（2017）辽01民终3992号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人宋祥涛与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋祥涛,沈阳房产经理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3992号上诉人（原审被告）：宋祥涛，男，1979年1月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳房产经理有限责任公司，住所地沈阳市沈河区魁星楼路3号。法定代表人：张力，该公司经理。委托诉讼代理人：黄海燕，女，1982年4月17日出生，该公司工作人员。上诉人宋祥涛因与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司（以下简称“房产经理公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋祥涛上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.七家湾花园竣工入住后至今一直未设立业主大会和业主委员会，物业服务一直实行前期物业管理。但被上诉人从签订《前期物业服务合同》开始，直至业主入住，都没有取得临时收费许可和收费许可证。开发公司和被上诉人约定的1.2元不应作为物业费的收费依据。2.物业服务合同是基于业主身份才有效的，如果不再是业主身份，双方的合同也就自然解除。一审判决于2017年3月3日作出，可判决书却要求上诉人向被上诉人支付2017年4月和5月的物业费，如上诉人在此期间将房屋卖掉，就不再负有给付物业费的义务。一审判决判令上诉人给付2017年4月及5月的物业费是错误的。3.上诉人承认欠缴物业费，但对数额有异议。房产经理公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房产经理公司向一审法院起诉请求：请求被告给付2013年5月20日至2017年5月19日物业费2740元，滞纳金2250元，共计4990元，案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方系物业服务合同的民事法律关系，被告居住在原告提供物业服务的沈阳市苏家屯区七家湾花园内。被告为苏家屯区七家湾花园19-12#1-5-2房屋业主，房屋建筑面积47.55平方米，按双方约定被告向原告缴纳每月每平方米1.2元的物业费，被告从2013年5月20日至2017年5月19日物业费2740元未缴纳，该款经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝缴纳，故原告诉至法院。一审法院认为，原告与沈阳房地产开发建设有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该前期物业服务合同对全体业主均有约束力。现被告违约，其对双方之间产生的纠纷应付全部责任。故判决被告给付原告物业费2740元。关于原告提出要求被告给付滞纳金2250元的主张，因双方签订的服务合同中对滞纳金的约定条款系格式条款，加重了被告的责任，该主张无法律依据，故对其该主张不予支持。关于被告提出原告收费无依据,不具备收取物业费条件的辩解,因根据原告提供的营业执照、中标通知书等证据证明，其具备收费资格,故对其该辩解不予采信；关于被告提出原告违规收其它费用不予退还的辩解，因该辩解不在本案审理范围内，故对其辩解不予采信；关于被告提出原告物业日常管理严重不负责任，未尽到职责的辩解，虽然原告提供的照片，但提供的照片中存在的瑕疵，并不是其拒交物业费的理由，也不能因此降低物业管收费标准，但原告应该在今后的物业服务中，提高服务质量，减少或者杜绝瑕疵，故对其该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告宋祥涛于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳房产经理有限责任公司2013年5月20日至2017年5月19日物业费2740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取即25元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人宋祥涛与被上诉人房产经理公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房产经理公司作为宋祥涛所在园区的物业服务公司，为上诉人提供物业服务，上诉人也在事实上享受了物业服务。房产经理公司作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；宋祥涛作为业主享受了被上诉人提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于宋祥涛提出房产经理公司未取得收费许可证，收费标准没有依据的主张，均不构成不交物业费的合理抗辩事由，故对上诉人的诉讼请求，本院不予支持。至于上诉人主张物业费不应收取到2017年5月份的问题。二审庭审中，上诉人认可仍在涉诉房屋中居住，没有对外出售,且房产经理公司的诉讼请求符合收取物业费的惯例。一审判决并未超出房产经理公司的诉讼请求，故对于上诉人的该项主张，本院不予采纳。综上所述，宋祥涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋祥涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军代理审判员 史舒畅二〇一七年四月二十五日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”