（2017）京03民终21号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-11
案件名称
徐鹤立与孙颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙颖,徐鹤立
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终21号上诉人（原审原告）：孙颖，女，1980年2月10日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李双雁，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：严雪峰（孙颖之夫），男，1978年11月11日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：徐鹤立，男，1969年2月7日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：母澈昌，北京市众鑫律师事务所律师。上诉人孙颖因与上诉人徐鹤立房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第65624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙颖的委托诉讼代理人李双雁、严雪峰，被上诉人徐鹤立及其委托诉讼代理人母澈昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙颖上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.请求判令徐鹤立赔偿孙颖已支付的居间费用19.6222万元；3.请求判令本案诉讼费用全部由徐鹤立承担。事实和理由：根据北京市存量房屋买卖合同违约责任约定，徐鹤立除了应双倍返还定金外，还应当向孙颖赔偿因本次交易所支付的居间费用。徐鹤立辩称，不同意孙颖的上诉请求，请求驳回孙颖的全部上诉请求。定金罚则和违约赔偿只能是二选一，孙颖选择了定金赔偿可以不举证客观损失的存在，孙颖如果选择违约赔偿还需要举证证明，孙颖选择了定金罚则的同时就放弃了违约赔偿，孙颖说的损失不是徐鹤立造成的，而是房价上涨造成的。徐鹤立上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判徐鹤立返还孙颖定金人民币150万元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由孙颖承担。事实和理由：1.北京市存量房屋买卖合同约仅约定了徐鹤立申请提前清偿的时间，未约定何时完成最终抵押登记的解除。只要保障买受人在2016年1月12日能够办理房屋过户手续，则不应认为徐鹤立违约，更不能认为徐鹤立构成实质性的违约。2.徐鹤立提交了大量的证明文件，包括与孙颖之夫的短信、微信记录等，以证明双方对于徐鹤立在申请日期前已经申请银行贷款的事实是一致认可的，且后续双方在一致推动合同的履行。孙颖立辩称，不同意徐鹤立的上诉请求，请求驳回徐鹤立的上诉请求。徐鹤立存在违约，应该承担违约责任，徐鹤立的上诉请求无事实和法律依据。孙颖向一审法院起诉请求：判令解除孙颖、徐鹤立签订的北京市存量房屋买卖合同。徐鹤立向孙颖双倍返还定金300万元。徐鹤立赔偿孙颖已支付的居间费用19.6222万元。一审法院认定事实：徐鹤立与案外人胡某某2011年12月13日登记结婚，2014年11月3日离婚。2015年9月12日，孙颖、徐鹤立、北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）签订居间服务合同一份，约定孙颖、徐鹤立委托麦田公司就买卖北京市朝阳区大屯路220号×室(以下简称涉案房屋)提供居间服务。买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，由孙颖向麦田公司支付居间服务费168300元。孙颖向该公司支付保障服务费27922元。同日，孙颖作为买受人与出卖人徐鹤立签订北京市存量房屋买卖合同。该合同主要约定买受人购买涉案房屋。该房屋已设定抵押，抵押权人为北京工商银行。房屋成交价格765万元。合同自双方签字盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对合同的解除应当采用书面形式。在合同附件中双方还约定买受人以自行交接方式支付定金150万元，支付时间为签约当日支付50万元，余款2015年9月25日前（含当日）支付。