（2016）苏0111民初9145号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-28
案件名称
原告南京德顺机械实业有限公司与被告南京恩慈服饰有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京德顺机械实业有限公司,南京恩慈服饰有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零八条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9145号原告（反诉被告）：南京德顺机械实业有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道江苑路10号。法定代表人:杨志龙，执行董事。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京恩慈服饰有限公司，住所地在南京市浦口区永宁街道工业集中区139号。法定代表人:陈炎，执行董事。委托诉讼代理人：唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）南京德顺机械实业有限公司（下称德顺公司）与被告（反诉原告）南京恩慈服饰有限公司（下称恩慈公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德顺公司的委托诉讼代理人姜艳红，被告（反诉原告）恩慈公司的委托诉讼代理人唐国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出租赁房屋；2、判令被告支付自2016年5月10日起至其迁出租赁房屋时的房屋使用费131200元（截止2016年11月10日房屋使用费131200元）；3、判令被告支付合同到期后占用涉案房屋期间产生的水、电费合计人民币18669.9元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月16日，被告因承租原告所有的位于南京市××区经济开发区××号院内办公楼第三、四层，面积为1100平方米，另还租赁职工宿舍三间。为此，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定租赁期间自2014年5月10日至2016年5月9日，租金标准为262400元，其中办公楼租金为124000元/层/年；职工宿舍为400元/间/月。协议还约定：租赁期满，被告应于届满日期前不少于壹个月的时间，提前与原告签订新的租赁协议，双方另行协商租赁价格等。协议签订后，原告如约履行了义务，交付出租房屋。《房屋租赁协议》到期前原告多次向被告提出合同到期后不再续签新的租赁协议，然而协议到期后，虽经原告多次催促，被告终未搬离承租的房屋。被告在《房屋租赁协议》到期后强行占用租赁房屋，且拒不支付使用费及相应水、电费的行为严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）恩慈公司辩称：1、我方是一个微薄利润的福利企业，有近30名××人从事服装的包装等工作；原、被告双方从2013年起建立合作关系，我方承租原告的两层厂房，一直按协议履行义务，我方在2016年合同到期前三个月多次与原告联系，要求续签合同，原告也口头承诺，但一直没有与我方签订续租合同；2、原告厂房于2016年12月拆迁，原告应按拆迁协议的约定将租赁房屋的装修费用及过渡等费用给付我方，故我方要求原告按拆迁协议将属于我方的费用给付我方；3、原告自2016年9月至今，多次停电停水，并组织非法人员到我方生产车间进行阻挠、妨碍，致我方很多订单无法正常生产履行，造成我方重大经济损失，要求原告予以赔偿。被告（反诉原告）恩慈公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）德顺公司赔偿经济损失60000元；2、由原告（反诉被告）德顺公司承担诉讼费用。事实和理由：被告（反诉原告）恩慈公司经营服装加工，有近10余名××员工从事服装包装，利润微薄。自2013年起承租德顺公司房屋，双方合作关系良好，我方按期给付租金，结清水电费用。2016年初双方多次商谈续租事宜，且德顺公司口头同意续租。2016年下半年，德顺公司多次派人到我处私自停电、停水，造成业务订单无法生产履行而违约，赔偿给客户违约金等。双方多次协商无果，诉至法院，请求法院支持被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。