（2015）闽民终字第90号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-10-30
案件名称
黄文灿、南平博基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄文灿,南平博基房地产开发有限公司,刘兰香,林金财
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)闽民终字第90号上诉人(原审原告)：黄文灿，男，1964年11月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：胡为民，福建中美律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：南平博基房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区。法定代表人：何春树，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务所法律工作者。原审第三人：刘兰香，女，1953年12月1日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原审第三人：林金财，男，1957年8月22日出生，汉族，住福建省南平市延平区。以上两原审第三人的共同委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务所法律工作者。上诉人黄文灿因与被上诉人南平博基房地产开发有限公司(以下简称博基公司)及原审第三人刘兰香、林金财房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院(2014)南民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄文灿的委托诉讼代理人胡为民，被上诉人博基公司的委托诉讼代理人冯积仁及原审第三人刘兰香、林金财的委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文灿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄文灿的一审全部诉讼请求。事实和理由：(一)一审法院对案件基本事实认定错误，导致错误判决。1.虽然刘兰香、林金财与黄文灿签订《协议书》约定三人合伙出资购买讼争房产，并确认各自所占份额，但因该《协议书》系认购协议，其目的在于签订正式的购房合同，否则不发生法律效力。刘兰香、林金财在另案诉讼中自认其在上述《协议书》及《商品房买卖协议》复印件上签名的时间为2011年6月，根据一审查明的事实，讼争房产已于2011年5月13日以所谓公司资产分立的目的过户登记至南平市万安资产管理有限公司(以下简称万安公司)名下，在此情况下，博基公司无权处分房产，刘兰香、林金财以其在博基公司提供的《商品房买卖协议》复印件上签名确认合伙购房事宜，不具有法律效力。2.根据黄文灿向一审法院提交的付款凭证，可以证明至2011年2月，黄文灿共支付购房款2800万元，并于2011年9月16日支付购房款400万元，黄文灿共向博基公司支付购房款3200万元。黄文灿虽向刘兰香、林金财两人出具《证明》确认分别收到购房款1760万元和1280万元，但从《证明》内容可知双方之间往来款项还涉及其他债权债务，与本案购房款无关，一审判决认定黄文灿向博基公司支付的3200万元购房款包括刘兰香、林金财支付的购房款1244.25万元和1400万元，缺乏事实依据。同时，博基公司向黄文灿发出的《关于支付购房款的催告函》，载明黄文灿已支付前四期购房款，一审判决认定黄文灿自第二期付款期限起即未按约支付购房款，也是错误的。3.一审判决根据《解除确认书》，认定黄文灿与博基公司已协商解除《商品房买卖协议》，且博基公司已将其收取的3200万元购房款退还刘兰香、林金财，明显与事实不符。《解除确认书》的落款时间为2011年10月30日，而同年11月16日，博基公司仍向黄文灿发函要求其支付购房余款；黄文灿于2011年7月12日至2013年3月31日期间将讼争房屋出租给苏宁电器公司使用并收取租金，博基公司及刘兰香、林金财在此期间均未提出异议，上述事实足以证明黄文灿未与博基公司协商解除《商品房买卖协议》，一审判决认定《商品房买卖协议》已经解除显然错误。(二)博基公司与黄文灿签订的《商品房买卖协议》合法有效，双方应当依约履行，刘兰香、林金财并非该合同当事人，无权主张合同权利。《商品房买卖协议》对双方买卖商品房的标的、价款等合同主要内容作出明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。博基公司与万安公司曾于2011年7月19日共同出具《承诺函》确认讼争房产出售并过户登记至黄文灿个人名下，同意在房产未办理过户手续之前由黄文灿对外行使出租人权利，黄文灿并已收取2011年7月至2013年3月31日期间的租金847万多元，在此期间，均无其他权利人主张权利，足以说明讼争房产的买受人为黄文灿。