（2017）苏04民终892号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-26
案件名称
戴建国、王卫宁与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州金谷房地产开发有限公司,戴建国,王卫宁,常州金谷物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终892号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。诉讼代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴建国，男，1955年7月23日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王卫宁，女，1955年7月28日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。诉讼代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)因与被上诉人戴建国、王卫宁，以及原审被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5133号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金谷房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人收取开户费11000元并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。一审判令返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在被上诉人当时入住时安装完成，该协议的权利义务早完成了十几年了，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。上诉人始终不明白，在该份协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让一审得出违约解除的结论。一审判令解除该协议系不顾事实与法律基本概念的可笑判决。3、一审判决称“既然以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷公司也表达了债务加入的意愿”，这是无视法律的认定。理由：一、上诉人没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；二、上诉人与原审被告金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；三、此认定是一审为了达到让上诉人承担责任而千方百计寻找的借口，此认定是一审为了达到实现被上诉人诉请且又顾虑金谷物业公司无力承担的权宜之策；四、上诉人出卖房屋给被上诉人是在2011年，不适用最高院2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。另外，也许一审法院还顾及类似被上诉人等业主的上访、顾及被上诉人是弱势等，但最终丧失了司法公正这一核心理念。被上诉人戴建国、王卫宁辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决正确，应予维持。原审被告金谷物业公司辩称，同意上诉人的意见。戴建国、王卫宁向一审法院起诉请求：1、解除戴建国、王卫宁与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》；2、金谷房产公司、金谷物业公司返还戴建国、王卫宁中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿戴建国、王卫宁中央空调不能继续使用的其他损失即风机盘管费用和温控器费用共计3965元；4、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。事实和理由：戴建国、王卫宁系本市金禧园10幢丁单元502室业主，金谷房产公司系该小区开发商。2000年底，金谷房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用”，“使用寿命50年”。金谷房产公司还对相关费用预算进行了比较。2001年6月27日，戴建国、王卫宁与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，金谷房产公司通过金谷物业公司向戴建国、王卫宁收取中央空调开户费、热水开户费、风机盘管、自动温控费共计17100元。2013年11月18日起，金谷物业公司单方面停止热水供应，维修也未达到要求。部分业主已通过诉讼方式要求解除合同、返还费用并赔偿损失。由于中央空调及热水系统已经无法恢复使用，金谷房产公司、金谷物业公司应返还戴建国、王卫宁支付的开户费，并赔偿风机盘管不能继续使用的损失。一审法院认定事实：戴建国、王卫宁购买金谷房产公司开发的金禧园小区10幢丁单元502室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年6月27日，戴建国、王卫宁与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定戴建国、王卫宁须支付中央空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费5400元、自动温控器费350元。后戴建国、王卫宁向金谷物业公司实际支付了中央空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费及自动温控器费6100元。后金谷物业公司向戴建国、王卫宁供应中央空调及热水，并向戴建国、王卫宁收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。上述事实,由《室内风机盘管安装协议》、收据、（2014）钟民初字第828号民事判决书及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，关于协议解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，戴建国、王卫宁主张金谷物业公司返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，法院依法予以支持；戴建国、王卫宁就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于戴建国、王卫宁主张的其他损失3965元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合戴建国、王卫宁实际使用时间法院酌情支持折旧损失3600元。最后，关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向戴建国、王卫宁作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对戴建国、王卫宁作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，戴建国、王卫宁向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致戴建国、王卫宁无法享受上述特色服务，故金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向戴建国、王卫宁承担违约责任。综上所述，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除戴建国、王卫宁与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、金谷物业公司、金谷房产公司于本判决生效之日起三十日内返还戴建国、王卫宁空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年10月18日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷房产公司于本判决生效之日起三十日内赔偿戴建国、王卫宁其他损失3600元。四、驳回戴建国、王卫宁其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费88元（法院已减半收取，戴建国、王卫宁已预交），由戴建国、王卫宁负担2元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担86元，金谷物业公司、金谷房产公司负担部分于本判决生效之日起三十日内一并给付戴建国、王卫宁。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。上诉人系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向被上诉人作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系上诉人的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对被上诉人作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，被上诉人向原审被告交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且原审被告在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现上诉人、原审被告均不履行相应设备的维修义务导致被上诉人无法享受上述特色服务，上诉人、原审被告就此均应向被上诉人承担违约责任。综上，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈秋云审判员 雍丽萍审判员 罗希夷二〇一七年四月二十五日书记员 房 敏 来源：