（2017）川3427民初95号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-05-12

案件名称

古永仲与古永高、古代忠返还原物纠纷一审民事判决书

法院

宁南县人民法院

所属地区

宁南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

古永仲,古永高,古代忠

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十七条第一款，第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

四川省宁南县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3427民初95号原告：古永仲，男，1970年10月28日出生，汉族，村民，住四川省宁南县。委托诉讼代理人：钟德贵（特别授权），宁南县城关法律服务所法律工作者。被告：古永高，男,1964年12月27日出生，汉族，村民，住四川省宁南县。被告：古代忠，男，1939年10月15日出生，汉族，村民，住四川省宁南县。原告古永仲与被告古永高、古代忠返还原物纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法由审判员周伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古永仲的委托诉讼代理人钟德贵与被告古永高、古代忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古永仲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告财产房屋8间、承包地2.8亩、林地5亩；2.确认合同无效；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告古代忠系父子关系。1987年古代忠将农业户口迁入非农业户口，承包地、林地退还集体。1993年3月进行分家，父母房屋分给原告兄弟俩所有，原告分得大同乡庆华村三组土木结构瓦房8间、宅基地约430平方米，承包地2.824亩及一定范围面积的山林和自留地。2004年原告及爱人外出打工时，将房屋和土地交由父母和兄弟代为管理和经营。2015年11月9日，古代忠在未征得原告同意和授权的情况下，将房屋折价28,800元出售给被告古永高，并收取古永高给付的购房钱28,800元。古代忠留下房款800元后，将另外28,000元从农行打款给原告妻子刘安勤，刘安勤收款后告知原告房子被父亲卖掉。因原告当时在国外务工，直到2016年12月24日回宁南后才发现合同书上不只是买卖房子，而是连宅基地及所有承包地、山林都卖给了古永高，造成原告打工返乡后无栖身之处。2017年元月3日，原告找被告古永高协商，要求第一被告退还房屋及土地，被告不同意，故诉至法院。被告古永高辩称，我当时在外打工，卖房子的事我是通过古永仲的妻子刘安勤知晓的，她说他们已经出去在外面买了房子，老家的房子由老的处理。古代忠在合同上签字，还有证人及村上的介绍人，所以我认为合同是有效的。被告古代忠辩称，1993年3月分家，古永仲分得土木结构8间瓦房，宅基地约430平方米，承包地2.824亩（不包括自留地）和一定范围的山林。2004年原告夫妻外出打工，将房屋、土地、山林交由古代忠夫妇及次子古永宽管理。2015年11月，因二儿媳对古代忠夫妇不好，古代忠便对外说将原告的房子卖掉，到县城租房居住。2015年11月2日早上，被告古永高的三哥古永顺对古代忠说将房子卖给古永高，房子折价28,800元，古代忠同意。2015年11月9日，古永顺打电话叫古代忠签合同。古代忠到古永顺家院坝，方开品把印好的合同读了一遍，又交给古代忠随便看了一下，古代忠没有注意到合同内容，反正房子是卖了，得钱就是。因有摩托车等着将古代忠带到县上，古代忠就匆忙在合同上签名捺印，收下古永高的购房钱。之后，古代忠自己留下800元后将另外的28,000元从农行打款给原告妻子刘安勤。古代忠因年纪大，不懂法才做出的下策。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对《农村房屋及土地买卖合同》复印件一份，被告古永高认为其不是原件且与原件不一样，经审查，合同系填充式的，合同签订后被告古代忠、古永高各执一份，其中古代忠所执合同古永高的身份证号码填写错误，而原告出示的复印件是复印古代忠所执合同，其余内容无异，故该合同复印件的真实性本院予以确认。被告申请证人古永顺、刘天美出庭作证，古永顺拟证实其与古永高是兄弟，古永高家想买通公路的地基，古永仲家外出在江苏打工，在那里买了房子，古代忠找古永顺后说好房子、地基、山林、土地一起28,800元。最初房子和宅基地是作价10,800元。刘天美拟证实当时古代忠和古永高都找过他们夫妇见证，协议是证人的丈夫方开品写的，写好后拿去打印。证人当时问过古代忠能不能作主，古代忠表示能作主。协议是在争议房屋签的。原告对古永顺的证言有异议，当时没有说山林、土地一起卖；古代忠有异议，没有说过房子和宅基地作价10,800元。原告对刘天美的证言有异议，协议是在古永顺家堂屋签的。古代忠认为协议在哪里签的记不起了，方开品念了合同自己才签字捺印的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于宁南县大同乡庆华村3组。