（2017）粤01民终1751号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
东莞市南天大新集团有限公司与广州市洪发仪商贸有限公司、程志平租赁合同纠纷2017民终1751二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市南天大新集团有限公司,广州市洪发仪商贸有限公司,程志平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1751号上诉人（原审被告）：东莞市南天大新集团有限公司，住所地东莞市。法定代表人：程志平，董事长。委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。委托代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市洪发仪商贸有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：周伟洪，总经理。委托代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：程志平，身份证住址广东省东源县。委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。委托代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。上诉人东莞市南天大新集团有限公司(以下简称南天公司)因与被上诉人广州市洪发仪商贸有限公司(以下简称洪发仪公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。南天公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或驳回洪发仪公司的诉讼请求;2.洪发仪公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案租赁物属于违反违章建筑，洪发仪公司一直坚持租赁合同有效的主张，一审法院未向洪发仪公司释明法律关系，没有履行告知当事人可以变更诉讼请求的义务。一审法院违反民事诉讼法“不告不理”的基本原则及诉讼程序，未依照洪发仪公司的诉讼请求进行判决，擅自将洪发仪公司诉请的“租金”判决为“场地使用费”。二、一审法院审判程序的错误，剥夺了南天公司的诉讼权利及实体权利。如一审法院依法行使释明权，则南天公司将享有相应的举证期限和提起反诉的权利。一审中南天公司反复强调合同无效，洪发仪公司应当赔偿装修装饰的损失，但一审法院置之不理。其次，只有洪发仪公司变更诉讼请求，才能引导本案的正确审理，因合同无效，由此确定的“租金”标准将不能适用，应当对占有使用费进行市场评估，且租赁保证金应当退还。洪发仪公司辩称：同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回南天公司的上诉请求，维持原判。洪发仪公司向一审法院起诉请求判令：1.南天公司清偿拖欠我司的场地使用费102.6万元及利息（利息计算如下：其中18万元，从2015年12月19日开始计付；其中13.8万元，从2016年1月23日开始计付；其中30万元，从2016年2月4日开始计付；其中40.8万元，从2016年6月1日开始计付。上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；2.程志平对南天公司应承担的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由南天公司、程志平承担。一审法院认定事实：南天公司原名称为东莞市大新商贸有限公司，于2008年7月24日经东莞市工商行政管理局核准，原名称变更为东莞市南天大新集团有限公司。2004年6月19日，洪发仪公司（甲方）与南天公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市西槎路的一幢楼高三层、建筑面积约12000平方米的楼房及门口广场空地约3000平方米（以下代称涉案场地）以承包经营形式租赁给乙方作商场之用；租赁期限为15年，即从2004年10月1日起到2019年9月31日止；乙方租赁后，从2005年6月1日起，每月向甲方交缴的租赁金额以建筑物使用面积每平方米26元计，以后每年递增8%直至租赁期满；乙方须在每月15日前全额缴交当月租金，不得拖欠；甲方按现有工程于2004年9月30日前完成交付给乙方使用；甲方同意给乙方八个月的装修和招商免租期，即从2004年10月1日起至2005年5月31日止；本合同签署后，乙方应交付100万元押金给甲方作扩建工程使用，该款项中60万元为押金，在本合同期满时不计息全额退还给乙方，其余40万元在2005年6月1日正式起租后作为应付租金在当月现金中予以抵扣；乙方未按本合同规定按时付清应缴交之租赁费，拖欠当月期满时起计收滞纳金，第一个月滞纳金的计算方法为当月应缴租赁费/30天×15%×第一个月期满时开始计算迟延的天数，第二个月滞纳金的计算方法为当月应缴租赁费/30天×20%×第二个月算迟延的天数，第三个月的滞纳金计算率为25%，其计算方法与第一二个月计算方法相同。