（2017）辽06民终403号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-10
案件名称
曲宝与刘世昆、王德龙等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲宝,王德龙,刘世昆,王敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终403号上诉人（原审第三人）:曲宝，男，1969年11月1日出生，住辽宁省丹东市振兴区。被上诉人（原审原告）：王德龙，男，1962年8月27日出生，住辽宁省丹东市元宝区。委托诉讼代理人：陈恩伟，辽宁万鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘世昆，男，1958年6月10日出生，住辽宁省丹东市元宝区。被上诉人（原审被告）：王敏，女，1963年1月2日出生，现服刑于辽宁省女子监狱。上诉人曲宝与被上诉人王德龙、刘世昆、王敏房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲宝、被上诉人王德龙的诉讼代理人陈恩伟、被上诉人刘世昆到庭参加了诉讼。被上诉人王敏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲宝上诉请求：1.依法撤销丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初606号民事判决；2.将座落在丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室（九江街17号2单元2007）房屋归上诉人所有。事实与理由：元宝法院没有实际调查和落实，我有新证据证明王德龙所说的五月份刘世昆将涉案房屋交给他是谎言。王德龙辩称：上诉人在上诉状中陈述的事实与理由与本案的事实认定、法律适用无任何关联性，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。刘世昆辩称：我没有参加庭审有我自己的原因。王敏出事后被警察带走，涉及到钱的事情，王敏欠王德龙15万元，存在高利息性质，房屋不是卖给王德龙，而是顶王德龙15万元。王敏出事第二天，王德龙找到我，他把我女儿带回家，把涉案房屋的门锁换了，我也回不去家，只好去王德龙家，王德龙把15万及利息转移到我身上。2012年6月13日左右，我无奈重新打借款条并签字。入户通知单是王敏给姚守江的，王德龙如何获得通知单我不清楚。如果按入户通知单涉案房屋应该给曲宝，但王敏和王德龙之间具体什么情况我不清楚。一审中称我丢失驾驶证、入户通知单、银行存折等的证言是不真实的，我没丢东西，也没报案。王敏书面答辩称，我2012年入监，进来前我就把房子卖给王德龙了，现在我的意见以刘世昆意见为准。王德龙向一审法院起诉称，刘世昆、王敏系夫妻关系，2009年9月10日，刘世昆、王敏将座落于丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室以15万元价格卖给王德龙，王德龙已付清全部房款并入住该房。因刘世昆、王敏至今未配合王德龙办理相关手续，故请求人民法院确认王德龙与二被告所签订的房屋买卖协议有效，并确认该房屋归王德龙所有。刘世昆未出庭，未答辩。王敏未出庭，书面辩称，这个房子卖给王德龙这个事儿我承认，但是我现在就这一处房子，我丈夫和我姑娘没地方住。曲宝这个我不认可。我没卖给曲宝。以前法院来过，我见过曲宝的那个协议，那个字不是我签的。我2012年6月进看守所了，所以我什么也不清楚。第三人曲宝陈述，姚守江与王敏、刘世昆还有我签订的协议，字是王敏和刘世昆夫妻俩签的，日期是在王敏进监狱之前。王德龙称这个房子是王敏和他丈夫倒给他的是不属实的。2012年6月28日刘世昆把钥匙和卡还有7万元交给了姚守江和我，王德龙帮忙搬的家。2008年法院确认王敏欠王德龙十多万余元，欠钱不用房子抵顶，反而王德龙还再拿15万元，不合常理。王敏和刘世昆在交给我和姚守江之前，她们一直在房子里住。王德龙帮助刘世昆搬家，将刘世昆隐藏起来了，必须找到刘世昆，否则法院就不应该判决。一审法院认定事实，刘世昆与王敏系夫妻关系。