品公司作为出租人可随时解除双方的租赁合同关系，要求无上公司返还涉讼房屋。无上公司在合同约定的租赁期间长期拖欠租金，逾期时间远远超过一个月，该行为已严重违约，按照合同约定无上公司应向粮油食品公司支付逾期付款违约金（即相当于二个月的租金）。粮油食品公司主张的逾期付款违约金的诉请符合合同的约定，予以支持。至于租金应向谁支付的争议，一审法院认为，无上公司向粮油食品公司出具《还款承诺书》，可证实无上公司已确认的租金支付主体系粮油食品公司，而非其他案外人。案外人A公司亦向法院出具了一份《情况说明》，可印证A公司已将合同债权转让给粮油食品公司的事实。因此，粮油食品公司向无上公司主张支付全部拖欠租金的诉讼请求，予以支持。关于租赁保证金，粮油食品公司提出抵充租金的主张符合合同的约定，予以支持。梁圣文在其出具的《担保书》中承诺以其个人名义对无上公司截止至2015年9月30日所欠粮油食品公司的租金309,500元承担清偿责任。梁圣文在《担保书》中对保证方式没有约定，根据法律规定应按照连带责任保证承担保证责任。梁圣文同时在《担保书》中承诺保证责任直至上述租金付清时为止，保证期间依法为主债务履行期届满之日起二年。综上，对于粮油食品公司提出的第四项诉讼请求予以支持。一审法院审理后于2016年11月21日作出判决：一、解除安徽省粮油食品进出口（集团）公司与上海无上文化传播有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX室房屋（房屋面积为229.99平方米）建立的房屋租赁合同关系；二、上海无上文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX路XX号XX室房屋（房屋面积为229.99平方米）返还安徽省粮油食品进出口（集团）公司；三、上海无上文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向安徽省粮油食品进出口（集团）公司支付房屋租金共计461,000元（以租赁保证金17,500元先行抵充，不足部分由上海无上文化传播有限公司继续支付）；四、上海无上文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向安徽省粮油食品进出口（集团）公司支付违约金35,000元；五、梁圣文对上述判决第三项上海无上文化传播有限公司应付房屋租金461,000元中的233,500元债务承担连带清偿责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,477.50元，由上海无上文化传播有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。就不定期租赁合同关系主体之争议。粮油食品公司为涉讼房屋的权利人，无上公司与粮油食品公司于2015年8月3日签订租赁合同，该合同到期后，双方并未续签租赁合同，且A公司也认同由粮油食品公司主张权利，故一审法院认定涉讼房屋不定期租赁合同关系的当事人系无上公司及粮油食品公司，具有相应的事实基础，上诉人关于涉讼房屋出租人系A公司的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。因无上公司长期拖欠租金，粮油食品公司要求解除不定期租赁合同，于法不悖，应予支持。无上公司虽抗辩称租赁双方已就租金支付形成惯例，但未提供相应的证据予以佐证，粮油食品公司也予以否认，对无上公司的该项抗辩意见，因缺乏证据证明，本院不予采纳。因系无上公司违约致租赁合同关系解除，故无上公司应承担相应的违约责任，至于无上公司应承担的违约金数额，一审法院认定为35,000元，并无不妥，本院予以维持。关于梁圣文是否应承担连带责任及连带责任的范围之争议。一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海无上文化传播有限公司、梁圣文的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,477.50元,由上诉人上海无上文化传播有限公司、梁圣文共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年四月二十五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：