（2017）鄂0117民初94号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-03
案件名称
汪煜博与湖北阳港投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市新洲区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪煜博,湖北阳港投资有限公司,武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0117民初94号原告汪煜博，男，1992年11月24日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托代理人董卫华，湖北董向吴律师事务所律师。被告湖北阳港投资有限公司，住所地，武汉市新洲区阳逻经济开发区平江大道。法定代表人林治国，董事长。委托代理人陶加平，公司员工。第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行，住所地，武汉市新洲区阳逻街红岭村新港财富广场。负责人彭娟，行长。委托代理人陶家伟，该支行风险控制部副经理。原告汪煜博与被告湖北阳港投资有限公司（以下简称“阳港公司”）、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行（以下简称“农商行阳逻支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由审判员潘应军适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告汪煜博的委托代理人董卫华，被告阳港公司的委托代理人陶加平，被告农商行阳逻支行的委托代理人陶家伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪煜博诉称：2013年1月15日，我与被告阳港公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定被告阳港公司以预售商品房形式向我出售位于武汉阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元B-17-11号房，单价为8832元/㎡，总价款为426056元。合同签订后，我支付购房首付款216056元，其他款项通过向第三人农商行阳逻支行贷款支付。被告阳港公司应于2013年12月30日前完成规划专项验收、供水供电及商品房竣工验收等手续，并于上述日期前交付原告使用；被告逾期交付房产超过90日的，我有权解除合同，被告应退还房款，并向我赔偿已付购房款百分之一的违约金。至今，被告阳港公司尚未向我交付合同约定的房屋，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为新1201485**）及原被告和第三人签订的《商业用房按揭借款合同》（合同编号为阳逻支行[2013]075号）；2、被告阳港公司向原告汪煜博返还购房首付款216056元并支付违约金4260.56元；3、判令被告阳港公司向原告汪煜博支付其自2013年3月20日起至实际给付之日止的贷款本金和利息，暂计算至2016年11月20日为105404.06元；4、被告向第三人农商行阳逻支行清偿原告《商业用房按揭借款合同》剩余贷款及利息；5、诉讼费由被告阳港公司承担。原告汪煜博为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、身份证、企业法人营业执照，拟证明原、被告主体适格。2、《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明：双方签订商品房买卖合同，房屋价款为426056元，交房期限为2013年12月30日前，若被告逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。3、收据一张，拟证明原告按照合同约定于2012年8月7日向被告阳港公司支付购房首付款216056元。4、《商业用房按揭借款合同》一份，拟证明原告按约定向第三人借款210000元用于支付房款，房屋买卖主合同解除时从合同应一并解除。5、农商行阳逻支行出具的对账单、交易明细，证明截止2016年11月20日，原告向第三人偿还贷款本金及利息105404.06元。被告阳港公司辩称：原告汪煜博与我公司签订商品房买卖合同属实，公司目前经营困难，正在进行重组，如原告要求解除合同，我公司同意解除。第三人农商行阳逻支行述称：《商业用房按揭借款合同》系当事人自愿签订，我行不同意解除借款合同。经庭审质证被告阳港公司、第三人农商行阳逻支行对原告汪煜博提交的证据均无异议。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。经审理查明：2013年1月15日，原告汪煜博（买受人）与被告阳港公司(出卖人)签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告投资建设的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元的B-17-11号房；单价8832元/㎡，房屋总价款426056元。出卖人应于2013年12月30日前向买受人交付房屋。（第九条）交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通电；6、给水：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通水。第十一条逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告汪煜博于2012年8月7日向被告阳港公司支付了购房首付款216056元。2013年1月30日，原告汪煜博作为借款人与第三人（贷款人）农商行阳逻支行、被告（保证人）阳港公司签订了一份《商业用房按揭借款合同》（合同编号为：阳逻支行[2013]075号），约定贷款金额为210000元，贷款期限为120个月，自2013年1月30日起至2023年1月30日止，贷款年利率为7.205%，贷款用途：借款人支付其购买位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元的B-17-11的购房款。贷款人同意借款人提款申请后，将全部借款直接划至被告名下售房款专用账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。阳港公司提供阶段性连带保证担保。合同签订后第三人农商行阳逻支行依约向被告阳港公司全额发放了贷款。截止2016年11月20日，原告汪煜博向第三人偿还贷款本金及利息105404.06元。另查明，被告阳港公司在约定的期限内未向原告汪煜博交付约定的房屋，也未按约定向原告退还购房款。本院认为，原告汪煜博与被告阳港公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告与被告、第三人农商行阳逻支行签订的《商业用房按揭借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同内容合法有效。合同签订后，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告阳港公司应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。本案中，被告阳港公司至今未向原告汪煜博交付符合约定的商品房，且已逾期超过90日，依据合同约定原告汪煜博享有解除合同请求权，故对于原告要求解除其与被告阳港公司于2013年1月15日签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同已解除，故被告应当向原告退还购房款并承担相应的违约责任。原告要求被告返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；其要求被告承担按中国人民银行同期贷款利率自交付首付款之日起的占用资金利息的请求，因原、被告双方在合同中对返还购房款的利息未作约定，但约定了违约金，故对其该项请求，本院不予支持。关于商品房买卖合同解除后商业用房按揭借款合同是否一并解除，本院认为，在商品房买卖合同解除后，原告汪煜博办理按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告汪煜博有权请求解除按揭贷款合同。需要指出的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。本案中，按揭贷款合同的解除系被告阳港公司违约导致商品房买卖合同解除而致，为了减少诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接向银行清偿购房者未还借款的本金及利息，并向原告支付购房者已付贷款本金及利息，利息以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告汪煜博与被告湖北阳港投资有限公司于2013年1月15日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1201485**）。解除原告汪煜博与被告湖北阳港投资有限公司、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行签订的《商业用房按揭借款合同》（合同编号为：阳逻支行[2013]075号）。被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪煜博返还购房首付款216056元。被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪煜博支付违约金4260.56元（计算式为426056×1%＝4260.56元）。被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪煜博返还自2013年3月20日起至判决生效之日止原告汪煜博已向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行偿还的贷款本金和贷款利息（其中截止2016年11月20日的本金及利息计105404.06元，后期以第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。被告湖北阳港投资有限公司于判决生效之日起十日内向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行清偿原告汪煜博自判决生效之日起就《商业用房按揭借款合同》剩余的贷款及利息。驳回原告汪煜博的其他诉讼请求。案件受理费6185元，减半收取3092.50元，由被告湖北阳港投资有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3092.50元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 潘应军二〇一七年四月二十五日书记员 汪 婵 百度搜索“”