（2017）鄂09民终204号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-07-27

案件名称

魏芳与孝感星河天街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏芳,孝感星河天街商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书（2017）鄂09民终204号上诉人（原审原告）：魏芳，女，1986年12月13日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，委托诉讼代理人：杨德明，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代签收法律文书等。被上诉人（原审被告）：孝感星河天街商业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市孝武大道特*号**栋*层。法定代表人：郑荣胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨楚林，男，系该公司法务人员，代理权限：一般代理。上诉人魏芳因与被上诉人孝感星河天街商业管理有限公司（以下简称星河天街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。魏芳上诉请求：1.依法撤销(2015)鄂孝南民初字第02582号民事判决；2.依法改判支持魏芳一审全部诉讼请求；3.判令本案一、二审全部诉讼费用由星河天街公司承担。庭审中，魏芳变更上诉请求第2项为：改判解除魏芳与星河天街公司的租赁合同；星河天街公司向魏芳支付租金19713元的同期银行存款利息(利息计算至判决生效实际执行到位之日)；星河天街公司向魏芳支付损失费用108800元；星河天街公司向魏芳支付交通费、住宿费、误工费5000元；星河天街公司承担本案诉讼费用、律师代理费等7000元。事实与理由：一、星河天街公司未能如期交付案涉商铺致使魏芳的合同目的落空系根本违约行为，星河天街公司应该赔偿魏芳的全部损失。一审法院已认定星河天街公司推延商铺营业时间的行为属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，星河天街公司应赔偿魏芳因其违约行为所造成的损失。（一）魏芳签订《退款申请书》的目的系及时止损，并不意味着合同解除，更不意味免除星河天街公司的赔偿责任。星河天街公司认为签订《退款申请书》后，双方的权利义务终止，魏芳不得再向星河天街公司要求赔偿的观点是错误的。从《退款申请书》的内容上看，双方均未表明“解除合同”的意愿。魏芳签署《退款申请书》，是因星河天街公司承诺的营业时间已推延了将近一年，致使魏芳投入的成本均被空置无任何回报，魏芳难以承受重负只能申请退还租金、保证金等已支付款项，及时止损。（二）即便《退款申请书》意味着“合同解除”，星河天街公司也应赔偿魏芳的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即便解除合同，守约方也有权利要求违约方赔偿损失。二、魏芳投入经营品牌店的费用系基于相信合同能适当履行所支出的必要费用，星河天街公司的违约行为致使魏芳的投入均无法得以利用，星河天街公司对魏芳的投入应予以赔偿。（一）魏芳支付“黑咖骑士”品牌使用费、购买原料等投入均系其为经营“黑咖骑士”品牌店做准备。1.合同签订时间。2014年7月8日，魏芳与湖南创业赢品牌管理有限公司签订《黑咖骑士品牌使用合同》（以下简称《品牌使用合同》），取得“黑咖骑士”品牌使用授权。在相距不到一个月的时间内，魏芳与星河天街公司签订《孝感星河天街商业管理有限公司商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同中约定，魏芳向星河天街公司租赁星河天街购物广场三层3039号房屋，租赁用途为经营“黑咖骑士”品牌店。2.合同内容。《品牌使用合同》中约定魏芳将在星河天街公司设立品牌专卖店，租赁用途为经营“黑咖骑士品牌店”。从两份合同约定的租赁地点、用途可见，魏芳正是基于相信星河天街公司的案涉商铺能正常营业的承诺，才在《租赁合同》尚未签订前，便在《品牌使用合同》中将租赁地点约定为涉案商铺。《租赁合同》签订后，魏芳参加奶茶、水吧技能培训以及购入“黑咖骑士”原料，是基于相信星河天街公司能在2014年12月24日开始营业所做的投入。