（2017）冀10民终1407号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-07-24
案件名称
赵旭妍、赵君双房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵旭妍,赵君双,刘海军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1407号上诉人（原审原告）：赵旭妍，女，1984年7月23日出生，汉族，户籍所在地吉林省磐石市。委托代理人：董有杰，北京市东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵君双，女，1963年5月28日出生，汉族，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：刘海军，男，1979年6月12日出生，汉族，河北省香河县人，现住香河县。委托代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。上诉人赵旭妍因与被上诉人赵君双、刘海军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院(2016)冀1024民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵旭妍上诉请求：请求撤销原判，改判二被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人刘海军搬离涉案房屋，诉讼费全部由二被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人作为房屋所有权人，从未向被上诉人赵君双进行过授权，从未向其出具过授权手续，也未向刘海军进行过通知或联系，故不具有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。二、被上诉人刘海军具有真实过失。在被上诉人赵君双未出示任何授权文件，也没有和房主进行联系的情况下，亲见赵君双在合同上签字，缺乏应有的谨慎。该房屋售价也明显低于市场价，刘海军并非善意。三、房屋虽为赵君双出资，但房主系上诉人，赵君双无权处置该房屋。被上诉人赵君双辩称，同意上诉人的上诉意见。被上诉人刘海军辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人赵君双以上诉人赵旭妍的名义作为买受人与香河县盛达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并由其全部出资购买，并代为签署上诉人赵旭妍的名字，在房屋交付以后，由其予以装修，后被上诉人赵君双仍以上诉人赵旭研的名义出售该房屋给被上诉人刘海军，并代为签署赵旭研的名字，收取房款并交付房屋，上诉人赵旭研与被上诉人赵君双系母女关系，构成表见代理。二、在房屋买卖过程中，赵君双持有涉诉房屋的买卖合同并持有房屋的所有手续及钥匙，且在签订当时，被上诉人赵君双也是陈述房屋是其购买只是用女儿名字的事实，且其出具的上诉人赵旭研与香河县盛达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同中赵旭研的签字也是被上诉人赵君双所签，为了稳妥起见，在房屋买卖协商过程中，被上诉人刘海军也是让被上诉人赵君双与上诉人赵旭研通话，了解到赵旭研未接受过涉诉房屋，同意赵君双全权处理涉诉房屋，所以赵君双的行为让刘海军完全有理由相信赵君双有代理权，构成表见代理。三、本案中被上诉人刘海军作为房屋的购买者，善意无过失。涉诉房屋买卖合同的签订时间为2014年12月25日，房屋总建筑面积为94.39平方米，售价为570000元，被上诉人刘海军签订合同后立即支付了450000元。被上诉人赵君双在一审中在陈述，买卖时房屋没有产权证书，事实上至今该房屋也未能办理下来产权证书，根据当时香河的房屋价格，刘海军购买的房子根本不存在低价购买情形，属于善意第三方。至于有无过失，上诉人刘海军在合同签订时，通过被上诉人赵君双同上诉人赵旭研有过沟通，赵旭研从未接受过涉诉房屋，同意赵君双全权处理涉诉房屋。结合涉诉房屋的取得过程与后期房屋卖与被上诉人刘海军的过程如出一辙，也证实被上诉人刘海军尽到了合理的审查义务，在房屋买卖过程中没有过失。四、上诉人赵旭研如若接受过涉诉房屋，房屋的赠与应该将房屋及手续一并转移给受赠人，本案中上诉人赵旭研只是陈述说接受了母亲赵君双的赠与，但是房屋的各种手续，房屋的钥匙，以至于房屋2014年12月25日已经出售，于2016年5、6月份才知道房屋出售的事实，明显与客观事实不符。事实上，2016年香河房价上涨，被上诉人赵君双就想反悔，不卖房子了，被上诉人赵君双多次找到被上诉人刘海军要求解除房屋买卖合同，期间上诉人赵旭研从未和被上诉人刘海军沟通过不卖房子的事宜，是上诉人赵旭研与被上诉人赵君双恶意唱双簧，意图损害刘海军的合法利益，而非被上诉人赵君双与被上诉人刘海军恶意串通。赵旭研对赵君双房屋买卖是知情并同意的。五、被上诉人赵君双与被上诉人刘海军不存在恶意串通，还有一个事实是：在一审判决后，被上诉人赵君双看到房子没能通过法律途径要回来，便找到被上诉人刘海军的住所去吵闹，最后被上诉人刘海军不得不报警被上诉人赵君双才离开，试想一个想损害上诉人赵旭研利益人，已经损害成功，怎么会因为赵旭研告自己没有成功便去找恶意串通者刘海军大吵大闹不卖房子了呢。所以这一点可以说明：一直想反悔的是被上诉人赵君双，并非上诉人赵旭研。