（2017）苏03民终25848号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-23

案件名称

林南南与王亮、徐州财富商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王亮,林南南,徐州财富商务酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2017）苏03民终25848号上诉人（原审被告）：王亮，男，1968年4月8日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：郑蓓，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林南南,男,1955年4月5日生，汉族，无业，住本市云龙区。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。原审被告：徐州财富商务酒店有限公司，住所地本市淮海西路29号。法定代表人：王杰，总经理。上诉人王亮因与被上诉人林南南、原审被告徐州财富商务酒店有限公司（以下简称财富酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月24日开庭进行审理。上诉人王亮的委托诉讼代理人郑蓓，被上诉人林南南的委托诉讼代理人李丰丰到庭参加诉讼，原审被告财富酒店公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亮上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担责任或发回重审。事实与理由：1、一审判决上诉人对本案租金承担连带责任没有事实和法律依据。其一，上诉人提交财富酒店公司2010年至2015年《审计报告》能够证明个人财产独立于公司财产，故一审法院以未提交财务报表为由认定上诉人资产与公司资产混同属适用法律错误；其二，上诉人提供的证据能够证明江苏徐州监狱转入财富酒店公司的款项系上诉人应取得的工程款，不存在个人财产与公司财产混同的情形；其三，财富酒店公司拖欠租金系经营不善所致，上诉人并未侵占公司资产，损害债权人利益。2、关于欠缴租金问题。财富酒店公司最后一次支付租金是2015年8月19日，法院以财富酒店未提供房租支付情况的证据就认定林南南主张的租金数额，没有事实和法律依据。被上诉人林南南答辩称：根据法律规定，一人有限公司股东应当证明自己的财产独立于公司财产，如不能证明，应当对公司债务承担连带责任。本案中，上诉人既不能证明自己的财产独立于公司财产，也不能按照规定在每一会计年度终了时编制财务会计报告。所以，上诉人应当对公司的债务承担连带责任。一审判决正确，请求二审法院维持原判。原审被告财富酒店公司未到庭应诉亦未陈述意见。林南南原审诉讼请求：1.判令财富酒店公司支付租金38000元、违约金2000元；2.判决王亮对财富酒店公司的给付义务承担连带责任；3.诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由财富酒店公司、王亮承担。一审法院认定事实：财富酒店公司原系王亮出资于2010年2月5日设立的一人公司，注册资本为1000000元，法定代表人为王亮。2006年，林南南购买徐州市华隆房产开发有限公司开发的位于徐州市淮海西路29号财富大厦第621号、建筑面积42.1平方米的房产；2010年，财富酒店公司因经营需要，租赁上述房产，约定租金按季度支付给林南南。林南南名下尾号为1209的交通银行卡交易清单显示，该账户分别于2013年2月24日、7月5日、10月26日、2014年6月16日四次存现4176元，林南南陈述以上为财富酒店公司支付的2012年第四季度和2013年第一至第三季度的租金。林南南自认财富酒店公司支付租金至2013年底。王亮在案件审理过程中表示要核实相关租金支付情况，但至今未提交相关证据或反馈核实情况。林南南在本案审理过程中反映，2015年7月，财富酒店公司的会计李丽曾告知其酒店经营状况不好，提出退租，但因租金拖欠问题未能达成一致意见，未办理退房手续，后林南南在2015年12月底收回房屋。另查明，财富酒店公司为经营需要，租赁徐州市淮海西路29号财富大厦6-10层，其中与出租方董淼、滕振华签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止；租金按季度支付，财富酒店公司应于每季度提前一周支付下季度租金，其中1-2年每平方米32元/月、3-4年每平方米34元/月、5-6年每平方米36.4元/月、7-8年每平方米39.3元/月、9-10年每平方米42.8元/月；如逾期支付租金，按照应付金额每日万分之三支付违约金，直到付清租金为止。董淼、滕振华亦因财富酒店公司拖欠租金提起诉讼。林南南亦参照上述合同约定的租金、违约金标准提起诉讼请求。再查明，2015年6月10日，王亮分别与案外人王杰、范义鑫签订《股权转让协议》，约定王亮将其持有的财富酒店公司股权中的900000元（占公司注册资本的90%）以900000元的价格转让给王杰、将其持有的财富酒店公司股权中的100000元（占公司注册资本的10%）以100000元的价格转让给范义鑫。