2009年9月10日，王德龙与刘世昆、王敏签订房屋买卖协议，约定刘世昆与王敏将其所有坐落在丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室（九江街17号2单元2007室）私有房屋以150000元的价格卖给王德龙，并约定该房屋的过户手续费由刘世昆、王敏负责，并要无条件配合王德龙办理该房屋的一切过户手续。同日，王德龙将购房款150000元交给刘世昆，由刘世昆出具收条。协议签订后，刘世昆与王德龙协商，由刘世昆、王敏继续租住涉案房屋，月租金300元，双方签订租房协议书。2012年5月刘世昆、王敏从涉案房屋中搬出。涉案房屋由刘世昆、王敏所有的坐落在元宝区粮食街1组45号棚厦动迁取得，拆迁安置协议中约定拟安置房屋的建筑面积为37平方米，2007年涉案房屋回迁，房屋实际建筑面积为47.15平方米。截止庭审之日，涉案房屋所在小区尚未开始统一办理房屋所有权证书。2012年7月，王德龙诉至法院，要求确认刘世昆、王敏签订的房屋买卖协议有效，涉案房屋归王德龙所有。2012年9月28日，丹东市元宝区人民法院作出（2012）元民二初字第00334号民事判决，认为：买卖合同是出卖人将转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王德龙与刘世昆、王敏之间订立房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于王德龙要求确认双方之间签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，法院予以支持。王德龙依约交纳了购房款，刘世昆、王敏有义务将涉案房屋交付给王德龙，并协助王德龙办理涉案房屋的所有权人变更登记手续，因王德龙现已经入住涉案房屋，而房屋所在小区尚未开始统一办理房屋所有权证书，王德龙请求确认涉案房屋归其所有，不违反法律规定，法院予以支持。判决：一、王德龙与刘世昆、王敏于2009年9月10日签订的房屋买卖协议有效。二、坐落在丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室（九江街17号2单元2007室）房屋归王德龙所有。2012年12月21日，王德龙诉至法院，要求曲宝从涉案房屋中迁出。丹东市元宝区人民法院于2013年4月22日作出（2013）元民一初字第00009号民事判决，认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，法院作出的生效判决已经确认涉案房屋归王德龙所有。基于此，曲宝对涉案房屋的占有使用行为已经构成对王德龙物权的侵犯，应当受到法律的禁止，对于曲宝提出的其已经善意取得涉案房屋，涉案房屋应归其所有的辩解意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。理由是，善意取得需具备法定条件，本案中，曲宝没有提供证据证明其与任何人以合理价格受让涉案房屋，且涉案房屋至今未能办理产权登记，故曲宝提出的关于其善意取得涉案房屋的辩解意见不能成立。判决：曲宝于判决生效之日起10日内将座落于丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室（九江街17号2单元2007室）私有房屋返还于王德龙。2013年第三人曲宝以（2012）元民二初字第00334号民事案件中遗漏当事人，剥夺其诉讼权利，要求申请再审，2014年7月3日，丹东市元宝区人民法院作出（2014）元民监字第2号再审裁定，认为：原审认定的事实存有疑点，案件事实需要重新审理认定，裁定：王德龙诉刘世昆、王敏房屋买卖合同纠纷一案再审。再审期间，（2012）元民二初字第00334号民事判决书，中止执行。2015年5月5日，丹东市元宝区人民法院作出（2014）元民再初字第00003号民事判决，认为本案的争议焦点是谁对争议的房屋享有合法的所有权和使用权。纵观曲宝与王德龙之间的证据来看，王德龙主张买卖协议有效，其享有争议房屋的所有权，向法院提供了房屋买卖协议、入户通知单、拆迁安置协议、银行贷款证明、收条、租房协议以及原审时王敏、刘世昆均认可该房屋卖给王德龙，形成了完整的证据链，可以认定房屋买卖合同成立。而曲宝提供的证据，一份三方四人签订的协议书（无原件，仅提供复印件），债权转让协议书，入户通知单，2013年6月至12月燃气发票及2013年12月燃气检表通知单，以及曲宝不知何时居住在争议房屋的事实。