如拖欠超过3个月时，则视为乙方违约，甲方有权无条件没收乙方保证金及收回乙方的经营权和所使用的商场的楼房，并继续追收乙方拖欠的租赁费用，且乙方的一切固定装修归甲方所有等。2005年5月28日，双方签订《补充协议》，约定双方就执行2004年6月19日签订的《租赁合同书》达成如下协议条款：一、原合同中第一条款约定甲方于2004年9月30日前将房屋交付给乙方使用，现双方确认实际交付时间为2005年1月1日，第三条款“甲方同意给乙方八个月的装修和招商免租期”，也以此确认交付时间为准向后顺延。二、乙方从2005年7月份起，每月向甲方预付租金12万元，甲乙双方日后正式开始租金结算中从中予以扣除；三、……甲方延期建成的三楼房屋，双方约定日后在合适的时间内另行协商等。2005年12月20日，双方又签订《补充协议》，约定双方就执行2004年6月19日签订的《租赁合同书》及2005年5月28日签订的《补充协议》一事达成如下协议条款：一、双方确认房屋租赁面积8324.4平方米；二、双方确认甲方后期加建的一楼铁皮房面积为741平方米……四、……乙方每月应付甲方的租金为房屋租赁面积8324.4㎡×26元/㎡+铁皮房面积741㎡×16元/㎡-应剔除面积租金28000元=200000元；五、本补充协议自2005年12月份开始执行，此前的租金按不减应剔除面积租金28000元结算，即为228000元等。2015年4月8日，双方继续签订《补充协议》，约定：一、根据2004年6月19日签订的《租赁合同书》，乙方（承租方）是东莞市大新商贸有限公司，现乙方更名为东莞市南天大新集团有限公司继续履行与甲方的租赁关系；二、双方同意及确认，截止2015年3月31日，乙方尚欠甲方租金1728000元（2014年8月至2015年3月）一直未缴交；三、乙方保证在2015年4月18日前支付2015年4月份的租金10万元，余款116000元在2015年5月18日前支付；四、乙方同意从2015年5月1日开始，每月租金为18万元，该租金维持至主合同租赁期限结束（即2019年9月30日止）；五、乙方保证从2015年5月份开始，每月18日前支付上述所拖欠的租金12万元及当月应交租金18万元，合共30万元，以此类推，直至全部清偿拖欠的租金为止；如果乙方逾期支付上述拖欠及当月租金，次月甲方有权书面通知乙方终止租赁关系，乙方必须次月退场，经营场地交回甲方，任由甲方处置，并按甲乙双方于2004年6月19日签订的租赁合同第五条乙方违约第1点计算方法支付滞纳金给甲方等。2015年10月24日，洪发仪公司（甲方，出租方）与南天公司（乙方，承租方）、程志平（丙方，担保方）签订《解除租赁合同协议书》（以下简称解除协议书），约定：甲乙双方于2004年6月19日签订《租赁合同书》，乙方承租甲方地址位于广州市西槎路“骏盈广场”的物业……因为商业的不可预测性及鉴于目前实体店的经营持续走低状况……甲、乙双方就租赁合同（含补充协议）的解除事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方同意及确认，乙方交付的租赁保证金60万元，甲方不作退还给乙方。截止至2015年10月31日，乙方尚拖欠甲方租金160.8万元，租赁保证金与拖欠的租金抵减后，乙方仍欠甲方租金100.8万元；二、乙方承诺按照以下方式支付拖欠甲方的租金：第一期：乙方承诺在2015年11月2日前向甲方支付30万元；第二期：乙方承诺在2016年2月3日前向甲方支付30万元；第三期：在2016年5月30日前向甲方支付40.8万元；三、乙方必须在2015年11月30日前搬离经营场地内属于乙方的流动物品……；四、……2015年11月1日至2015年11月30日为甲方给予乙方的免租搬离期，若乙方逾期搬离，则按现租金标准每月18万元交纳租金，但最迟交场时间不得超过2016年1月20日。