2015年6月17日，上述变更经工商部门准予变更登记，财富酒店公司的企业类型由“有限责任公司（自然人独资）”变更为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，法定代表人由王亮变更为王杰。该案中，根据林南南的申请及案件审理需要，一审法院依法调取了财富酒店公司在中国工商银行、中国银行的账户明细记录。上述银行账户明细记录显示：江苏省徐州监狱分别于2011年11月7日、11月15日、11月28日、2012年3月20日、7月5日、2013年1月24日、3月14日、3月29日、5月22日、11月4日、2015年2月4日向财富酒店公司账户转款321749元、255000元、50000元、97545.1元、291861元、100000元、89640元、50000元、30000元、84000元、63000元；而上述款项又均于同日全部转入王亮的个人账户。江苏省徐州锻压机床厂集团有限公司分别于2012年4月11日、5月14日向财富酒店公司账户转款75980元、39347.9元；而上述款项又均于同日全部转入王亮的个人账户。徐州环球制衣厂分别于2012年9月24日、11月2日、2013年5月6日、2014年1月17日向财富酒店公司账户转款165180元、47770元、47770元、102482元；而上述款项又均于同日全部转入王亮的个人账户。江苏环球伟业服饰有限公司于2015年7月29日向财富酒店公司账户转款21944.6元，而上述款项又于同日全部转入王亮的个人账户。徐州市云龙区会计核算中心于2015年9月10日向财富酒店公司账户转款9540元，而上述款项又于同日全部转入王亮的个人账户。林南南主张：“上述中国工商银行账户明细记录显示，自2011年11月7日至2015年6月17日股权转让前共有17笔款项由案外人汇入财富酒店公司账户，随后在当天又由财富酒店公司将上述17笔款项汇入到王亮账户，由此可以证明在此期间王亮与财富酒店公司的财务不是独立的，王亮滥用股东权利，转移公司资产，导致其与财富酒店公司之间的资产混同。在2015年6月17日股权转让后，财富酒店公司于2015年7月29日又向王亮汇款21944.6元，从而证明了该股权转让系财富酒店公司以合法形式逃避债务的行为，其控制人仍为王亮。上述中国银行账户明细记录显示，在2015年9月10日徐州市云龙区会计核算中心汇入财富酒店公司账户9540元，而该款随即又汇入了王亮账户。结合上述两笔股权转让后的汇款，可以证明王亮主观逃避债务的恶意，王亮仍为财富酒店公司的实际控制人。另外，财富酒店公司最后一次支付租金的时间是2015年8月19日，并非是林南南主张的租金从2014年1月起就开始拖欠。”王亮则主张：“上述银行账户明细记录中与王亮之间的出入账记录仅有18笔，占比非常小，而上述款项亦非酒店资产或收入，王亮是江苏江安集团的员工，做相关项目工程经理，实际上其是挂靠江苏江安集团做工程；王亮挂靠江安集团施工过徐州监狱以及绿地集团的工程。为了方便快速领款，在经过江安集团背书的情况下，将款项打至财富酒店账户，后通过还款的形式转至王亮名下，该款项的发生有江苏省徐州监狱与江苏江安集团有限公司的建设施工合同予以佐证。银行记录中所有涉及到徐州监狱、绿地集团的工程款均为王亮挂靠江安集团做工程所得，并非酒店经营收入。在2015年7月29日有一笔21944.6元进账，这也是徐州监狱的工程款；环球伟业公司和锻压制造厂都是徐州监狱的下属关联企业。2015年9月10日徐州市云龙区会计核算中心汇入财富酒店公司账户的9540元是江苏江安集团的诉讼退费，当时王亮是以江安公司的名义起诉绿地集团，后撤诉退了一半诉讼费。因是转账支票对公账户，直接由江安集团背书给财富酒店后还款给王亮。王亮在经营徐州财富商务酒店期间并未有资金混同的情形，公司资产与其个人资产是相对独立的，且2010年至2015年的财务情况已经会计师事务所进行审计，并没有资金混同的情况。”王亮为支持其上述主张，向一审法院提交了以下证据：1.江苏江安集团有限公司（××）与江苏省徐州监狱（××）签订的《大件车间及总装车间电气改造工程施工合同》一份。该合同载明的订立时间为2012年3月20日，约定合同暂定价为879900元，××委派王亮为现场代表，负责本合同项目的实施与协调；该合同尾部委托代理人处有王亮的签名；该合同尾部还盖有“工程款请汇入：单位全称：江苏江安集团有限公司、开户行：中国银行江都新城支行、账号：53×××32；否则，我单位概不负责”内容的印鉴。2.江苏江安集团有限公司（乙方）与江苏省徐州监狱（甲方）签订的《徐州监狱铜沛警苑供热系统改造工程施工合同》一份。该合同签订日期为2011年10月28日，约定的承包总价为850000元，王亮在该合同“法定代表人”处签字。该合同尾部还盖有“工程款请汇入：单位全称：江苏江安集团有限公司，开户行：中国银行江都新区支行，账号：48×××50；否则，我单位概不负责”内容的印鉴。3.对相关银行出入账单款项的说明复印件18张、中国工商银行转账支票复印件1张，证明林南南主张的涉及王亮的18笔款项流水（另外还有一笔为诉讼费）均为王亮及江苏江安集团有限公司所有，非财富酒店公司资产。4.