原告（反诉被告）德顺公司对反诉辩称：反诉原告的反诉诉讼请求不能成立，双方合同期限两年，合同期限至2016年5月9日届满，反诉原告明知合同在2016年5月9日租赁期限届满，且到期后我方就没有义务将房屋给其继续使用的情形下，与他人签订超过租赁合同期限的订单，即使产生损失也是反诉原告自己造成的，应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，原告（反诉被告）德顺公司提交：1、宁房权证浦初字第××号房屋所有权证一份，证明涉案房屋系其所有，其有权出租；2、2014年5月16日，德顺公司（出租人，甲方）与恩慈公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：乙方因业务发展需要，租用甲方位于南京市××区经济开发区××号院内办公楼第三、四层，面积为1100平方米，另外职工宿舍三间。租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止；租金标准：（¥262400元），其中办公楼租金为124000元/层/年，职工宿舍为400元/间/月。协议还约定：租赁期满，如乙方需续租可享受优先权，应于届满日期前不少于壹个月的时间，提前与甲方签订新的租赁协议，双方另行协商租赁价格；如乙方不再续租，也应于届满日期前不少于壹个月的时间通知甲方，否则乙方将赔偿甲方不少于两个月的租金损失。乙方保证按本协议条款按时足额支付水、电、垃圾费用及房屋租金，水电费用以表读数由甲方协调合理分担。证明房屋租赁协议约定的租赁期限已经届满，恩慈公司应及时搬出，其未按期搬出占用涉案房屋，应当参照房屋租赁协议约定的租金标准支付至迁让之日的占用费，其主张至起诉之日止房屋占用费为131200元；3、2016年6月、7月、8月、9月水电费缴费通知和收据一组，证明恩慈公司占用涉案房屋期间产生水电费，应向其交纳2016年6月水电费4228.7元；2016年7月水电费7435.3元；2016年8月水电费4706.8元；2016年9月水电费2299.1元，合计18669.9元。被告（反诉原告）恩慈公司对房屋产权证和房屋租赁合同的真实性均无异议；对水电费缴费通知和收据的内容有异议，提出水电费应当由水电部门收取，德顺公司无权收取。另查明，庭审中，被告（反诉原告）恩慈公司提交：自行制作的损失清单及装修造价表五份，证明其在2013年对租赁房屋三四层进行装修，装修费用为861486元(其中三层装修费用309536元；四层装修费用551950元)。按房屋租赁协议的约定，租赁期限届满后，如果没有续租，应该搬离，但由于该房屋现面临拆迁，拆迁补偿中厂房和办公用房的装修费用应归我方所有，不应归德顺公司所有。德顺公司对损失清单及装修造价表的真实性和关联性均有异议，提出该证据不能证明恩慈公司装修租赁的房屋，也不能证明实际装修的费用，装修房屋与其也没有关系；另租赁合同约定租赁期满被告应将房屋按原状返还原告，装修费用与本案无关。又查明，本案的租赁房屋位于南京市××区经济开发区××号院内办公楼第三、四层，面积为1100平方米，另还租赁职工宿舍三间。为此，德顺公司与恩慈公司签订了《房屋租赁协议》，协议约定租赁期间自2014年5月10日至2016年5月9日，租金标准为262400元，其中办公楼租金为124000元/层/年；职工宿舍为400元/间/月。协议签订后，德顺公司将上述房屋交给恩慈公司使用，恩慈公司按约支付租金及水电费。租赁期限届满前，恩慈公司曾多次口头与德顺公司联系，要求续签房屋租赁协议，德顺公司不同意续签房屋租赁协议，房屋租赁期限届满后，恩慈公司拒绝搬迁，德顺公司于2016年9月20日期间停掉涉案房屋水电，恩慈公司在该房屋中堆放材料，仍拒绝搬迁。现德顺公司以恩慈公司在房屋租赁协议到期后强行占用租赁房屋，且拒不支付房屋使用费及水、电费的行为严重损害其合法利益为由，诉至本院，要求判如所请。还查明，原告（反诉被告）德顺公司针对其要支付房屋使用费131200元及水、电费计人民币18669.9元的诉讼请求，在庭审中陈述：房屋租赁协议于2016年5月9日届满，恩慈公司拒绝搬迁，故恩慈公司应自2016年5月10日起至起诉之日2016年11月10日止计6个月按房屋租赁协议租金262400元/年标准计算，支付房屋使用费人民币131200元；另恩慈公司应支付2016年6月水、电费4228.7元；2016年7月水电费7435.3元；2016年8月水电费4706.8元；2016年9月水电费2299.1元，合计18669.9元。恩慈公司对此不予认可，提出2016年9月前的水电费用已全部结清，但没有提供证据证实。再查明，被告（反诉原告）恩慈公司针对其提出的德顺公司多次私自派人到案涉房屋停电、停水，造成业务订单无法生产履行而违约，故反诉要求判令德顺公司赔偿经济损失60000元。