（二）星河天街公司的违约行为致使魏芳的前期投入均遭空置。魏芳系基于星河天街公司的承诺，才签订《品牌使用合同》并在该合同中将经营地点设为涉案房屋，魏芳花费的品牌授权使用费用、“黑咖骑士”品牌咖啡豆购入费用等投入，均为信赖合同能够适当履行而支出的费用。星河天街公司作为合同的过错方，导致涉案房屋的营业时间推迟长达一年（星河天街公司将营业时间从2014年12月24日推延至2015年5月1日，再推延至2015年12月24日），致使魏芳租赁的铺面、购入的设备和原料、10个月的品牌授权期均遭空置，所投入的成本均没有得到有效利用，亦没有获得回报，损失惨重。（三）星河天街公司以魏芳“投资错误”及“没有协调两份合同之间的关系”为由拒绝赔偿，系推脱责任的做法。魏芳如因自己经营亏损，才为投资错误，但因星河天街公司的违约行为导致，不属于魏芳的投资错误。（四）星河天街公司以对魏芳作出具体营业期限承诺的人员系离职人员为由拒绝承担责任，属无理狡辩。首先，星河天街公司没有证据证明杜经理等人在向星河天街公司作出承诺之时，非星河天街公司员工的证据。此外，即便杜经理等人在向魏芳作出承诺之时已非星河天街公司员工，但因星河天街公司没有明确告知魏芳，杜经理等人非星河天街公司的员工，所以魏芳有理由相信杜经理的行为系代表星河天街公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，杜经理的承诺行为应视为星河天街公司的承诺。加之，魏芳在《退款申请函》中也明确写明“推迟营业时间的违约行为”，星河天街公司也在《退款申请函》上签字，即星河天街公司承认自身推迟营业时间的行为构成违约。其次，2014年10月9日，魏芳发短信询问星河天街公司的授权代表余刚何时开业时，余刚回复开业时间是2015年5月，“打仗都会开的”。再次，因星河天街公司一再失信，屡次拖延开业，魏芳寻求媒体曝光时，星河天街公司的代表（招商副总监陈维）在接受采访时也当面表示，对其工作人员之前的承诺表示承认。综上，魏芳向星河天街公司租赁涉案商铺的目的在于经营“黑咖骑士品牌店”，并为此做了大量前期准备，但由于星河天街公司再三推迟营业时间的严重违约行为，致使魏芳投入大量人力、物力、财力的“黑咖骑士”品牌店迟迟无法开业，前期投入被搁置，损失惨重，合同目的落空。星河天街公司的根本违约行为系造成魏芳血本无归的直接原因。因此，星河天街公司应当赔偿魏芳的全部损失。魏芳认为在一审提交了其损失的有力证据的情况下，一审法院依然认定“魏芳要求判令星河天街公司支付损失费12万元，支付交通费、住宿费、误工费5000元，律师代理费7000元的诉请，证据不足，不予支持”，存在严重的事实认定错误和法律适用错误。星河天街公司二审答辩称，《租赁合同》和《退款申请书》是双方的真实意思表示，双方的租赁合同已解除，租金已退还，双方的权利义务已作了结，无须再作处理。魏芳投入经营的品牌费用，与本案没有必然的因果关系，其将该费用计算在出租方应承担的费用中，于法无据。星河天街公司的开业时间与魏芳的经营投入没有关系，魏芳过早投入没有得到相关回报，是其经营不当，不能归责于星河天街公司。星河天街公司的“购物广场”涉及商铺600多家，对于具体开业时间，从来没有作出绝对的承诺，更没有书面的承诺，如此庞大的购物广场何时开业，因素是多方面的，魏芳对星河天街公司在购物广场开业时间上的诉指，理由牵强。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。魏芳一审诉讼请求：1.依法判令解除星河天街公司与魏芳订立的商铺租赁合同；2.依法判令星河天街公司向魏芳返还租金19713元的同期银行存款利息(利息计算至判决生效实际执行到位之日)；3.依法判令星河天街公司向魏芳支付损失费12万元；4.依法判令星河天街公司向魏芳支付交通费、住宿费、误工费5000元；5.依法判令由星河天街公司承担本案诉讼费用、律师代理费等7000元。一审法院查明：2014年8月7日，魏芳与星河天街公司签订商铺租赁合同一份，约定由魏芳承租星河天街公司运营管理的位于孝武大道特1号星河天街购物广场3层3039号商铺，建筑面积29.87平方米,并约定了租金(递增式)，魏芳按约定于2014年8月7日交付了2014年12月24日-2015年2月23日的租金8961元、物业管理费1791元。魏芳决定经营黑咖骑士的品牌奶茶、水吧的生意，并且经过了星河天街公司的同意核准。魏芳在得到星河天街公司2014年12月24日正式营业的消息后，与湖南创业赢品牌管理有限公司签订了黑咖骑士品牌使用3年的合同，合同的期限为2014年7月28日至2017年7月27日。