（2017）云01民终1303号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
江明志、中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江明志,中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1303号上诉人（原审被告、反诉原告）：江明志，男，汉族，1976年4月13日生，江西省南昌市人，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局，住所地昆明市呈贡区兴呈路4744号。机关法人：李绍根，老干部局局长。委托诉讼代理人：顾欢，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。上诉人江明志因与被上诉人中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局（下称老干局）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江明志上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项，改判驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、双方没有签订书面合同，租金数额应当以实际支付22万元认定，一审法院租金标准认定错误；2、2016年4月上诉人已将租赁房屋退还被上诉人，至此租赁合同解除，一审法院对合同解除时间认定错误；3、被上诉人一审提交的收条系上诉人在被胁迫的情况下所书写，收款收据与实际交钱时间存在矛盾，故收条及收款收据应认定为无效证据；4、一审认定双方租金为每年27万元没有事实依据，且双方对此均不予认可。综上，上诉人不欠被上诉人租金。被上诉人老干局辩称：1、上诉人在承诺书中签字确认等同于在《商铺租赁合同》上签字，双方就租赁事宜签订了书面合同，涉案房屋租金标准为第一年30万元，第二年31.5万元；2、上诉人并未在2016年4月将租赁房屋交还被上诉人，被上诉人未强迫上诉人书写欠条；3、上诉人拖欠租金，构成违约；综上，请求驳回上诉。老干局向一审法院起诉请求：1、确认老干局与江明志的租赁合同关系于2016年7月15日解除；2、判令江明志腾退老干局位于呈××集市街××、××号两间商铺并交付给原告；3、令被告向老干局支付拖欠租金252971.8元（暂计算至起诉之日）；4、判令江明志向老干局支付自起诉之日起至实际腾退房屋之日期间的租金（2016年9月1日前每天按照863.01元计算，2016年9月1日后按每天906.1元计算）；5、判令江明志承担违约责任并向老干局支付违约金94500元；6、本案的诉讼费用由江明志承担。江明志向一审法院提起反诉，请求：1、判决驳回反诉被告本诉提出的全部诉讼请求；2、判决反诉被告退还反诉原告的保证金30000元；3、判决本案全部诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年5月23日老干局发出《商铺招租通知》通知记载：老干局活动中心一楼即将到期商铺四间，准备面向社会公开招租，公开招租时，每户交纳违约保证金30000元，合同主要条款为租期为5年，后四年租金每年在上年基础上递增5%。2014年6月5日向报名租户发出通知领取《商铺竞租规则》、《商铺租赁合同（文本）》。《商铺竞租规则》记载：商铺出租期限为5年，租金实行年度收取及递增，每年递增5%，合同签订之日交纳第一个年度租金，此后于每一年度未提前15日交纳下一年度租金，2号商铺两间前后连通约60㎡，3号商铺两间前后连通约60㎡；2、3号商铺可以把东西向中间隔墙打通，每个商铺之间的隔墙不能打通，每个商铺东西面的墙不能打通，只能保持现有的门面，竞租者每个商铺需交纳保证金30000元，竞租所交保证金中租者不能转为租金，待5年期满后无违约责任的退还，若有违约按照违约数额在保证金中扣除，竞租过程由区纪委第六纪工委、区国资局监督执行。2014年6月9日江明志向老干局交纳保证金30000元，并向老干局承诺：看到商铺竞租规则、竞租通告及合同文本，愿意承担上述规则和合同中约定的义务。并完成商铺竞租，租赁了老干局2号商铺，成交价为300000元。后双方未签订书面的租赁合同。2014年6月16日江明志向老干局交纳租金220000元，2015年9月16日交纳第一年所欠租金50000元，2015年9月16日交纳第二年部分租金80000元。2015年9月17日江明志向老干局出具欠条，欠条记载：“欠老干局今年（2015年）店租203500元整，余款10月31日前还完”，该欠条所欠租金的时间为2015年9月1日至2016年9月1日。2016年7月13日老干局通过申通快递向江明志发出解除合同，2016年7月15日江明志收到解除通知书，双方合同解除。另查,该商铺所有人为昆明市呈贡区国有资产经营投资公司所有，昆明市呈贡区国有资产经营投资公司认可租金由老干局自行收取、自行处置。同时，江明志已经搬出商铺。一审法院认为：根据以上查明的事实，对于双方的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方没有签订书面的租赁合同，视为不定期租赁合同，江明志收到解除合同通知后，没有提出异议，故双方租赁合同于2016年7月15日解除。