江苏江安集团有限公司的参加社会保险人员明细一份，系扬州市江都区社保基金管理中心出具，证明王亮是江苏江安集团有限公司的员工。5.徐州彭城联合会计师事务所出具的财富酒店公司2010年至2015年度《审计报告》一份，证明王亮为一人公司股东期间，公司财产独立于其个人财产。6.徐州市云龙区人民法院诉讼费收费专用票据两张、中国银行进账单两张，证明2015年9月10日徐州市云龙区会计核算中心汇入财富酒店公司账户的9540元是王亮个人垫付的江苏江安集团诉绿地公司建筑施工合同纠纷两案的诉讼退费，并非财富酒店公司的收入。7.向林南南交纳房租的收条1张、收据2张、银行打款凭证10张，证明财富酒店公司已支付租金的情况，其公司最后一次支付租金是在2015年8月19日，而非林南南起诉主张的租金从2014年1月就开始拖欠。对以上证据1真实性没有异议，关联性有异议，该二份合同的主体均是江安集团与徐州监狱签订的施工合同与该案没有关联性。林南南经质证认为：对江苏江安集团与徐州监狱签订的两份施工合同真实性没有异议，但其与该案没有关联性。对银行出入账单款项的说明等材料的真实性有异议，不能证明王亮的主张，同时更加能证明王亮滥用财富酒店公司的法人资格。对徐州市云龙区人民法院诉讼费收费专用票据两张、中国银行进账单两张的真实性合法性无异议，但对其关联性有异议，该笔款项系在公司股东变更之后产生，更能证明王亮在转让股权后仍对公司实际控制。对《审计报告》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该审计报告的审计内容是财富酒店公司2015年的资产负债表以及2010年-2015年利润表，其体现财富酒店公司的负债金额为零，显然是错误的，故不能证明王亮的主张；根据公司法的规定，一人有限责任公司应在每一年度终了时编制财务会计报告并经会计所审计，该报告系2016年4月6日出具，不符合法律规定，从审计报告内容不能证明王亮的证明目的，且林南南提供的财富酒店公司的中国工商银行交易明细自2010年-2015年期间有多笔从公司账户内向王亮个人账户转账的记录，亦能证明公司财产与个人财产混同。对证据交纳租金凭据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，但上述证据只能证明财富酒店公司共计支付租金40155元，虽然最后一次打款日期为2015年8月19日，但并不能证明在此之前所有房租均已支付完毕；截止至2013年12月31日止，其应支付的房租金额应为58098元，上述证据体现的金额不足以支持王亮的主张。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，林南南与财富酒店公司之间成立合法有效的房屋租赁关系，因林南南与财富酒店公司均未提供书面租赁合同，应视为不定期租赁。林南南出租并交付房屋由财富酒店公司使用，财富酒店公司使用租赁房屋应支付相应的租金。关于财富酒店公司是否欠付租金以及欠付租金的期限、数额问题，该案中，财富酒店公司经一审法院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期满未到庭参加诉讼，故应自行承担对其不利的法律后果；而王亮虽在审理过程中表示要核实租金支付情况，但至今未反馈或提交相关证据。故，无论是作为承租方的财富酒店公司还是王亮，其均未能举证推翻林南南主张的租金欠付情况的事实。故一审法院对于林南南主张的财富酒店公司自2014年1月1日起欠付房租的事实予以采信；因系不定期租赁，且林南南认可财富酒店公司曾于2015年7月向其提出解除租赁，根据规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。故结合林南南陈述，一审法院确认财富酒店公司欠付房租的期间为2014年1月1日至2015年6月30日。关于租金标准，林南南主张参照案外人与财富酒店公司之间的租赁合同约定计算租金没有事实和法律依据，因为合同具有相对性，是当事人之间协商一致的结果，且从林南南已经收取的租金数额、期间来看，与案外人的合同约定也不一致，故对租金标准，一审法院按照林南南与财富酒店公司欠付租金前的租金支付标准每季度4176元予以确认。上述欠付期间2014年1月1日至2015年6月30日的房租总额应为25056元。林南南主张的违约金2000元虽然没有相应的合同约定，但财富酒店公司逾期付款属实，林南南有权根据法律规定要求其赔偿逾期付款损失等违约责任，其主张的违约金2000元具有事实和法律依据，该院亦予支持。关于王亮是否应承担连带责任问题，一审法院认为，根据公司法的规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计；一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该案中，财富酒店公司自设立时起至2015年6月17日止均为一人公司，王亮为其法定代表人及唯一的股东；依照上述法律规定，王亮应对上述期间内公司的财产独立于其自己的财产负举证责任。而该案中，王亮未能向本院提供财富酒店公司自成立以来的各年度的财务会计报告，其所举江苏江安集团有限公司与江苏省徐州监狱签订的施工合同等证据并不能证明上述全部期间内公司的财产均独立于其自己的财产，故应由王亮承担举证不能的法律后果。