此次诉讼的产生，完全是被上诉人赵君双与上诉人赵旭研的恶串通的结果。上诉人说一审法院遗漏中介机构，程序上存在问题。被上诉人刘海军认为当时的房产经纪公司只是双方的一个媒介，促成了合同的成立，至于合同的履行与否，是合同甲乙双方违约与履约的事情，与中介机构无关。所以在一审中上诉人赵旭妍在提起诉讼当时，没有把中介公司作为其侵权责任人之一列为被告。也是其知道与中介公司没有关联性。所以一审法院在程序上并无不当之处。赵旭研向一审法院起诉请求：我于2013年7月15日购买了香河县××铂××小区××楼××单元××号房屋，因我常年带孩子在外地生活，房屋钥匙交由我母亲即被告赵君双管理。被告赵君双在我不知情情况下，于2014年12月25日以我的名义与被告刘海军签订了房屋买卖订购合同，将我所有的房屋交予被告刘海军使用。我在2016年5、6月间才知道这个情况，随后与被告交涉未果。我认为，依据法律规定，我从未授权被告赵君双订立房屋买卖合同，在得知后也拒绝追认，二被告签订的房屋买卖订购合同应属无效，对我不发生效力。我是涉案房屋所有权人，有权要求被告刘海军搬离我的房屋。故起诉，请求法院确认二被告于2014年12月25日签订的房屋买卖订购合同无效；判令被告刘海军搬离我所有的香河县××铂××小区××楼××单元××号房屋；诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理查明：被告赵君双与原告赵旭研系母女关系。2013年7月15日，被告赵君双以原告名义作为买受人与香河县盛达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买盛达铂宫商住小区2号楼3单元1701号房屋一套，房屋总价款为477652元。被告赵君双在买受人处签署“赵旭研”名字，并由被告赵君双交付房款，房屋交付后，被告赵君双对房屋进行了装修。2014年12月25日，被告赵君双以原告名义作为出卖人，被告刘海军作为买受人，在房产中介香河凯寓房地产经纪有限公司签订房屋买卖订购合同，合同约定：出卖人将盛达铂宫小区2号楼3单元1701号房屋出售给买受人，房屋总价款为570000元，签订合同当日买受人向出卖人交付部分房款450000元，双方约定余款120000元在房本下来二个月之内办理过户手续当日结清，经纪服务费8700元由乙方（被告刘海军）负担，被告赵君双在甲方处签署“赵旭研”名字，被告刘海军在乙方处签名。被告刘海军于2014年12月14日交付香河凯寓房地产经纪有限公司意向金10000元。2014年12月24日被告刘海军交付房款50000元，被告赵君双签名并在收款人处签署“赵旭研”名字，收取该笔房款。2014年12月26日被告刘海军交付房款400000元，被告赵君双出具收条，在收款人处签署“赵旭研”名字，收取该笔房款。2014年12月底，被告赵君双将盛达铂宫小区2号楼3单元1701号房屋交付被告刘海军，被告刘海军随后搬进该房居住。一审法院认为，被告赵君双以原告名义作为买受人与香河县盛达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，并由其全部出资购买，并代为签署原告赵旭研名字，在房屋交付后，由其予以装修，后被告赵君双仍以原告名义出售该房屋给被告刘海军，并代为签署赵旭研名字，收取房款并交付房屋，且被告赵君双与原告赵旭研系母女关系，以上事实使被告刘海军有理由相信被告赵君双具有代理权，即有权处置涉案房屋。故本院认为二被告于2014年12月25日签订的房屋买卖订购合同合法有效，对原告赵旭研发生法律效力。原告主张涉案房屋系被告赵君双赠送原告，对二被告之间签订的房屋买卖订购合同不知情，事后也未追认，故该合同对原告不发生效力，在原告未追认的情况下，该合同应属无效。被告赵君双也辩称出售涉案房屋原告不知情，原告也未给其出具授权委托书，故其与被告刘海军签订的房屋买卖订购合同应属无效。被告刘海军抗辩被告赵君双以原告名义售房构成表见代理，被告刘海军买房是善意第三方。本院认为，综合本案证据及双方当事人陈述，二被告于2014年12月25日签订的房屋买卖订购合同不符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效的几种情形，被告赵君双以原告赵旭研名义出售涉案房屋给被告刘海军的行为，构成表见代理，对原告发生法律效力，故原告的诉讼请求应予驳回。因被告赵君双的行为给原告造成的损失，原告可另行向被告赵君双主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵旭研全部诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为,涉案房屋虽登记于上诉人名下，但实际出资人为被上诉人赵君双，所有购房手续均是赵君双办理，赵君双与刘海军签订房屋买卖合同时持有房屋所有相关手续和材料，刘海军有理由相信赵君双对房屋有处分权。上诉人称赵君双与刘海军恶意串通损害上诉人利益，上诉人无证据证明二被上诉人恶意串通，且赵君双与赵旭研系母女关系，赵君双与赵旭研均称涉案房屋系赵君双赠与赵旭研的，足见赵君双与赵旭研母女情深，而赵君双与刘海军除本案房屋买卖合同关系外无其他利害关系，上诉人称二被上诉人恶意串通也与常理不符。综上所述，赵旭研的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赵旭研负担。本判决为终审判决。审 判 长 柴秋芬审 判 员 丁宗发代理审判员 杨日升二〇一七年四月二十五日书 记 员 薛 炜