（2017）甘10民终232号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-08-04
案件名称
石云山与刘世富房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石云山,刘世富
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘10民终232号上诉人（原审被告）：石云山，汉族，城镇居民，现住环县。被上诉人（原审原告）：刘世富，汉族，农民，住环县。上诉人石云山因与被上诉人刘世富房屋租赁合同纠纷一案，不服环县人民法院（2016）甘1022民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石云山、被上诉人刘世富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石云山上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘世富的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘世富承担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实有误，证据采信不当，判决结果错误。一、一审法院仅从形式上审查合同的效力，没有从实质上审查房屋租赁合同的真实性，程序违法。双方当事人之间不存在房屋租赁合同关系，双方之间实际上是民间借贷关系，房屋租赁合同是在刘世富胁迫、误导和欺骗的情况下签订。1.2014年4月8日其借刘世富50万元，刘世富要求以房屋作���押，并要求签订《房屋买卖合同》，并约定借款到期后，上诉人无力还款，刘世富给付上诉人20万元，将房屋过户到刘世富名下归刘世富所有。刘世富向其实际转款484000元，其向刘世富出具收到房款50万元的收条，其中15000元就是向刘世富支付第一个月的借款利息。双方签订的《房屋买卖合同》中约定的价款、交款方式明显不合理。上诉人涉案房屋在当地、当时价值120万元，合同中约定价款不足同时期、同位置房屋价格的60%。根据合同法解释的相关规定,转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易百分之七十的,一般可视为明显不合理的价格。涉案买卖合同中约定的价格明显不合理,由此上诉人并不存在将涉案房屋转让给刘世富的真实意思。合同约定刘世富在合同签订当日向其支付50万元，余款20万元在一年后支付，且不计付利息合也不符合常理。2.一审法院对上诉人提交证据未进行分析。双方签订《房屋买卖合同》时，有知情人在场，且在借款到期后，刘世富要求上诉人支付借款及利息时，上诉人具有录音为证，表明双方非房屋买卖关系，而是民间借贷关系。3.《房屋买卖合同》中”以上国有土地使用权证和两本房屋所有权证，签订合同之日起，石云山、刘莹交于刘世富保管。”的约定明显不符合常理和交易习惯。二、根据前述意见，上诉人仅以房屋作为借款的抵押物，并非出卖与刘世富，故该房屋的所有权人仍然为上诉人，刘世富没有处分该房产的权利，据此不存在解除双方房屋租赁合同的问题，也不存在上诉人支付租赁费和交还房屋的义务。刘世富辩称，一、位于环县环城镇灵武路61号3层301室的房屋所有权归被上诉人。2014年4月8日，石云山经与被上诉人协商一致，将其位于环县环城镇灵武路61号住宅出售给被上诉人。双方签订了《房屋买卖合同》，对买卖价款、支付时间、办理过户等事宜进行了约定。2014年4月10日，双方就该《房屋买卖合同》进行了公证。2015年4月7日，石云山与被上诉人在环县房地产管理局、环县国土资源局办理了房地产过户所需的相关手续，取得了国有土地使用证及房产证。石云山以确认《房屋买卖合同》无效为由提起诉讼，环县人民法院以（2016）甘1022民初949号民事判决驳回石云山的诉讼请求，石云山不服，庆阳市中级人民法院经审理已驳回上诉，维持原判。二、石云山应按照每月800元的标准向被上诉人给付租赁费至搬迁腾房之日止。石云山将其住宅出售给被上诉人后，称其无住处，2015年6月24日，经其与被上诉人协商一致，约定由被上诉人将该住宅3层301室出租给石云山居住，双方签订租赁合同一份。租期从2015年6月24日起至同年9月24日止，月租金800元。合同签订后，石云山未向被上诉人支付房租费，期限届满后，被上诉人要求石云山支付房租，交还房屋并解除租赁合同，但石云山以无钱为由拒付且拒不交还房屋。石云山与被上诉人自愿签订租赁合同，合同约定内容明确具体，应受法律保护。石云山上诉称受骚扰逼迫无奈签订合同无证据证实，其上诉请求与理由不成立，二审应驳回上诉，维持原判。刘世富向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判由石云山向其支付房屋租赁费12800元（自2015年6月24日起至2016年10月24日止），房屋租赁费应按每月800元标准计算至石云山实际搬出房屋之日止；3.