刘兰香、林金财以其与黄文灿于2011年6月补充签订的《协议书》，主张三人合伙出资购房，依据不足。博基公司未能于2011年3月18日前将讼争房产交付黄文灿使用，且擅自将产权过户登记至案外人万安公司名下，致使黄文灿的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、(四)项的规定，黄文灿有权请求解除合同，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息标准要求博基公司支付违约金。(三)一审法院违反法定程序导致错误判决。一审法院未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，在判决书中罗列双方举证、质证意见，且未对证据的证明效力及是否采信的理由予以公开，直接对本案事实作出认定，程序严重违法，同时也违背民事诉讼“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则。博基公司答辩称，(一)根据博基公司提交的《授权委托书》、《商品房买卖协议》，足以证明刘兰香、林金财授权黄文灿与博基公司签订《商品房买卖协议》，并委托黄文灿代为支付购房款，黄文灿上诉主张讼争房产系其个人向博基公司购买，缺乏事实依据。虽然博基公司将讼争房产登记在其设立的万安公司名下，但该行为经黄文灿、刘兰香、林金财三人同意，并由万安公司、博基公司共同向黄文灿出具《承诺函》确认房产出售及过户的事实，故并不影响《商品房买卖协议》的履行。(二)一审法院依法公开开庭审理本案，经各方当事人庭审举证、质证，程序合法，博基公司提供的证据可以相互印证其主张，而黄文灿仅以另案未发生法律效力的庭审笔录内容主张解除《商品房买卖协议》及返还已经缴纳的购房款，缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回黄文灿的上诉，维持原判。刘兰香、林金财述称，根据本案相关证据以及一审法院查明认定的事实，黄文灿与刘兰香、林金财之间系合伙购房的法律关系，黄文灿自行收取租金的行为侵害刘兰香、林金财的合同权利，刘兰香、林金财尚保留向黄文灿主张返还租金的诉讼权利。综上，黄文灿的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄文灿向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《商品房买卖协议》；2.博基公司返还黄文灿购房款3200万元；3.博基公司向黄文灿支付违约金670.2万元。一审法院认定事实：2011年1月，黄文灿与刘兰香、林金财合伙出资购买博基公司开发建设位于南平市××房产。此后，黄文灿以其名义与博基公司签订《商品房买卖协议》及《商品房买卖补充协议》各一份（落款时间均为2007年12月20日）。《商品房买卖协议》主要约定：博基公司将其开发位于南平市府前路36号（土地使用权出让合同号为南国用（2006）第02077号、第02078号）地块建设工程即“延府豪庭”北区负一层、南区负一层商品房进行出售；出售商品房建筑面积4697.28平方米，单价每平方米为1万元，购房总价款4697.28万元；博基公司应当在2011年3月18日前将商品房交付给买受人使用，若提前交付，则交付期限按实际提前交付日支付购房款；付款方式及期限为：第一期于2011年1月支付200万元；第二期于2011年1月13日支付2000万元；第三期于2011年1月20日支付500万元；第四期于2011年1月25日支付300万元；第五期于商品房交付使用时支付848万元；第六期于博基公司完成约定义务的同时即博基公司于2011年5月31日前提供办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案时支付849.28万元；协议为认购协议，待办理产权登记时，按黄文灿等人实名登记；合同自双方签订之日生效。《商品房买卖补充协议》(以下简称《补充协议》)主要约定：双方就《商品房买卖协议》约定的计价方式与价款变更按单价每平方米1.3万元（包含装修设备款）确定销售价，总价款为6106.464万元。其中，《补充协议》约定价款为每平方米1万元，合计价款4697.28万元，装修与设备款每平方米为3000元，合计1409.184万元；协议中装修设备款1409.184万元直接支付现金给博基公司，博基公司只提供收款收据，不在《商品房买卖协议》中体现；付款方式按《商品房买卖协议》第五期付款时间同时支付700万元，第六期付款时间同时支付709.184万元。协议签订后，黄文灿于2011年1月9日至同年2月1日期间，先后向博基公司支付购房款共计3200万元，其中，第三人刘兰香、林金财通过本人或亲属账户分期向黄文灿转账支付购房款共计2644.25万元（刘兰香1244.25万元，林金财1400万元）。黄文灿自商品房买卖协议约定的第二期付款期限即2011年1月13日起未再支付购房款。