否则，场内物品甲方视为乙方遗弃物，甲方有权自行或强行处置，并收回经营场地；五、丙方程志平是乙方的实际经营者，对上述乙方拖欠甲方租金同意承担连带清偿责任……；六、从签订本协议之日起，之前的《租赁合同书》及《补充协议》的权利、义务终止，双方的权利、义务以本协议为准等。上述解除协议书签订后，南天公司向洪发仪公司支付了30万元租金，后未再向洪发仪公司支付其他款项。2015年1月23日，南天公司与洪发仪公司签订《楼房交接书》，将上述承租的租赁物业交还给了洪发仪公司。一审庭审中，双方确认洪发仪公司最终交付、南天公司实际使用和支付租金的标的物为涉案场地的一、二层建筑。洪发仪公司明确其诉讼请求中主张的数额102.6万元包括上述解除协议书中南天公司欠付的场地使用费70.8万元、2015年12月期间的场地使用费18万元及2016年1月1日至2016年1月23日期间的场地使用费13.8万元。另一审法院依法向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案场地的产权和规划报建情况。该局复函如下：一、根据来文提供的资料，经查白云区西槎路西侧同德围鹅掌坦酒房地段的建筑物位于《建设用地批准书》（穗国土建用字[1995]第513号）用地范围内，该地块用地单位为同德村委会，现行规划控制为商业设施用地兼容村庄建设用地（C2（H14））、道路用地（S）及医疗卫生用地（C5）。上述位置的建筑物是2004年间经我局《建设工程规划许可证》（穗白规[2004]6号）批准的临时建设，已取得《建设工程规划验收合格证》（穗云规验证（临时）[2005]6号），建设单位为广州市同盈实业有限公司。二、根据《广东省城乡规划条例》第四十八条，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期限届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。三、暂未发现上述建筑物相关的产权登记记录。一审法院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函，涉案场地所在的建筑物所属临时建筑，洪发仪公司与南天公司就涉案场地签订租赁合同书及补充协议，虽然该建筑物于2005年取得了规划部门核发的《建设工程规划验收合格证》，但如复函显示根据《广东省城乡规划条例》第四十八条，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，使用期限届满确需延期的，应当在有效期限届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年的规定，涉案场地所在建筑物作为临时建筑，其有效期限不超过两年，使用期限届满后应当向原核发机关申请办理延期手续，但现有证据无法证明建设单位有对该建筑物申请办理延期手续，故对于涉案场地所在建筑物临时使用期限超过两年后双方履行租赁合同书及相关补充协议的部分应为无效。双方于2015年10月24日签订《解除租赁合同协议书》，该协议签订时间超过了涉案场地所在建筑物的临时使用期限多年，故该解除协议书亦应为无效。虽对于涉案场地所在建筑物超过合法使用期限后，双方继续履行上述租赁合同书及补充协议部分无效，但南天公司仍应向洪发仪公司支付实际使用涉案场地期间的场地使用费。洪发仪公司主张的租金应为场地使用费。因此，上述解除协议书虽无效，但因对于该协议书中双方确认租赁保证金与租金抵扣后南天公司至2015年10月31日尚欠的租金数额1008000元，南天公司仍应向洪发仪公司支付。现南天公司已支付其中的300000元，故洪发仪公司要求南天公司支付剩余708000元场地使用费合理合法，一审法院予以支持。南天公司于2016年1月23日将涉案场地交还给洪发仪公司，现有证据无法证明南天公司已向洪发仪公司支付2015年11月至前述交还涉案场地期间的场地使用费，场地使用费的标准参照解除协议书关于2015年11月1日至2015年11月30日为免租搬离期，若逾期搬离，则按租金标准每月18万元交纳租金的约定计付，故洪发仪公司要求南天公司支付2015年12月至2016年1月23日期间的场地使用费共计318000元合理合法，予以支持。经核算，南天公司应向洪发仪公司支付的欠付场地使用费数额共计为1026000元。因解除协议书无效，故洪发仪公司要求南天公司支付上述场地使用费的利息缺乏依据，不予支持。关于洪发仪公司主张程志平对南天公司的上述债务承担连带责任的问题。三方签订的解除协议书明确约定程志平作为南天公司的实际经营者，同意对南天公司拖欠洪发仪公司的租金承担连带责任。虽然该解除协议书无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”因此，对于程志平是否应当承担连带责任，取决于程志平作为担保人对上述解除协议书无效是否存在过错。