判由石云山向其交还位于环县环城镇灵武路61号3层301室；4.本案诉讼费由石云山承担。一审法院认定事实：刘世富系石云山之妻刘莹堂姐的前夫。2014年4月8日，石云山因资金周转困难，与刘世富达成由刘世富购买石云山夫妻位于环城镇灵武路61号1-2层101室、1-2层102室、3层301室自有房地产的协议。双方签订《房屋买卖合同》一份。双方在合同中约定买卖价款、支付时间、办理房产过户手续及过户手续费用负担等事宜。2014年4月10日，双方对《房屋买卖合同》在环县公证处办理了公证。2015年4月7日，双方在环县房地产管理局、环县国土资源局办理了房地产过户所需的相关手续。2015年5月，环县国土资源局向刘世富颁发了环国用（2015）字第046号国有土地使用证；环县房地产管理局向刘世富颁发了环房权证环县字第XX**号房产证、向刘世富之妻郑宏颁发了环房权证环县字第XX**号房产证。2015年6月24日，双方就位于环城镇灵武路61号3层301室房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定由石云山承租刘世富所有的位于环县环城镇灵武路61号3层301室，租赁期限自2015年6月24日至2015年9月24日，月租金800元。合同签订后，石云山未按约定向刘世富支付租赁费用，至今仍居住在该房屋内。一审法院认为，刘世富、石云山签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容明确具体。石云山辩称其系受到刘世富骚扰，逼迫无奈签订，但未提交受到胁迫等相关证据证实其主张，故应认定该租赁合同合法有效。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力，石云山应按照合同约定向刘世富支付租金并于租期届满后交还房屋，现其既未支付租金，亦未交还房屋，已构成违约，故刘世富主张石云山交还承租的房屋，支付拖欠的租金及迟延交房的逾期租金的请求合情、合理、合法，应予支持。石云山辩称该房屋系其所有，无需支付租金及搬出房屋。该房屋系石云山合法建造其取得��屋的所有权是不争的事实，但后因刘世富与石云山签订《房屋买卖合同》，石云山将房屋出售于刘世富，双方办理了房地产过户手续，房屋的所有权已由刘世富依法取得。且《房屋买卖合同》经两级法院审理，均认定其真实合法有效，应受法律保护，故石云山辩称其仍拥有房屋所有权的理由不能成立，不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期自2015年6月24日起至2015年9月24日止，租期届满后，双方未续签合同，被石云山至今仍居住使用，双方形成不定期租赁合同关系，现刘世富要求解除租赁合同的请求符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除刘世富与石云山之间的不定期租赁合同；二、由石云山于本判决生效后三十日内向刘世���交还位于环县环城镇灵武路61号3层301室；三、由石云山于本判决生效后三十日内向刘世富支付租金（按每月租金800元标准，从2015年6月24日计算至实际交房之日止）。案件受理费120元，由石云山负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.石云山与刘世富之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；2.石云山与刘世富之间是否形成房屋租赁合同关系。关于焦点1，石云山与刘世富之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。石云山于2016年以与刘世富签订的《房屋买卖合同》无效为由提起诉讼，该案经环县人民法院审理，以（2016）甘1022民初949号民事判决驳回石云山的诉讼请求，并已经本院以（2016）甘10���终529号民事判决驳回上诉，维持原判。石云山与刘世富签订的《房屋买卖合同》已经上述生效判决确认为合法有效合同，故石云山与刘世富之间形成了房屋买卖合同法律关系。关于焦点2，石云山与刘世富形成房屋买卖合同关系后，已取得出售房屋产权证及土地使用权证书。石云山因无处居住，又与刘世富签订租赁合同，约定石云山租赁居住该房屋3层301室，租赁期限三个月，月租金捌佰元。该合同是双方真实意思表示，应受法律保护。石云山在合同约定租赁期间届满后拒不腾退房屋，也未向刘世富缴纳合同约定租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，一审判决解除双方之间���租赁合同，由石云山退还承租房屋，并按照合同约定支付租金并无不当。综上所述，石云山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由石云山负担。本判决为终审判决。审 判 长 张彦高审 判 员 郭立品代理审判员 赵会娥二〇一七年四月二十五日书 记 员 杨 柳 微信公众号“”