2011年5月18日，博基公司与案外人南平市万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）将本案《商品房买卖协议》约定的南区负一层、北区负一层商品房（验收建筑面积为4679.92平方米）交由黄文灿经营使用。2011年11月16日，博基公司向黄文灿发出支付购房款催告函，要求黄文灿在收到催告函后十五日内付清尚未支付的购房款2906.464万元，并支付违约金。若黄文灿在宽限期限后仍未支付购房款，博基公司将解除《商品房买卖协议》收回房屋，并追究黄文灿的违约责任。黄文灿于2011年11月17日收到该催告函。2011年11月28日，博基公司收到黄文灿不同意解除《商品房买卖协议》的回函。嗣后，博基公司作为甲方与黄文灿作为乙方签订《解除确认书》（以下简称《解除确认书》），约定：甲、乙双方于2007年12月20日签订一份《商品房买卖协议》，甲方已将该协议项下的房屋交付给乙方，但尚未办理产权过户登记手续，乙方已支付甲方部分购房款3200万元。双方经友好协商，同意解除《商品房买卖协议》，为此订立如下条款：1.甲、乙双方于2007年12月30日签订一份《商品房买卖协议》予以解除；2.乙方于本确认书签订之日起六十日内将该协议项下的房屋交还给甲方;3.甲方于本确认书签订之日起六十日内将已收取的乙方的购房款3200万元退还给乙方；4.因乙方是以黄文灿作为代表与甲方签订的《商品房买卖协议》，实际购房者为刘兰香、林金财和黄文灿（各占比例为：刘兰香占55％、林金财占40％、黄文灿占5％），且购房款3200万元系刘兰香和林金财通过黄文灿转付给甲方，故甲方在退还购房款时直接支付给刘兰香或林金财；5.万安公司就甲方退还购房款向刘兰香和林金财承担保证责任；6.甲、乙双方均不再追究此前双方的违约责任；7.若甲方违约，需向刘兰香和林金财支付未退还款项30％的违约金；若乙方违约，乙方无条件同意将该协议项下的房屋租赁权转交给甲方，由甲方向南平苏宁电器有限公司收取租金；8.本协议一式五份，甲、乙双方各一份，刘兰香、林金财、万安公司各一份。甲、乙双方和万安公司签字生效。博基公司在确认书的“甲方”栏签名，黄文灿在确认书的“乙方”栏签名，万安公司在确认书的“保证方”栏签名。此后，刘兰香、林金财对《解除确认书》予以确认，并要求博基公司依据该协议第四条约定返还购房款3200万元。一审诉讼中，博基公司与刘兰香、林金财共同确认博基公司已履行了还款义务。黄文灿出具证明确认刘兰香支付购房款1760万元，林金财支付购房款1280万元。2011年5月13日，博基公司与万安公司进行分立登记，本案《商品房买卖协议》所涉房产均登记在万安公司名下。一审法院认为，平等主体的自然人、法人、其他组织之间可以通过合同就财产性权利设立、变更、终止民事权利义务关系。黄文灿与博基公司签订的《解除确认书》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，具有民事合同效力，该协议亦经刘兰香、林金财的追认，具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定履行自己的合同义务。根据该协议约定，黄文灿与博基公司一致同意解除双方签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》，博基公司退还购房款3200万元直接支付给刘兰香或林金财，双方均不再追究此前双方的违约责任。该确认书签订后，各方均按约定履行了义务，显然，黄文灿就其与博基公司之间合同的权利义务已终止，故黄文灿起诉主张的事实与法院查明的事实不符，该主张缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄文灿对其主张的事实未能提供有效证据证明，依法应承担举证不能的后果。综上，黄文灿的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回黄文灿的诉讼请求。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审判决查明认定的事实，黄文灿认为，讼争争房产并非其与刘兰香、林金财三人合伙出资购买，黄文灿账户收到刘兰香、林金财本人或其指定账户汇来的款项不是支付本案购房款，系双方其他经济往来；黄文灿已按约向博基公司支付前四期购房款共计3200万元，故一审判决认定黄文灿自第二期付款期限届满即未按约支付购房款系错误认定；黄文灿亦未与博基公司协商解除《商品房买卖协议》及《补充协议》，一审判决认定黄文灿与博基公司协商同意解除合同，且博基公司已将全部购房款返还，缺乏依据。各方当事人对一审判决查明认定的其余事实无异议，本院予以确认。另查明，刘兰香、林金财向一审法院提交：1.刘兰香、林金财与黄文灿签订落款时间为2011年1月7日的《协议书》一份，内容体现三人共同出资购买讼争房产，出资比例分别为刘兰香55%、林金财40%和黄文灿5%。2.黄文灿分别向刘兰香、林金财出具落款时间为2011年1月31日的《证明》两份，内容体现黄文灿确认收到刘兰香、林金财因购买讼争房产的投资款1760万元和1280万元。以上证据共同证明刘兰香、林金财及黄文灿三人系合伙出资购买讼争房产，且刘兰香、林金财已按约履行出资义务。