（2016）云3401民初435号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
刘文光与申雅婷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
香格里拉县人民法院
所属地区
香格里拉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘文光,申雅婷,王雅静,袁辰铭,陈奕冲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条
全文
云南省香格里拉市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3401民初435号原告：刘文光，男，1958年1月7日生，藏族，住迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：杨占文，合发律师事务所律师。特别授权代理。被告：申雅婷，女，1981年8月22日生，汉族，现住迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：陶春霖、李倩（实习律师），云南忠信勤明律师事务所律师。一般授权代理。第三人：王雅静，女，1991年3月10日生，汉族，现住迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：李咏，北京大成(昆明)律师事务所律师。特别授权代理。第三人：袁辰铭，女，1987年11月25日生，汉族，现住海口市龙华区。第三人：陈奕冲，男，1982年4月5日生，汉族，现住海南省琼中彝族苗族自治县。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。特别授权代理。原告刘文光与被告申雅婷及第三人王雅静、袁辰铭、陈奕冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，于2016年10月27日、2017年1月5日两次依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘文光及其委托诉讼代理人杨占文、被告申雅婷及其委托诉讼代理人陶春霖和李倩（实习律师）、第三人王雅静的委托诉讼代理人李咏、第三人陈奕冲、第三人袁辰铭及第三人陈奕冲的委托诉讼代理人张赵志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘文光诉称：2012年9月30日，原告因被被告的花言巧语所骗以远远低于市场价的价格将自家的房屋出租给被告，与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于香格里拉市古城金龙街觉廊路9号的房屋出租给被告，原告于2013年3月前将房屋交付给被告使用,且在合同中明文约定：1、2013年3月1日至2013年9月1日为装修期，原告在装修期间不收取被告租金。原告之所以同意该条约是因原告与被告在口头上约定过，被告自己出资在半年时间内将该房屋基础抬升，但被告不仅没有抬升房屋基础，反而将房屋挖深了一半，且只对该房屋进行了初步装修并开始营业。2、被告在租赁期间将房屋及院落的全部或部分转租给第三方必须经原告同意，如被告转让房屋及院落，则接手的第三方成为本合同的另一方，原合同条款不变，转让收入与被告无关，原告与第三方必须将交接手续办理清楚。但被告违反合同内容，在未经原告同意的情况下，将该房屋转租给第三人袁辰铭，并由第三人袁辰铭再次将房屋转租给了第三人王雅静。以上事实有第三人王雅静所写的转租证明为证。被告存在严重的违约行为。3、被告承租房屋后只能作为商业经营（客栈、休闲）或居住使用。但被告不但未经原告同意擅自将房屋进行转租，且该房屋后来还被用于餐厅经营，这不仅违反了合同对于房屋经营范围的约定，同时还加大了房屋的火灾隐患，严重侵犯了原告的合法权益。其次，原告与被告在签订《房屋租赁合同》时还曾口头约定过若日后在市场上金龙街等地的租金上涨，那么被告也应提高所应支付的租金。但在原告要求被告履行该约定时被告却矢口否认有此口头约定。对于被告的种种违约行为和欺骗行为，原告已无法忍受，希望能尽早解除该合同，以避免自己的利益受损。综上所述，本案中原被告之间权利义务关系明确，被告存在明显的违约行为，该违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，损害了原告的利益，造成原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》：“承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以单方终止租赁合同关系。”等相关规定，同时依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法解除原被告双方于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》，并由被告承担本案案件受理费。被告申雅婷辩称：第一，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法，具有法律约束力，双方均应圆满履行。第二，被告在履行合同过程中，既没有违反十二条合同条款中的任何一条，也不存在原告所述擅自转租租赁物导致原告经济受损的情形。第三，原告请求法庭判决解除合同缺乏事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，以维护本案《房屋租赁合同》的有效性。第三人王雅静没有发表答辩意见。第三人袁辰铭、陈奕冲辩称：原告的诉讼请求不能成立，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。首先，被告与原告签订合同时约定被告出资将房屋基础抬升，但被告不仅没有抬升房屋基础反而将房屋基础挖深了一半，且只对房屋进行初步装修便开始营业的观点错误。本案中原告未对上述口头约定的内容进行举证，且被告对原告的观点也不认可，原告系举证不能。另外，原被告双方的合同中约定装修期为2013年3月1日起至2013年9月1日止，原告如认为被告装修违反约定，侵害了自己的合法权益，最迟应在2015年9月1日，即两年诉讼时效内提起诉讼，原告于2016年9月1日所提起的该观点明显超过诉讼时效期间。其次，原告关于被告未经其允许将房屋转租给第三人袁辰铭的观点错误。根据被告提交的《房屋租赁合同补充条款》可以证实原告作为房屋所有权人，在被告将房屋转租给第三人袁辰铭后，三方又签订了补充协议。第三人袁辰铭又将房子承包给第三人王雅静，没有法律规定不能将自己承包经营的房子转包给他人。并且，在承包之前，第三人袁辰铭已告知被告，也要求被告告知原告，原被告在第三人袁辰铭将客栈及餐厅承包给第三人王雅静时均未提出异议。第三，原告关于被告将房屋用于餐厅经营违反约定的观点错误。