庭审中，恩慈公司提交：1、2015年9月21日恩慈公司与张雨庭签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份；2、2015年12月2日恩慈公司与王小明签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份；3、2016年1月11日恩慈公司与张敏签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份，证明其按特许经营协议约定由张雨庭、王小明、张敏代理亿淑佳服饰品牌，收取上述三人诚意金各20000元，因德顺公司停电停水，造成恩慈公司不能按约提供服饰，被迫中止合同，赔偿张雨庭、王小明、张敏诚意金各20000元，故反诉要求德顺公司赔偿上述经济损失60000元。德顺公司提出：1、对特许经营协议及收据的真实性有异议，首先，特许经营协议没有加盖公章；根据国务院特许经营管理条例，特许经营即将其拥有的注册商标等经营资源以合同形式允许他人使用，而恩慈公司没有提供其是亿淑佳商标的所有人，且根据特许经营管理条例，特许经营合同需要到工商部门备案，所以恩慈公司提供的特许经营协议不真实；2、对特许经营协议及收据的关联性有异议，特许经营协议及收据不能证明其损失60000元，该组收据是亿淑佳收取诚意金的收据，即使损失存在也是恩慈公司造成的，应由其自行承担。以上事实，有原告（反诉被告）德顺公司提交的房屋所有权证、房屋租赁协议、水电费缴费通知及收据等证据；被告（反诉原告）恩慈公司提交的自行制作的装修费用表、特许经营协议及收据等证据及当事人的陈述在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一、关于原告（反诉被告）德顺公司要求被告（反诉原告）恩慈公司立即迁出租赁房屋的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。德顺公司与恩慈公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。德顺公司与恩慈公司租赁期间已届满，双方未继续签订房屋租赁协议，德顺公司亦不同意继续出租房屋，恩慈公司拒绝搬迁，引发纠纷，应负本案纠纷的民事责任。德顺公司要求恩慈公司立即迁出租赁房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。二、关于原告（反诉被告）德顺公司要求被告（反诉原告）恩慈公司支付房屋使用费和水电费的问题。因恩慈公司在租赁期间届满后拒绝搬迁，仍继续占用案涉房屋，应按照双方签订的房屋租赁协议中约定的租金标准向德顺公司支付房屋使用费及实际发生的水电费，德顺公司要求恩慈公司支付自2016年5月10日起至2016年11月10日止的房屋使用费131200元（262400元/年，6个月）并支付合同到期后占用涉案房屋期间实际产生的水电费18669.9元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对恩慈公司辩称的诉争房屋现面临拆迁，拆迁补偿中厂房和办公用房的装修费用应归其所有的答辩意见，因其未提供有效证据予以证实，且房屋拆迁补偿亦不属本案的处理范围，故本院对该项答辩意见不予采信。三、对被告（反诉原告）恩慈公司提出的德顺公司多次私自派人到案涉房屋停电、停水，造成其业务订单无法生产履行而违约，要求德顺公司赔偿经济损失60000的反诉请求，因庭审中，双方均认可涉案房屋停水停电的时间为2016年9月，该期间系租赁期限届满后；且恩慈公司提交的证据不符合法律规定，故恩慈公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京恩慈服饰有限公司于本判决生效后三十日内将位于南京市浦口区××号院内的租赁房屋（办公楼第三、四层和职工宿舍三间）全部腾空交还给原告（反诉被告）南京德顺机械实业有限公司；二、被告（反诉原告）南京恩慈服饰有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）南京德顺机械实业有限公司房屋使用费131200元(自2016年5月10日起至2016年11月10日止)和水电费18669.9元（自2016年6月起至2016年9月止）；三、驳回被告（反诉原告）南京恩慈服饰有限公司要求原告（反诉被告）南京德顺机械实业有限公司赔偿经济损失60000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3298元，减半收取1649元；反诉费1300元，减半收取650元，合计2299元。由被告（反诉原告）南京恩慈服饰有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一七年四月二十五日书记员 王薇佳 来源：百度搜索“”