（2017）苏04民终1125号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-25
案件名称
1125潘海涛与潘秋平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘秋平,潘海涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1125号上诉人（原审被告）：潘秋平，女，1979年2月8日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘海涛，男，1978年8月11日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：庄志英，男，1951年1月27日出生，汉族，住溧阳市。上诉人潘秋平因与被上诉人潘海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘秋平上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判我不承担违约金21600元。事实与理由：一审法院既然认定我违约，我依法承担的是违约责任，即向被上诉人支付违约金。根据双方签订的《房屋租赁书》中约定的违约金的计算方式，显然是“赔偿性违约金”，且约定明显偏高，一审中我提出调整的要求。就本案而言，由于我在租赁期满后，不及时腾让城镇房屋并一直占用，对被上诉人造成的损失仅有租金这部分。虽然被上诉人一审中提出有人租赁涉案房屋，但并提交证据予以证明。一审法院既然参照双方签订的合同约定的租金标准判决我承担租金损失，就不应另外判决我再承担违约金。请求二审法院予以纠正。潘海涛答辩称，一审判决事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。潘秋平向一审法院起诉请求：1.潘海涛立即搬离所承租的位于溧阳市天目路94号1-2号门面房；2.潘海涛支付给房屋租金60000元【期间暂自2016年1月15日至2016年9月15日止（8个月），按7500元/月计算】；3.潘海涛支付违约金30000元；4.潘海涛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月,潘秋平、潘海涛签订《房屋租赁书》一份，主要内容为：潘秋平将座落在溧阳市天目路94号1-2号门面房（建筑面积85平方米）出租给潘海涛使用。租赁期限为1年，自2014年12月1日至2016年1月14日。租金第一年度为90000元，承租方应于每个租赁合同年度前一个月将一年度的租金支付给出租方，即先付款后用房，预期视作自动弃租处理。违约责任明确为：合同期届满时，承租方未经出租方同意，继续使用承租房屋，按最后年度租金的2%以天数计算向出租方支付违约金，出租方仍有要求承租方迁让房屋的权利。……该房屋租赁期届满，潘秋平通知潘海涛搬出租赁房屋，潘海涛以与潘秋平无关的缘由拒绝退房，潘秋平遂提起诉讼。一审另查明，2014年1月12日，溧阳市溧城镇三和村民委员会第四村民小组（以下简称：第四村民小组）与潘海涛、潘小余（系潘海涛的父亲）签订房屋租赁协议书一份，主要内容为“第四村民小组将座落于溧阳市天目路94号1-4号（建筑面积538平方米）出租给潘海涛、潘小余使用。租赁期限为3年，自2014年1月15日至2017年1月14日。租金1-3年，每年租金为195000元”。潘海涛、潘小余已经按房屋租赁协议约定履行了与第四村民小组的租金等义务。溧阳市溧城镇三和村民委员会已出具证明，涉案房屋系第四村民小组出资建造，第四村民小组系该房屋产权的实际所有人。嗣后，潘海涛除了将涉案的房屋租赁给潘秋平外，还将其余房屋租赁给另一商户经营儿童商品，租赁期限至2017年1月14日。一审法院认为，双方当事人自愿签订的房屋（转）租赁合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。潘秋平在租赁期限届满后，不及时腾让承租房屋并一直占用，其行为已经构成违约，潘海涛有权要求潘秋平迁出承租房屋、承担实际占用房屋的租金和违约金。潘海涛要求潘秋平支付（暂自2016年1月15日至2016年9月15日期间）房屋租金60000元（按8个月×7500元/月计算），并无不妥，应予支持。关于潘海涛主张的违约金问题。因双方未就房屋续租达成协议，潘秋平在租赁期间届满后未及时腾让，已构成违约，且造成潘海涛在剩余租赁期间内无法以年度出租房屋的后果，事实上导致潘海涛出租损失，根据相关规定潘秋平应承担违约金。对损失计算标准，以原年租金90000元为基础，期间为12个月，按月息2%为限。法院酌定潘海涛的损失为21600元（按原年租金90000元×月息2%×12个月计算）。因潘秋平对潘海涛主张的违约金30000元过高提出抗辩，法院酌定潘秋平应承担违约金21600元。判决：一、潘秋平于判决生效之日起10日内迁出溧阳市溧城镇天目路94号1-2号门面房；二、潘秋平于判决生效之日起10日内承担潘海涛租金60000元（期间暂自2016年1月15日至2016年9月25日止，按7500元/月×8个月计算）；三、潘秋平于判决生效之日起10日内承担潘海涛违约金21600元；四、驳回潘海涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2238元，由潘秋平负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院对此依法予以确认。本院认为，本案中，因潘秋平逾期不返还承租房屋，导致潘海涛不能另行出租房屋获取收益，故一审法院判决潘秋平应承担相应的房租损失，理由充分。现双方争议的是潘秋平是否应另行承担违约金的问题，对此，本院认为，合同严守原则是合同法的基本原则，如果仅支持租金损失，则是将潘秋平置于正常承租人的位置，对于其主观上的故意违约行为是一种放任，违背了诚实信用原则和公正原则，不利于维护社会交易的正常秩序。因此，考虑到房租租金逐年上涨的趋势以及潘秋平占有涉案房屋的主观恶意，一审法院既支持房租损失又支持违约金，符合情理，且与法不悖，本院予以认可。综上，潘秋平的上诉理由无事实和法律依据，依法不能成立。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由潘秋平负担。本判决为终审判决。审判长 袁海燕审判员 孙海萍审判员 是飞烨二〇一七年四月二十五日书记员 方 栋 关注公众号“”