出卖人应于2015年9月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定的账户。抵押权人为北京工商银行，抵押数额为300万元。买卖双方应于2015年12月31日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为260万元。关于剩余购房款，买受人于2015年10月12日前支付出卖人170万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；买受人于过户前三日内支付出卖人购房款185万元，支付方式为银行资金监管。买卖双方应于贷款批复后首个工作日办理税费缴纳手续。各项税费由买受人负担。买卖双方应于取得契税完税凭证且属于购房款支付完毕后十个工作日内办理权属转移登记手续，双方约定的最晚过户时间为2016年1月12日。出卖人应于2016年1月12日前将涉案房屋交付买受人。若逾期违约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之零点五向守约方支付逾期违约金。如遇税费调整，还应赔偿守约方多缴纳的税费。合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年9月12日，孙颖、徐鹤立还同福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订一份房屋交易保障服务合同，主要约定孙颖、徐鹤立委托福建金诚丰担保有限公司北京分公司办理后续交易事宜，包括提供交易资金监管服务等。当日，孙颖支付徐鹤立定金50万元，向麦田公司支付了居间服务费168300元、后续服务费27922元。2015年9月26日，孙颖支付徐鹤立定金100万元。2015年10月12日，孙颖向福建金诚丰担保有限公司北京分公司账户内转账170万元。2015年12月4日，徐鹤立前妻胡某某在北京市中信公证处进行公证，声明自己与徐鹤立2011年12月13日登记结婚，2014年11月3日离婚。涉案房屋系徐鹤立婚前财产，与其无关，徐鹤立可以自由处分涉案房屋，胡某某不主张任何权利。庭审中，双方争议集中在徐鹤立是否存在违约行为上。为此，徐鹤立提交了以下证据：1.与孙颖丈夫严某某的短信记录一份，证明双方签署合同时已经口头约定在中介监管170万元后应释放给徐鹤立还贷，且2015年11月间，买卖双方已经就清偿银行贷款、解除抵押等事项达成了新的约定，2016年1月徐鹤立还在积极联系孙颖，推进合同履行。2.与工商银行客户经理王志鹏的通话记录、短信记录一份、情况说明一份、名片一张，证明徐鹤立2015年10月12日申请了清偿银行贷款、解除抵押。3.与孙颖丈夫严某某2015年11月5日的通话记录光盘一张，文字整理稿一份，证明孙颖对认可2016年11月9日还贷不成是中介造成的，同意徐鹤立12月9日再申请还贷。4.麦田公司中介人员卢洪亮的证明一份，证明各方在2015年12月3日达成了继续履行合同的一致意见。5.徐鹤立2015年12月中国移动通信客户语音通信详单一份，证明徐鹤立在2015年12月3日反复与孙颖和中介方沟通，协商继续履行。孙颖针对上述证据表示：1.认可徐鹤立与孙颖丈夫严某某的短信记录之真实性，但不认可证明目的。双方并未签订书面文件，合同内容并未变更，短信只反映双方洽商的过程，未达成一致意见。2.徐鹤立与工商银行客户经理王志鹏的通话记录、短信记录、情况说明、名片的真实性、关联性均不认可。3.与孙颖丈夫严某某2015年11月5日的通话记录光盘，文字整理稿的真实性认可，但关联性不认可。只反映双方洽商的过程。4.对麦田公司中介人员卢洪亮的证明真实性不认可。5.对徐鹤立2015年12月中国移动通信客户语音通信详单真实性认可，证明目的不认可，认为恰恰可以证明2015年12月6日以后就联系不到徐鹤立了。案件审理过程中，法院通知工商银行职员王志鹏到庭说明相关情况，他表示徐鹤立是其客户，预约提前还贷通过电话即可，无需书面申请。预约还贷期间一般两到三天，期间内客户没有偿还就要重新申请。对于徐鹤立是否打过电话预约提前还贷，王志鹏表示记不清了，其表示徐鹤立确实电话咨询过预约还贷的事项，但是否预约还贷了，已经记不清了，且银行也没有留存任何还贷的预约记录。一审法院认为，孙颖与徐鹤立签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除北京市存量房屋买卖合同、补充协议，法院对此不持异议。