魏芳为经营奶茶、水吧，提前学习了相关知识。2014年12月24日过后，星河天街公司未能如期营业，至2015年5月1日，星河天街公司仍然没有营业。2015年10月29日，魏芳、星河天街公司双方协商达成解除租赁合同，退还魏芳保证金、租金和物业管理费共计19713元的一致意见，2015年11月18日星河天街公司向魏芳退还租金、保证金和物业管理费总计19713元。之后，魏芳认为自己的损失未得到赔偿，多次与星河天街公司协商未果，以致成讼。一审法院认为：魏芳与星河天街公司签订《孝感星河天街商业管理有限公司商铺租赁合同书》是双方协商一致、等价有偿、意思表示真实的民事法律行为，星河天街公司未能如期提交营业场地给魏芳经营，显属违约，应当承担违约责任。魏芳、星河天街公司自行协商终止合同并退还魏芳租金、保证金和物业管理费总计19713元，是双方自愿的行为，法律未予禁止，合法有效。魏芳要求解除与星河天街公司订立的商铺租赁合同已自行完成，无需再作处理；魏芳要求判令星河天街公司返还租金19713元的同期银行存款利息计算至判决生效实际执行到位之日的请求，于法无据，利息应算至租金退还日为妥；魏芳要求判令星河天街公司支付损失费12万元、支付交通费、住宿费、误工费5000元及律师代理费7000元等诉请，证据不足，未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1.星河天街公司自判决生效之日起三日内支付魏芳已退租金、保证金和物业管理费19713元的同期银行存款的利息(自2014年8月8日起至2015年11月18日止)。2.驳回魏芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费293元，由星河天街公司负担。二审期间，上诉人魏芳围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，星河天街公司对魏芳提交的证据的真实性无异议，对其证明目的和关联性有异议，本院仅对该证据的真实性予以确认。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本案的焦点：1.星河天街公司在本案中是否违约；2.魏芳主张的损失应否支持。关于焦点1本院认为，魏芳与星河天街公司签订的《孝感星河天街商业管理有限公司商铺租赁合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，该合同依法成立生效。因一审判决后，星河天街公司并未提出上诉，其二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，故应当认定星河天街公司认可一审判决认定其未如期交付案涉商铺构成违约的事实，本院亦予以确认。关于焦点2本院认为，因星河天街公司自认其在合同的履行中违约，故其应承担相应的违约责任，赔偿魏芳因此所遭受的损失。魏芳为证明其损失二审向本院提交了品牌使用费票据和设备、材料购买费证明等证据。本院认为，魏芳购买的黑咖骑士品牌并非只能在星河天街公司经营使用，星河天街公司购物广场开始营业时，黑咖骑士品牌的使用期限并未到期，仍然能够继续使用和经营，其购买的设备和材料也非不可另行利用，故魏芳提供的证据不足以证明其因星河天街公司的违约行为所遭受的直接经济损失。且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，星河天街公司违约后，魏芳有义务采取适当的措施防止损失的扩大，魏芳在未采取任何措施防止损失扩大的情况下，以其投入作为直接经济损失要求星河天街公司予以赔偿，依据不足，本院不予支持。至于魏芳主张的交通费、住宿费、误工费5000元，以及律师代理费等均未提交有效的证据予以证明，本院不予支持。因2015年10月29日，双方已达成协议，星河天街公司退还魏芳商铺租金，魏芳不再承租案涉商铺，可知双方对解除案涉商铺的租赁合同已达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本案的商铺租赁合同已于当日解除，无需法院再次判令解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持，上诉人魏芳的上诉请求，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，由上诉人魏芳负担。本判决为终审判决。审判长　刘　铮审判员　代绍娟审判员　胡　红二〇一七年四月二十五日书记员　潘　洁微信公众号“”