协议书因无原件，王德龙拒绝质证，而曲宝的证人姚守江也解释不了所缺何字。王敏否认存在该协议，根据证据规则规定，当事人向法院提供证据，应当提供原件或者原物。因曲宝未能提供该证据原件，故该协议的真实性，法庭不予认定。即便该份协议是真实的，依据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。故该协议的流质条款也是无效的，关于债权转让协议书无房主王敏夫妻签字，且王敏并不认可将房屋抵押给曲宝，故双方未能达成协议。综上，现有证据无法证明曲宝对争议房屋系善意取得，拥有合法的居住权和使用权，也无证据证明王德龙与王敏、刘世昆之间存在恶意串通。故仅凭入户通知单原件及王德龙发现其入住争议房屋的事实，即推翻王德龙与王敏、刘世昆之间的买卖协议证据不足。因曲宝对争议的房屋提出善意取得主张，故可列其为第三人参加诉讼。关于曲宝提出即使买卖协议有效，也是约定的建筑面积37平方米，扩大的10.15平方米也不属于王德龙，因房屋原所有权人刘世昆、王敏是在回迁后同意将该房屋卖给王德龙，在买卖过程中也未对面积进行约定，应认定是对现扩大面积房屋的买卖，故该理由不予支持。关于曲宝主张自己是2012年6月28日入住争议房屋一节，也无证据支持，不予认定。综上丹东市元宝区人民法院再审认为，原审认定的事实清楚，证据充分，但遗漏第三人参加诉讼，应当予以纠正，鉴于曲宝系因债的原因，而对争议房屋提出主张，可另行通过诉讼予以解决。判决：驳回申请再审人（第三人）曲宝的再审申请，维持（2012）元民二初字第00334号民事判决书。曲宝不服该判决提起上诉，丹东市中级人民法院于2016年3月7日作出（2015）丹审民再字第00075号民事裁定书，认为一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，即属于人民法院依职权进行再审，而非依当事人申请再审本案，但在一审判决中却将曲宝的诉讼地位列为“再审申请人（第三人）”，判决驳回曲宝的再审申请，维持该院（2012）元民二初字第00334号民事判决，属于程序错误。此外，一审判决认定，2012年5月刘世昆、王敏从涉案房屋搬出，“现该房由原告王德龙居住”，该事实缺乏证据支持。且曲宝在一审时提交了涉案房屋《丹东市燃气总公司居民燃气费发票》、《检表通知单》等证据用以证明其曾在涉案房屋内居住，但一审判决对上述证据并未组织庭审质证，剥夺了当事人的辩论权利，违反法定程序。综上，一审判决认定事实不清、程序违法，裁定撤销丹东市元宝区人民法院（2014）元民再初字第00003号民事判决和（2012）元民二初字第00334号民事判决，发回丹东市元宝区人民法院重审。另查，曲宝曾经在涉案房屋内居住。一审法院认为，本案的争议焦点为王德龙与第三人曲宝谁对涉案的房屋享有合法的所有权和使用权。王德龙为主张自己的诉求向法院提供了房屋买卖协议、入户通知单、拆迁安置协议、银行贷款证明、收条、租房协议、结合原审及再审时刘世昆及王敏均认可涉案房屋卖给王德龙，能够形成一条完整的证据链，可以据此认定房屋买卖合同成立。第三人曲宝提供了电费收据、燃气发票及燃气检表通知单来证明其在涉案房屋居住以及三方四人协议的真实性。从燃气发票上住户名字“曲宝”能够证明第三人曲宝自2013年6月在涉案房屋内居住的事实。但仅凭姚守江的证言、2012年7月16日的电费发票认可曲宝自2012年6月28日开始在涉案房屋内居住的事实证据不足。本案中，王德龙已于2009年同刘世昆、王敏签订了房屋买卖协议，虽然涉案房屋一直由刘世昆、王敏继续居住，但王德龙是在对涉案房屋拥有控制权的情况下将其租给刘世昆、王敏使用，即王德龙已经对涉案房屋享有了使用、收益权。也就是说王德龙已经先于第三人曲宝取得了涉案房屋的使用权。庭后，第三人曲宝向法院提供一份三方四人签订的协议书，因无法确认是否为原件，故法院不予采信。根据证据规则规定，当事人向法院提供证据，应当提供原件或者原物，故该协议的真实性法庭不予认定。即使存在该协议，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有，故该协议的流质条款是无效的。该债权转让协议上虽载明“经姚守江与曲宝、王敏、刘世昆协商”，但此协议无房主王敏夫妻签字，且王敏并不认可将房屋抵押给曲宝，故双方未达成协议。