（2016）黑0811民初1262号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-01

案件名称

原告于虹与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人赵司琳房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

佳木斯市郊区人民法院

所属地区

佳木斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于虹,佳木斯万基房地产开发有限公司,赵司琳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条

全文

黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民事判决书（2016）黑0811民初1262号原告：于虹，女，1968年6月4日出生，汉族。委托代理人:安景全，男，1968年6月16日出生，汉族，系原告丈夫。代理权限：参加诉讼，辩论，调解，代收法律文书。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯前进区中山路109号。法定代表人:牟国义，系总经理委托代理人:张春晖，系该公司法律顾问代理权限：参加诉讼活动，参加法庭辩论和调解、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代收法律文书。第三人：赵司琳，女，1988年1月31日出生，汉族。委托代理人:苏国清，女，汉族，1965年4月5日出生，系赵司琳母亲。代理权限：代为诉讼、代为递交法律文书、代为放弃、和解、代为出庭及接收法律文书、代为应诉及执行。委托代理人:方德军，黑龙江勤勉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。原告于虹与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人赵司琳房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于虹及委托代理人安景全、被告万基公司委托诉讼代理人张春晖、第三人赵司琳的委托代理人苏国清、方德军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于虹向本院提出诉讼请求：1、确认于虹优先取得友谊小区Ｅ楼4单元040201号房屋所有权，判令被告继续履行合同；为原告办理房屋所有权证；2、判令被告与第三人签订的商品房买卖合同无效并予以撤销；3、确认于虹与被告签订的房屋回迁补偿安置协议有效；4、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月5日，于虹与被告签订了房屋认购协议，协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式及期限等。现于虹已经将各各项款项已结清，且已实际入住。2012年4月25日被告与第三人签订了商品房买卖合同，导致于虹无法办理产权证，于虹诉至法院。万基公司辩称：１、关于原告要求确认房屋所有权问题，我公司并未与原告签订房屋回迁协议，该友谊小区投资人为张恒舜，张恒舜系该工程受益人，应当由其承担责任。2、我公司也没有将该争议房屋卖给第三人，也没有与第三人签订商品房买卖合同，对以上原告与第三人房屋买卖行为均不清楚，原告应当将张恒舜追加为本案被告，法院也应当将张恒舜追加为本案被告，参加诉讼，查明事实。第三人辩称，赵司琳于2012年4月25日与被告签订友谊小区E楼4单元201号房的商品房买卖合同，被告总共向赵司琳借款118万元，用此户房屋做抵押。并在不动产管理局进行产权登记备案，不动产管理局就该房屋已经进行公告。在签订商品房买卖合同（用于抵押）时，不知道有人入住也没有去该房屋查看。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实本院认定如下：于虹提交的证据1、原告身份证、被告企业基本信息、第三人常住人口信息。证明：原、被告、第三人诉讼主体资格。经庭审质证，被告及第三人对此证据均无异议，故本院对此证据予以采信。2、房屋认购协议一份。证明：房屋认购事实合法有效。经庭审质证，被告对此证据的真实性无异议，但称买卖房屋确实不是其公司办理，是张恒舜具体操作，其公司不清楚。第三人对此证据真实性有异议，认为认购协议是手写的，正规商品房买卖是机打合同。本院经审查认为，被告对此证据的真实性无异议，第三人虽有异议，但并无有效证据予以反驳，故对此证据予以采信。3、私产房屋使用证一份。证明：原告于2011年8月10日开始缴纳物业费用，实际入住。经庭审质证，被告对此证据的真实性无异议，但称其公司没有收到相应款项。第三人对此证据的真实性和证明的问题均有异议，认为明轩物业公司无权发放此证，没有法律效力。本院经审查认为，被告对此证据的真实性无异议，第三人虽有异议，但并无有效证据予以反驳，故对此证据予以采信。4、商品房买卖合同。证明：被告与第三人在原告入住后签订商品房买卖合同，导致原告无法办理房照。经庭审质证，被告对此证据有异议。认为该证据为复印件，无法证明证据来源的真实性，没有公章及买受人签字，不能证明原告陈述的事实。其公司没有与第三人签订房屋买卖协议，也没有将房屋卖给第三人。第三人对此证据无异议，认为是其与被告签订的协议。本院经审查认为，第三人对此证据无异议，被告虽然提出异议，但无有效证据予以反驳，故对此证据欲证明的内容予以采信。赵司琳向本院提提交的证据：证据一、商品房买卖合同、房屋销售合同登记备案卡、借据复印件一份。证明：被告与第三人先于原告所作的他项权利和抵押。经庭审质证，原告对此证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。称第三人不是购买房屋，而是被告向其借款的抵押行为，于虹是2011年7月5日实际入住，第三人是2012年4月25日在于虹不知情的情况下办理的抵押行为。被告对此证据的真实性及证明问题均有异议，没有加盖其公司公章，也没有法定代表人的签字盖章，其公司没有收取相应房款也没有签订合同。本院经审查认为，第三人赵司琳提供的证据具有真实性，该买卖合同名为买卖，实为借贷抵押，故对此证据的真实性予以采信。根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：于虹与万基公司于2011年7月5日签订认购协议，万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区Ｅ楼4单元201室、面积为87.39平方米的房屋抵账给于虹，于虹已于2011年8月10日入住并使用该房屋并缴纳相关使用费。本院认为，2011年7月5日，原告与被告签订了认购协议，被告将位于佳木斯市郊区友谊小区Ｅ楼4单元201室、产籍号为1-0526-053-040201、面积为87.39平方米的房屋抵账给于虹，该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议真实有效。虽然被告万基公司与第三人赵司琳于2012年4月25日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但该买卖合同名为买卖，实为借贷抵押，于虹已经于2011年8月10日开始入住该争议房屋。故于虹与被告万基公司签订的房屋认购协议有效。原告于虹取得该房屋所有权。综上所述，于虹与被告万基公司于2011年7月5日签订的房屋认购协议有效，依据有效协议，原告于虹享有该房屋所有权。赵司琳与被告万基公司的民间借贷纠纷，应另案处理。由于被告万基公司与赵司琳签订的名为买卖、实为借贷抵押的商品房买卖合同侵害了原告于虹的合法权益，该合同依法应确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、原告于虹与被告万基公司签订的房屋认购协议有效。二、原告于虹享有座落于郊区清源社区的佳木斯市郊区友谊小区Ｅ楼4单元040201号、面积为87.39平方米房屋所有权。三、确认被告万基公司与第三人赵司琳于2012年4月25日签订的商品房买卖合同无效。四、驳回原告于虹其他诉讼请求。案件受理费3446元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审　判　长　　曲慧敏审　判　员　　李成彬人民陪审员　　孙杰伟二〇一七年四月二十五日书　记　员　　杨丹宁来源：百度搜索“”