关于徐鹤立是否违约的问题，孙颖认为徐鹤立没有及时提供其与前妻离婚时对涉案房屋的如何处理的相关证明，导致自己作为买受人难以判断涉案房屋的实际所有权情况，交易存在极大风险，但从后续履行情况看，徐鹤立已经补充了公证书等证明材料，涉案房屋产权明确，不足以因此导致合同解除。关键在于徐鹤立是否按时申请，办理了涉案房屋的解除抵押手续。双方约定的合同中载明：出卖人应于2015年9月20日前（含当日）像抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。但徐鹤立并未提供充分证据证明自己在约定期间内申请了提前清偿，从银行工作人员的证言中也仅能证明徐鹤立就清偿借款、解除抵押的业务进行了咨询。徐鹤立表示双方在12月的沟通过程中口头达成了新的协议，修改了原合同的内容，但合同中明确约定双方对合同内容进行补充或变更应采用签订书面补充协议的形式，且从徐鹤立提供的短信记录等证据中也不能得出双方已经就涉案房屋解抵押达成一致意见的结论。此外，徐鹤立提交的证据中均为与孙颖之夫的沟通记录，但在没有任何委托手续的前提下孙颖丈夫严某某并不能当然代理孙颖，其发表的意见也不能等同于签约人孙颖的意见。通过上述分析可知，房屋买卖合同解除的原因在于徐鹤立违反合同约定，一直未能办理涉案房屋的抵押解除手续。因此，对于孙颖要求双倍返还定金的请求，法院予以支持。关于居间费用的赔偿问题，民事诉讼以填补当事人的实际损失为基本原则，定金同违约金性质相近，均为交易双方对违约行为造成损失的预先约定，现法院已经全部支持了孙颖双倍返还定金的请求，其因本次合同所受损失已经得到全部弥补，故对居间费用的赔偿问题不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除孙颖与徐鹤立二〇一五年九月十二日签订的北京市存量房屋买卖合同。二、徐鹤立于判决生效之日起十日内双倍返还孙颖定金共计三百万元。三、驳回孙颖其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、居间服务合同、转账汇款凭证、离婚证、公证书、当事人陈述等在案佐证。本院认为，孙颖与徐鹤立所签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议合法有效，双方均应依约履行。根据双方约定，出卖人应于2015年9月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。徐鹤立并未提供充分证据证明自己在约定期间内申请提前清偿，银行工作人员的证言仅能证明徐鹤立就清偿借款、解除抵押的业务进行了咨询。徐鹤立上诉提出双方房屋买卖合同约仅约定了徐鹤立申请提前清偿的时间，未约定何时完成最终抵押登记的解除，主张只要保障买受人在2016年1月12日能够办理房屋过户手续，即不应认为徐鹤立违约，更不能认为徐鹤立实质性的违约。因该项上诉主张与合同内容约定不一致，对徐鹤立的该项上诉意见本院不予支持。一审诉讼中，徐鹤立表示双方在12月的沟通过程中口头达成了新的协议，修改了原合同的内容。现徐鹤立上诉主张本案双方对其在申请日期前已经申请银行贷款的事实是一致认可的，且后续双方在一致推动北京市存量房屋买卖合同的履行。因该合同中明确约定双方对合同内容进行补充或变更应采用签订书面补充协议的形式，徐鹤立所提供的短信记录等证据不能证明双方已经就涉案房屋解抵押达成一致。徐鹤立的该项上诉请求亦不能成立。一审法院确认房屋买卖合同解除的原因系徐鹤立违反合同约定所致，判令徐鹤立承担违约责任并无不当。孙颖上诉主张徐鹤立赔偿居间损失有合同依据，请求法院改判徐鹤立赔偿其已支付的居间费19.6222万元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案双方关于违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用的约定，属于违约金范畴。一审法院认为在全部支持孙颖双倍返还定金请求的情况下，孙颖所受损失已经得到全部弥补，对孙颖关于居间费用的赔偿问题不再予以支持，属于人民法院根据案件实际情况酌情确认的内容。一审法院处理并无不当。综上，孙颖、徐鹤立的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22524元，由孙颖负担4424元（已交纳）；由徐鹤立负担18300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 沈 放审 判 员 潘 蓉二〇一七年四月二十五日法官助理 单海涛书 记 员 李 峥 来自：