如前所述，因洪发仪公司与南天公司签订的租赁合同书无效，故相应的解除协议书亦应为无效，而对于租赁合同书无效的过错问题，洪发仪公司作为出租人在明知涉案场地所在临时建筑物已过合法使用期限的情况下还继续出租涉案场地，南天公司作为承租人在明知涉案场地所在建筑物为临时建筑且已过合法使用期限的情况下还继续租用涉案场地，故洪发仪公司和南天公司对租赁合同书无效均有过错。程志平作为南天公司的法定代表人，其代表南天公司签订租赁合同书，理应对涉案场地所在建筑物的情况了解和知情，现程志平以担保人的身份针对租赁合同书签订解除协议书，现该解除协议书无效，程志平对此亦存在过错，故依前述法律规定，程志平应对南天公司不能清偿部分的三分之一，即324000元承担连带责任。据此，洪发仪公司要求程志平对南天公司应承担324000元损失承担连带责任的诉请，予以支持，对洪发仪公司主张程志平承担的多出上述数额部分的诉请，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决生效之日起五日内，南天公司向洪发仪公司支付场地使用费1026000元；二、程志平对南天公司应承担的上述场地使用费中的324000元承担连带责任；三、驳回洪发仪公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14128元，由南天公司负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。另查,1.经审查原审卷宗,原审法院于2016年11月14日开庭中就合同效力予以释明,洪发仪公司表示如果认定合同无效,其仅变更租金为场地占用费,其他诉讼请求不变。2.程志平针对本案一审判决于2017年1月4日提交上诉状，上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或驳回洪发仪公司的诉讼请求；2.洪发仪公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定南程志平对涉案合同无效存在过错，属于认定事实错误。首先，程志平不是法律专业人员，不知道涉案租赁房屋没有建设工程规划许可证会导致合同无效。其次，涉案合同签订主体是南天公司，程志平签字是职务行为，代表公司的意志和利益。再次，在签订合同是，程志平已经尽到了相应的审慎义务，当时洪发仪公司已取得临时的建设工程规划许可证。签订合同是2004年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未公布生效，其在2009年9月1日起施行生效。最后，洪发仪公司没有如实告知涉案房屋属于临时建筑，在明知合法使用期限过后还继续出租该租赁物，其应当对合同无效承担全部过程。3.程志平二审代理人林全志于2017年1月13日签收《预交诉讼费通知》，程志平未在指定期限内预交二审案件受理费14128元。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定：“一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。”因程志平未在指定期限内预交上诉费，本院按其自动撤回上诉处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：本案的诉讼程序是否违反法律规定。南天公司上诉提出一审法院违反“不告不理”的基本原则和诉讼程序，将洪发仪公司的租金判决为场地使用费错误。对此，经审查原审卷宗，经一审法法院对于合同效力释明后，洪发仪公司明确表示如果认定合同无效,其变更租金为场地占用费，且对于该费用标的及计算依据并无另行变更，据此，南天公司提出一审法院超出诉求作出判决显属无理，本院不采信。至于南天公司上诉提出一审法院未予向其释明可以进行反诉的问题，对此，南天公司可以就其权利另案提出主张，一审实体处理结果并无剥夺南天公司之诉权，南天公司可另循其他途径予以解决。因此，原审判决并无严重违反法定程序，且实体处理结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人南天公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14128元，由上诉人东莞市南天大新集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年四月二十五日书记员 邹文芳游瑞娜 来源：百度搜索“”