对于江明志抗辩称合同已经解除、并于2016年4月将铺面交还老干局。但是没有提交书面证据证明其抗辩主张，故一审法院不予支持；对于老干局主张支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”根据双方实际履行合同的情况看，在竞租过程中确认以300000元租赁商铺，但是事后双方以实际行为变更合同，第一年江明志交纳租金270000元，第二年（2015年9月1日至2016年9月1日）双方协商支付租金人民币283500元，江明志已经支付租金80000元，双方合同于2016年7月15日解除。故对于老干局主张支付租金予以支持168062.50（年租金283500/12×10+283500/12/2-80000）元。对于老干局主张的违约金，因双方合同没有约定违约金，事后对违约责任也没有达成一致意见，故不予支持；对于老干局主张退还商铺及自起诉之日起至实际腾退房屋之日期间的租金，双方租赁合同已经解除，商铺江明志未没使用，由老干局实际管理，故对于该主张不予支持；对于江明志主张退还保证金，双方在竞租过程中已经约定待租赁期限满后退还保证金，本案租赁合同为不定期租赁合同，解除合同后，视为租赁期限届满，老干局应退还相应的保证金，江明志主张退还保证金一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局与被告（反诉原告）江明志之间的租赁合同（老干局活动中心一楼2号商铺）于2016年7月15日解除；二、由被告（反诉原告）江明志于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局租金人民币168062.50元；三、驳回原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局其他诉讼请求；四、由原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）江明志保证金人民币30000元。五、驳回被告（反诉原告）江明志其他反诉请求。本诉案件受理费6512元，根据败诉比例，由原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局负担3362元，被告（反诉原告）江明志负担3150元；反诉案件受理费减半收取275元，由原告（反诉被告）中国共产党昆明市呈贡区委员会老干部局承担。针对一审法院确认的事实，上诉人提出异议，主张2015年9月16日缴纳的租金13万元系第二年的租金，双方合同在2016年4月上诉人交还房屋时解除。同时，上诉人要求补充确认：房屋交付使用后，上诉人发现隔墙无法打通，故双方协商将租金标准变更为22万元每年，2016年4月上诉人结清租金并将房屋交回被上诉人。被上诉人对一审法院确认的事实无异议，且不认可上诉人所提异议。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：1、水电费单据一张，欲证明上诉人于2016年4月结清水电费并将房屋交还被上诉人；2、房屋租赁合同、收据，欲证明上诉人另外租了铺面，于2016年4月将涉案房屋交还被上诉人；3、江明志借记卡交易明细、入账单，欲证明2016年9月16日的收据是被上诉人单方开具，上诉人未收到上述收据，被上诉人一审提交的收据为虚假证据。经质证，被上诉人不认可上述证据的三性。本院认为，上述证据不能有效证明上诉人的证明目的成立，本院不予采信。上诉人所提事实异议及要求补充确认的事实无证据支持，本院不予确认。综上，对一审法院确认的事实，本院予以确认。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点是：1、本案合同解除的时间；2、本案租金标准是多少。本院认为：本案中，双方当事人未就租赁事宜签订书面合同，故租赁关系系不定期租赁，双方均有权随时解除合同。案件一审审理中，双方当事人均表达了解除合同的意愿，一审判决合同解除，双方当事人对此均无异议，故本院确认双方的租赁合同解除。关于本案合同解除的时间，上诉人主张其于2016年4月将租赁房屋交还被上诉人，至此双方合同解除，但被上诉人对此不予认可，因上诉人未能举证证明其于2016年4月交还房屋的事实，故该主张本院不予采信。2016年7月15日上诉人收到被上诉人寄送的解除合同通知书，一审综合全案证据认定双方合同至此解除符合本案事实，本院予以确认。关于本案租金标准，双方合同约定为30万元每年，但在案租金收条及欠条证明江明志第一年交纳租金27万元，第二年租金已支付8万元，尚欠20.35万元，一审法院据此认定双方在合同实际履行过程中变更了租金标准，第二年双方租金为28.35万元，并以此计算至合同解除之日江明志尚欠老干局的租金并无不当。上诉人主张上述欠条系受胁迫的情况下所书写，但未就此提交证据证明，故该主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由上诉人江明志负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 田 庄审判员 李 蕊二〇一七年四月二十五日书记员 吕秋霞 关注公众号“”