黄文灿质证认为，对上述两份证据的真实性没有异议，但因刘兰香、林金财在其提起的(2012)延民初字第2428号另案诉讼中自认上述《协议书》、《证明》的签署日期实为2011年6月，而讼争房产于2011年5月已过户登记至万安公司名下，博基公司不再有处分权，此后刘兰香、林金财与黄文灿关于共同出资购房所作的约定不具有法律效力，故对上述两份证据的合法性、关联性不予认可。博基公司则对刘兰香、林金财提供证据的真实性、合法性及关联性均无异议。2012年5月21日，刘兰香、林金财向福建省南平市延平区人民法院起诉黄文灿及博基公司，请求确认：1.刘兰香、林金财与黄文灿就合伙购买本案讼争房产签订的《协议书》合法有效；2.在合伙关系中，刘兰香享有55%合伙份额，林金财享有40%合伙份额。经一、二审法院审理后，福建省南平市中级人民法院作出(2013)南民终字第433号民事裁定将该案发回一审法院重审。在一审重审诉讼过程中，刘兰香、林金财申请撤诉，福建省南平市延平区人民法院经审查后作出(2013)延民初字第3103号民事裁定，准许刘兰香、林金财撤回起诉。在该案一审诉讼中，黄文灿为证明其与刘兰香、林金财之间并非合伙购房关系，向一审法院提交一份博基公司和万安公司出具的《承诺函》，内容体现博基公司将本案讼争房产授权万安公司管理，两公司共同确认将房产转让给黄文灿，在办理产权变更登记之前，以黄文灿名义对外出租经营。2013年8月13日，刘兰香、林金财向博基公司出具一份《确认书》，内容体现黄文灿受其两人委托与博基公司签订《商品房买卖协议》及《补充协议》，因黄文灿擅自将讼争商品房的租金收益占为已有，故停止支付其余购房款，同时，确认黄文灿与博基公司签订《解除确认书》的效力，合同解除时间为《解除确认书》体现的落款时间，并要求博基公司将已收取的3200万元购房款返还刘兰香、林金财。博基公司向一审法院提交该《确认书》原件，主张《商品房买卖协议》已经协商解除，并按照《确认书》所述内容将3200万元购房款返还刘兰香、林金财。本院认为，《商品房买卖协议》及其《补充协议》明确约定，购房款分六期支付，黄文灿除应当在2011年1月25日之前支付前四期款项外，还应于商品房交付使用时，向博基公司支付第五期购房款1548万元。根据一审法院查明的事实，讼争商品房于2011年5月18日交付黄文灿使用，其在支付3200万元购房款后未再履行付款义务，经博基公司致函催告付款，黄文灿在指定期限内仍不履行，其行为已构成违约。黄文灿虽于收到上述催款函后回函称因博基公司擅自将讼争房产变更登记至万安公司名下构成违约，其有理由拒付购房款，且不同意解除合同，但是，根据黄文灿在另案诉讼中提供博基公司和万安公司出具《承诺函》体现的内容，万安公司仅是受博基公司委托管理讼争商品房，并非以受让方式获得产权，且房产已按约交付黄文灿经营使用，并不影响黄文灿以相应对价取得房产权属这一合同目的的实现。故黄文灿主张博基公司在交付商品房之前将讼争房产变更登记至万安公司名下违约在先，有权拒付购房款，缺乏事实和法律依据，不能成立。黄文灿在自身违约的情形下，以其行为表示不再履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项规定合同法定解除的条件。在博基公司向黄文灿发函提出解除合同的通知到达黄文灿时《商品房买卖协议》及《补充协议》已经解除，至此《商品房买卖协议》项下权利义务终止履行，在此情况下，黄文灿请求判令解除双方签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》已无必要，本院不予支持。《商品房买卖协议》终止履行后，博基公司对其收取黄文灿3200万元购房款应当予以返还。根据刘兰香、林金财提供的《协议书》、转账凭证以及黄文灿向该两人分别出具的《证明》，可以证明刘兰香、林金财与黄文灿之间曾就共同购买讼争房产以及各方出资比例作出约定。黄文灿虽否认其与刘兰香、林金财系合伙购房，辩称其账户收到刘兰香、林金财汇来的款项系其他经济往来，但又未能提供任何证据证明该事实，亦未能作出合理说明，且在诉讼中，黄文灿对《协议书》的真实性不持异议，故黄文灿以讼争房产系由其个人出资购买要求博基公司返还购房款的主张本院不予采信。博基公司于一审诉讼中提供的《解除确认书》系原件，黄文灿否认其真实性，但未能提供证据证明，故黄文灿主张《解除确认书》系伪造，缺乏事实依据，不予支持。对该《解除确认书》的真实性本院予以确认。博基公司于一审诉讼中主张其已按照《解除确认书》约定将收取的3200万元购房款全部返还林金财、刘兰香两人，且双方互不追究违约责任，该事实经林金财、刘兰香确认，本院亦予以确认。由上分析，可以认定博基公司已经将其收取的3200万元购房款全部予以返还，一审法院据此判决驳回黄文灿的诉讼请求是正确的。综上所述，一审判决结果正确，黄文灿的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235310元，由黄文灿负担。本判决为终审判决。审 判 长 董碧仙代理审判员 刘洁君代理审判员 宫 静二〇一七年四月二十五日书 记 员 何必林 关注微信公众号“”