原被告双方签署的合同中没有关于租赁房屋不能从事餐厅经营的约定。被告将房屋转租给第三人袁辰铭后，第三人袁辰铭经营客栈时经行政管理部门核准的经营范围中就有餐厅这一项目，因此，被告未违反合同约定。综上，原告关于解除合同的理由不能成立，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告刘文光向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件及居民户口簿复印件，证明原告具有诉讼主体资格。2、身份证复印件，证明被告为本案适格的诉讼主体。3、《房屋租赁合同》复印件，证明原被告双方之间存在房屋租赁合同关系。4、《转租证明》、税务登记证、特种行业经营许可证，证明被告存在擅自转租的违约行为。5、金龙社区居民委员会于2016年9月5日出具的《证明》，证明原告对文字一窍不通，原告签订租赁合同是原告女儿代签的。被告申雅婷向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同补充条款》原件一份，证明原告同意将租赁物承包给第三人袁辰铭。2、云南省香格里拉市公证处出具的《提存公证书》及房租提存收据，证明因原告拒收房租，被告依法办理租金提存公证。第三人王雅静向本院提交《客栈、餐厅承包合同》一份，证明第三人袁辰铭与第三人王雅静之间的转租关系。第三人袁辰铭、陈奕冲向本院提交如下证据：1、身份证复印件两份及结婚证复印件一份，证明第三人袁辰铭及陈奕冲的身份及两位属于夫妻的事实。2、《客栈、餐厅承包合同》，证明第三人袁辰铭、陈奕冲将客栈、餐厅承包给第三人王雅静经营的事实。3、工商登记查询单，证明第三人袁辰铭、陈奕冲承包给第三人王雅静的客栈、餐厅经合法登记，双方之间的承包关系受法律保护。经原告刘文光、被告申雅婷、第三人王雅静及第三人袁辰铭、陈奕冲举证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的第1、2、3组证据没有异议；对第4组证据的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告存在转租行为，转租行为是发生在第三人袁辰铭与第三人王雅静之间的；对第5项证据提出与本案没有关联。第三人王雅静对原告提交的证据没有异议，但明确第三人袁辰铭将房屋转租给第三人王雅静时没有经过原告的同意。第三人袁辰铭、陈奕冲对原告提交的证据提出如下质证意见：对第1、2、3组证据没有异议；对第4组证据的三性有异议，被告不存在擅自转租的行为，被告将房屋承包给第三人袁辰铭是经过原告同意的，第三人袁辰铭将房屋承包给第三人王雅静也是受法律保护的；对第5项证据的三性没有异议，但与本案无关联。原告对被告提交的证据提出如下质证意见：对第1项证据提出，房屋的所有权人是原告及其女儿，原告对租赁合同的内容没有理解也没有按手印，所以补充条款不成立，因为主体不适格，应当由原告及其女儿按手印才成立。对第2组证据没有异议。第三人王雅静、第三人袁辰铭、陈奕冲未对被告提交的证据发表质证意见。原告对第三人王雅静提交的证据没有异议，但提出该合同应作为定案依据；被告对第三人王雅静提交的证据提出第三人之间签订的承包合同被告不清楚，原告也不知情，所以被告不认可。原告对第三人袁辰铭、陈奕冲提交的证据的三性没有异议，但提出工商登记查询单无法证实第三人之间的关系受法律保护；被告对第三人袁辰铭、陈奕冲提交的证据没有异议；第三人王雅静对第三人袁辰铭、陈奕冲提交的证据的三性没有异议，但认为属于转租关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的第1、2、3、4组证据、被告提交的第1、2组证据、第三人王雅静提交的证据及第三人袁辰铭、陈奕冲提交的第1、2、3组证据因具有客观性、关联性及合法性，故本院依法予以采信；原告提交的第5项证据因缺乏客观性及关联性，故本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘文光及其女儿王燕与被告申雅婷于2012年9月30日签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告刘文光及其女儿王燕将位于香格里拉市古城金龙街觉廊路9号的房屋及院落出租给被告申雅婷，租期为18年，即自2013年9月1日起至2031年9月1日止。该合同还约定了房屋及院落的交付使用期、租金及支付方式、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋的转租、转让等。该合同第七条明确约定：“1、乙方（被告）在租赁期间将房屋及院落的全部或部分转租给第三方必须经甲方（原告）同意。如乙方（被告）转让该房屋及院落，则接手的第三方成为本合同的乙方，原合同条款不变，转让收入与甲方（原告）无关。乙方（被告）同第三方必须将交接手续办理清楚。”2014年3月11日，原告刘文光、被告申雅婷及第三人袁辰铭签订《房屋租赁合同补充条款》，该合同约定被告申雅婷现将承租的房屋香格里拉独克宗古城金龙街觉廊9-1号的一栋藏房及所属院落承包于第三人袁辰铭经营，双方共同确认承包期限为五年（即2014年4月1日起至2019年3月31日止），房屋租赁合同于签订日起开始生效。第三人袁辰铭未经原告刘文光同意，与第三人王雅静于2016年3月27日签订《客栈、餐厅承包合同》。因原告刘文光拒收租金，被告申雅婷于2016年9月6日在香格里拉市公证处提交租金60000.00元。本案争议焦点：原告刘文光与被告申雅婷之间的《房屋租赁合同》能否解除？本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”和第二百一十二条：“出租合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原被告双方签订《房屋租赁合同》后，应根据合同约定履行自己的义务，被告经原告同意后将房屋及院落转租给第三人袁辰铭，并与原告及第三人袁辰铭签订《房屋租赁合同补充条款》，上述两份合同中均没有关于第三人袁辰铭未经原告同意转租该房屋及院落时，原告可以与被告解除《房屋租赁合同》的约定，原告提交的证据也未能证明原被告双方在签订《房屋租赁合同》时曾口头约定被告自己出资将房屋基础抬升一半及被告在租赁期间将租赁的房屋用于经营餐厅，故原告未能证明被告存在违反合同约定的行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告应承担举证不能的责任，本院依法驳回原告的诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘文光的诉讼请求。案件受理费为200.00元，由原告刘文光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审判长 斯那曲宗审判员 张 晓 燕审判员 阿巴竹玛二〇一七年四月二十五日书记员 和 芳