（2017）豫1326民初332号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-23
案件名称
邓冬合与贾菁租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淅川县人民法院
所属地区
淅川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓冬合,贾菁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五十七条
全文
河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1326民初332号原告：邓冬合，男，生于1969年2月14日，汉族，住淅川县。委托代理人：刘勇，河南德高律师事务所律师。被告：贾菁，男，汉族，生于1991年10月3日，住淅川县。委托代理人：曹红琴，女，汉族，生于1970年3月26日，住淅川县，系贾菁母亲。原告邓冬合诉被告贾菁租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）豫1326民初741号民事判决书，贾菁不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院作出（2016）豫13民终字第4159号民事裁定书，撤销（2016）豫1326民初741号民事判决，发回重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓冬合及其委托代理人刘勇、被告贾菁和及其委托代理人曹红琴到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告邓冬合2016年3月24日向本院提出诉讼请求：请求判令被告贾菁返还租金65000元。事实与理由：我于2011年起因开饭店租赁贾菁祖母杨改英的门面房，并按约定足额支付房租。该房屋位于淅川县东环路和××路交叉口处。2015年9月12日，贾菁找到我，称该房屋已归其所有，向我收取三年（2015年9月1日至2018年9月1日）的房租9万元。但之后其他人找到我，要求我搬出房屋。后经了解，该房屋并非被告所有，且该房已由原房主过户于他人。我了解情况后，多次找贾菁退房租，贾菁未退。被告贾菁辩称：我给原告出具90000元房屋租金收条属实，由于当时认为房子属于我。但我实际只收了原告25000元现金，其他65000元是原告用杨改英的两张条子抵交的。我已退还我收取的25000元，原告实际上用房屋到2016年9月份，原告应向杨改英追偿。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并在庭审中质证。经审理查明：贾菁祖母杨改英自2011年起将位于淅川县东环路与××路交叉口处的门面房两间出租给邓冬合用于开饭店。邓冬合按时向杨改英交纳了房租。2015年9月12日，贾菁以邓冬合租赁的房屋己经为自己所有，让邓冬合按每年30000元房租，向自己交纳房租。邓冬合向贾菁交付25000元现金，并将向杨改英预交一年租金30000元的收到条，（内容为：“今收到邓冬合房租30000元，2015年9月—2016年9月叁万元整。杨改英2015年4月5日。”）及杨改英35000元的借据（内容为：“今借到邓冬合现金叁万伍仟元整，期限一个月内，到期不还抵门面一间。借款人杨改英，见证人程某，2015年7月21号）。贾菁给邓冬合出具收条一张，内容为：“收条，今收到邓冬合房租玖万元整（90000元），一年租金3万元，即叁万元；期限2015年9月1号至2018年9月1号，收款人：贾菁，2015年9月12日。”后他人以邓冬合租赁的房屋已由原房主过户给自己，要求邓冬合搬离房屋。邓冬合即要求贾菁退还所交租金，后邓冬合以贾菁诈骗为由向淅川县公安局报案。贾菁通过淅川县公安局向邓冬合退还了25000元，剩余65000元以没有实际收取为由拒绝返还。另查明，上述邓冬合租赁的房屋原登记在杨改英孙子贾松（贾菁堂哥）的名下，在原告凌振敏、被告杨改英、高新伟（杨改英儿媳）、第三人贾松的借款纠纷案件中，淅川县人民法院2015年8月28日作出（2015）淅香民初字第128号民事调解书，杨改英、高新伟、贾松将邓冬合租赁的房屋抵偿给凌振敏。该房屋2016年12月8日变更登记为凌振敏所有。邓冬合使用该房屋至2016年9月10日。贾松及凌振敏均放弃2016年9月10日前，各自对房屋具有所有权时向邓冬合收取房租的权利，将该权利转让给杨改英和贾菁。庭审中贾菁申请追加杨改英为被告。本院认为，2015年9月12日贾菁给邓冬合出具的收条的行为，证明了贾菁和邓冬合之间存在着贾菁将房屋出租给邓冬合，一年租金叁万元，租房期限2015年9月1日至2018年9月1日，租金一次性交清等房屋租赁合同关系及邓冬合已向贾菁履行交租金90000元的事实。该房屋租赁合同已成立和生效。但因租赁房屋权属有争议，租赁合同无法继续履行，邓冬合要求贾菁退还房租，视为邓冬合要求解除租赁合同。该要求符合法律规定，予以支持。租赁合同解除后，贾菁应将收取的房租退还给邓冬合。邓冬合已使用租赁房屋至2016年9月10日，此前租赁房屋的所有人贾松、凌振敏均放弃2016年9月10日前收取房租的权利，将权利转让给贾菁和杨改英，因此，2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金30000元不再退还。贾菁已通过淅川县公安局退还邓冬合租金25000元，还应退还剩余租金35000元。贾菁接受杨改英给邓冬合出具的借条，并将相应借款35000元与邓冬合应交租金予以抵销，是贾菁自愿替杨改英向邓冬合偿还借款的法律行为，该法律行为不违背法律规定，合法有效，不因邓冬合和贾菁的房屋租赁关系的解除而解除或无效。邓冬合给付贾菁现金25000元租金，剩余给付贾菁的65000元租金义务是依贾菁自愿履行他人同邓冬合的债务，与收取租金的权利相互抵销的形式履行的，等同于贾菁用收取邓冬合的房租偿还杨改英借邓冬合的35000元，故邓冬合已向贾菁履行了给付租金90000元的义务，而不是只履行给付租金25000元的义务。对贾菁认为实际只收取邓冬合现金25000元，并已退还给邓冬合，邓冬合不应该要求其退还租金的请求不予支持。杨改英与邓冬合和贾菁之间的房屋租赁没有关系，不是本案必要的共同被告，对贾菁要求追加杨改英为被告不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：解除2015年9月12日原告邓冬合和被告贾菁之间的房屋租赁合同。被告贾菁在本判决生效后十日内，返还邓冬合租金35000元。驳回原告邓冬合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告邓冬合负担600元，被告贾菁负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 陈国富审判员 张少普审判员 唐坤博二〇一七年四月二十五日书记员 高小飞 来源：