诉讼中，第三人曲宝认为王德龙、与王敏、刘世昆签订的房屋买卖协议是虚假的，在法院向其告知可以申请鉴定后，第三人曲宝并没有在法院规定的时间内提出书面鉴定申请。而综合现有证据无法证明王德龙与刘世昆、王敏之间存在恶意串通，仅凭第三人曲宝提供的证据推翻王德龙与刘世昆、王敏之间签订房屋买卖协议的证据不足。而第三人曲宝对涉案房屋提出主张系因债务而产生的，可另行通过诉讼予以解决。判决：一、王德龙与刘世昆、王敏于2009年9月10日签订的房屋买卖协议有效；二、坐落在丹东市元宝区江景之都小区17号楼2单元2007室（九江街17号2单元2007室）房屋归王德龙所有。二审中当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案各方当事人争议焦点为，王德龙与刘世昆、王敏签订的房屋买卖合同是否合法有效，涉案房屋应归谁所有。本案中，刘世昆与王敏曾在案件的审理过程中均曾明确表示，涉案房屋已于2009年以15万元的价格卖给王德龙，并将房屋的回迁手续交给了王德龙。王德龙向法院提供了2009年9月10日签订的房屋买卖协议、入户通知单、拆迁安置协议、银行贷款证明（2009年9月10日贷款15万元）、收条、租房协议用以证明其诉讼主张，上述证据在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，且上述证据与在一审法院审理过程中刘世昆、王敏的陈述相吻合。王敏在本院本次审理过程中，在法院对其所作的询问笔录中亦再次表示其于2012年入监前已将涉案房屋卖与王德龙，因此可以认定王德龙与刘世昆、王敏之间的房屋买卖协议合法有效，故对王德龙的诉请，应当依法予以保护。刘世昆在本次审理过程中出庭应诉，并辩称双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，房屋买卖协议、收条、租房协议均是在受王德龙的胁迫下于2012年6月签订的。《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，在民事诉讼中，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实主张的，应当提供相应的证据。刘世昆在本次审理过程中否认此前的陈述，认为本案实为民间借贷法律关系，其就应对该主张提供相应的证据加以证明，即仅在确有充分的证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其法律关系的性质。民事案件的案件事实，应当为能够被有效证据证明的案件事实，因刘世昆对其主张并未能提供相应的证据加以证明，故对其辩解本院不予采纳。曲宝为证明其主张，向法院提供了一份三方四人签订的协议书（无原件，仅提供复印件），债权转让协议书，入户通知单，2013年6月至12月燃气发票及2013年12月燃气检表通知单，用以证明其已占有使用涉案房屋，应取得涉案房屋的所有权。首先，从2012年5月25日的三方协议内容看，其中第3条约定的是如王敏、刘世昆（乙方）未能到期偿还案外人姚守江（甲方）欠款，就将涉案房屋以17万元抵债给姚守江。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。故即便三方协议真实存在，但因该协议中的上述约定因属流质条款而无效，姚守江并未基于此协议取得涉案房屋所有权。其次，从2012年6月28日，姚守江与曲宝签订的债权转让协议书内容看，上面载明经姚守江与曲宝及王敏、刘世昆协商，欠款17万元由曲宝代偿，但该债权转让协议书仅有姚守江、曲宝签字，王敏、刘世昆未签字，且王敏对此事并不认可。故即便曲宝代替王敏向姚守江偿还了17万元的债务，并占有使用涉案房屋，曲宝也不能基于该债权转让协议而受让该房屋，并进而取得房屋所有权。一审法院亦在判决书中向曲宝释明，其对涉案房屋提出主张系因债务而产生，可另行通过诉讼予以解决。综上所述，曲宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曲宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢国华代理审判员 施建平代理审判员 宋文珂二〇一七年四月二十五日书 记 员 王丽娜 更多数据：