原告古永仲与被告古代忠系父子关系，古代忠为城镇居民家庭户。本案争议房屋为土木结构，系被告古代忠夫妻于二十多年前修建。1993年古代忠组织家人进行分家，将本案争议房屋及部分承包地、山林、自留地分给原告古永仲，当时没有写书面分家协议。1996年，大同乡政府对古永仲的宅基地面积进行了登记。2004年，原告古永仲与妻子刘安勤外出务工，将案涉房屋交由其父母管理，将土地、山林等交由其父母及其弟经营和管理。之后，古永仲把女儿古静、儿子古松也带到外地。古永仲现已在江苏买房，女儿在务工，儿子在读技校。2015年，被告古代忠欲将原告古永仲的房屋卖掉后到宁南县城租房居住，便将欲卖房屋的信息传出。当时被告古永高在外务工，便由其兄古永顺与被告古代忠协商，双方达成一致意见。2015年11月9日，由案外人方开品起草了一份农村房屋及土地买卖合同，内容为：“农村房屋及土地买卖合同。甲方（卖方）：大同乡庆华村3组古代忠。乙方（买方）：大同乡庆华村3组古永高。经甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上，现就甲方有偿出让宅基地房屋及土地、山林给乙方永久使用一事，双方达成如下协议：一、甲方出让给乙方的宅基地，位于大同乡庆华村3组，其四至边界范围为：东至甲方土地；西至甲方院墙；南至甲方土地；北至古永宽围墙坎下，合计面积约430平方米。二、甲方将其位于大同乡庆华村3组名下所有土地及山林也一并转让给乙方。原属甲方名下涉农补贴（即耕地地力保护补贴、草原补贴、集体生态公益林补助等）仍然归甲方享有，如甲方户籍外迁后，甲方名下涉农补贴改由乙方享有；自双方签订本协议之日起，如有新增其它补贴及收益归乙方享有。三、双方责任：（一）甲方责任：1、甲方保证该宅基地的使用权、土地及山林权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权、土地及山林进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权、土地及山林转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。（二）乙方责任：1、自双方签字，乙方付完款给甲方之日起，乡、村、组等所产生的费用及投工投劳均由乙方负责。2、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有（由）乙方负责承担。四、转让价格为￥28,800元（大写：贰万捌仟捌佰元整）。并自双方签字，乙方付完款给甲方时，宅基地房屋及土地、山林为乙方永久所有，今后甲方及其家眷亲属无权干涉。五、甲方出让给乙方的宅基地房屋、山林、土地，自双方签字，乙方付清转让费之日起生效，甲、乙双方一律不得反悔。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份为证，并自双方签字之日起生效，生效的协议内容不得涂改，涂改内容无效。甲方（签字捺印）：古代忠。乙方（签字捺印）：古永高。见证人（签字捺印）：刘天美、方开品、古永顺、王林才。2015年11月9日。”合同签订后，被告古永高便将28,800元付给被告古代忠，古代忠自己留了800元，将其余28,000元转付原告古永仲妻子刘安勤。刘安勤将卖房信息转告原告古永仲。古永高原住房现已坍塌，居住在案涉房屋内。本院认为，被告古代忠是原告古永仲的父亲，在分家前是案涉房屋的所有权人，且原告自2004年外出务工后古代忠对该房屋的管理、使用已有十余年。争议房屋系二十余年前修建的土木结构瓦房，被告古永高支付了合理对价。综合以上情形并考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际，被告古永高有理由相信被告古代忠对该房屋有处分权。被告古永高系房屋所在地庆华村3组村民，合同签订后迁至案涉房屋中居住，其原住房已坍塌，符合申请宅基地的条件。宅基地属于村民集体所有，村民对宅基地只有使用权，当村民转让房屋所有权后，宅基地使用权一并转让。综上所述，被告古永高是善意、有偿取得所占有房屋的所有权，不负返还义务。被告古代忠与被告古永高签订的合同中涉及房屋买卖部分应认定有效。因被告古永高取得争议房屋所有权，被告古代忠已不可能返还，故原告要求返还房屋8间的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”的规定，本案中土地承包经营权的转让未经发包方同意,其约定无效,原告要求返还的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原告请求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、《最高人民法院》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，判决如下：一、被告古永高于本判决生效之日起五日内将古永仲的承包土地及山林返还原告古永仲；二、驳回原告古永仲的其他诉讼请求。案件受理费520元，减半收取260元，由被告古代忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员　周　　伟二〇一七年四月二十五日书记员　吉恩史聪 关注公众号“”