故而，王亮应对财富酒店公司在2015年6月17日之前的债务承担连带责任。在2015年6月17日之后，王亮已不是财富酒店公司的股东和法定代表人，虽然此后仍有两笔款项在打入财富酒店公司账户后又打入了王亮的个人账户，但王亮对于该两笔款项的来源能够作出解释说明并提供了相关证据予以证实；林南南虽主张王亮在此之后仍是财富酒店公司的实际控制人，但并未能举出充分的证据予以证明；其也未能举证证明王亮存在应承担连带责任的情形。故而，王亮不应对财富酒店公司在2015年6月17日之后的债务承担连带责任。一审法院确认的上述欠付租金25056元及2000元违约金均跨越2015年6月17日这一日期，关于王亮应连带承担的租金数额问题，该院根据租金计算标准，王亮应对对于2014年1月1日至2015年6月17日的租金24401.76元承担连带责任。关于王亮应连带承担的违约金数额问题，该院综合王亮连带承担的租金数额与欠付总额之间的比例、租金交付时间等因素，酌定王亮应对2000元违约金中的1947.78元承担连带责任。综上，一审法院判决：一、判决生效后十日内，徐州财富商务酒店有限公司支付林南南租金25056元、违约金2000元，合计27056元；二、王亮对徐州财富商务酒店有限公司应给付的25056元租金中的24401.76元、2000元违约金中的1947.78元承担连带责任；三、驳回林南南的其他诉讼请求。案件受理费800元，财产保全费420元，公告费580元，合计1800元，由林南南负担260元，由徐州财富商务酒店有限公司负担1540元二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、王亮工商银行账户流水明细（复印件）。拟证明王亮的个人财产独立于公司财产。2、林南南与财富酒店公司签订的租赁合同（复印件）。拟证明双方之间的租赁关系。被上诉人林南南质证认为：证据1系复印件，且该证据不属于新的证据，不予质证；对证据2无异议。本院认为，上诉人提交的证据1系无法与原件核对的复印件，且其内容亦不足以证明王亮的个人财产独立于公司财产，本院不予确认。被上诉人对证据2予以认可，本院予以确认。本院查明的案件事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2009年11月11日，林南南与财富酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定：林南南将位于徐州市淮海西路29号财富大厦第621号的房产面积42.1平方米的房产租赁给财富酒店公司使用；租赁期限为10年，自2010年2月1日起至2020年1月31日止；租金按季度支付，财富酒店公司应于每季度提前一周支付下季度租金，其中1-2年每平方米32元/月、3-4年每平方米34元/月、5-6年每平方米36.4元/月、7-8年每平方米39.3元/月、9-10年每平方米42.8元/月；如逾期支付租金，按照应付金额每日万分之三支付违约金，直到付清租金为止。二审中，被上诉人林南南对一审判决认定每季度租金为4176元院不持异议。本院认为：首先，关于王亮对本案租金债务是否承担连带责任的问题。根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，财富酒店公司系一人公司，王亮在2015年6月17日前系该一人公司的股东。根据财富酒店公司的账户明细记录，案外人江苏省徐州监狱、江苏省徐州锻压机床厂集团有限公司、徐州环球制衣厂于2011年至2015年期间陆续汇入财富酒店公司账户的资金于同日被等额转入王亮个人账户。王亮虽主张上述资金系其个人应取得的工程款项，但本案一、二审期间对此事实均未提供充分证据证明。故一审法院基于上述事实认定财富酒店公司财产与股东财产混同，判令王亮对2015年6月17日前的租金债务承担连带清偿责任并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，关于租金数额问题。本案租赁合同约定的租赁期限起始日期为2010年2月1日，被上诉人林南南自认2013年12月31日前的租金支付完毕，自2014年1月1日后欠付房租。上诉人王亮虽对被上诉人自认的租金支付情况持有异议，但在林南南已履行房屋交付义务的情况下，对于租金债务的履行事实其应承担举证责任。但王亮未能就已向林南南实际支付的租金数额提供任何证据证明，甚至对租金实际支付情况亦无法作出明确的辩解说明。故一审法院根据林南南自认财富酒店公司曾于2015年7月提出解除租赁的情况，确认本案欠付房租的期间为2014年1月1日至2015年6月30日并无不当，一审法院认定每季度租金为4176元，亦未超出涉案租赁合同约定的租金标准，故对王亮关于租金数额的上诉请求本院不予采纳。综上，王亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由上诉人王亮承担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭　宏代理审判员　　汪佩建代理审判员　　张　涛二〇一七年四月二十五日书　记　员　　蒋慧娟微信公众号“”