（2016）粤06民终8934号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-29
案件名称
佛山市泗海物业管理有限公司、佛山市中医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市泗海物业管理有限公司,佛山市中医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8934号上诉人（原审被告）：佛山市泗海物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北岭南明珠体育馆内主馆二楼3号单元，统一社会信用代码91440604560812488F。法定代表人：陈宪均，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱建平，广东商融律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市中医院，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路6号，组织机构代码45607413-9。法定代表人：刘效仿，该院院长。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市泗海物业管理有限公司（以下简称泗海公司）因与被上诉人佛山市中医院房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人泗海公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回佛山市中医院的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由佛山市中医院负担。事实与理由：双方签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。租赁物由佛山市中医院在网上公开招租，价格、期限、范围等具体事项均由佛山市中医院集体讨论决定圈定，在同一时间段内对不同主体实行统一标准对外进行招租，由佛山市中医院委托佛山市中医院服务部在圈定的范围内联系洽谈，再由佛山市中医院审定。不存在差别对待，双方至今已按约履行六年多。李新拥和梁苏虾的证言及相关证据没有出示，证人没有出庭作证。佛景鉴评字〔2015〕JB12003号评估报告是一审法院依法定程序确定作出的，一审法院在没有法定理由的情况下又另行委托评估依法无据。佛价估字（2016）143号租金评估报告书不客观。租赁物的租金是双方当事人充分协商后确定的，不应以评估价格作为判案依据，泗海公司也不会按评估价格承租租赁物。租赁物原为外墙部分石米、部分批荡，内墙批荡扫灰水，地面为水泥沙浆抹面的破旧工业厂房，位于城乡结合部，不能作为酒店、写字楼等商业用途出租，租赁物及附近房产仍有非常多的面积未能出租。租赁物的现状是泗海公司投入了巨大人力、物力改造的结果，评估报告以办公用地的标准进行评估与事实不符。通常大面积、租期长的承租价格明显低于小面积、分段或租期短的。评估机构将租赁物分割后分别估价再汇总为租赁总价，只截取某时间段进行评估，明显不合理。佛山市中医院与佛山市价格事务所有限公司（以下简称价格事务所）存在利害关系，价格事务所的评估报告不应作为证据。佛山市中医院应当出示公章管理使用规定、资产管理出租流程及租金收入支出具体帐目、出租事宜的会议记录及同期资产出租差误，刘效仿、陈志维和李新拥应出庭陈述案件事实。佛山市中医院还有2万多平方米至今空置10多年，这才是真正造成资产利益流失。泗海公司承租后投入1000多万元改造，合同无效是对泗海公司的抢夺。被上诉人佛山市中医院答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泗海公司的上诉。泗海公司提出对租赁物进行改造工程，但未能提供有效证据予以证明。根据泗海公司提供的其与广州市七天酒店管理有限公司的租赁合同，已经约定相关费用由租户承担。被上诉人佛山市中医院向一审法院起诉请求：1、确认佛山市中医院、泗海公司签订的2010租（019）号《租赁合同》及《租赁补充协议》无效；2、泗海公司立即返还位于佛山市禅城区丝织路8号的租赁房屋；3、泗海公司立即支付自2010年8月18日至2015年7月18日租金损失3477337.76元，2015年7月19日起的租金损失按前述计算方式计至实际返还房屋之日止；4、泗海公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，佛山市中医院明确其诉请泗海公司返还的房屋具体为自编1号B楼2-8层面积3203.92平方米、自编3号B楼2-8层面积为3942.85平方米、自编1号B楼首层面积为128平方米，并陈述根据本案的实际情况，其决定暂仅向泗海公司提出返还房屋的主张。一审法院认定的事实：2008年10月，佛山市中医院出具《佛山市中医院房屋租赁委托书》，委托佛山市中医院服务部对包括佛山市丝织路8号在内的医院房屋资产进行租赁。2010年8月18日，佛山市中医院（出租方、甲方）与泗海公司（承租方、乙方）签订2010租（019）《租赁合同》，约定“第一条、租赁物业确认。第一款：租赁物业所在地为佛山市禅城区丝织路8号自编1号B楼2-8层（1层部分），自编3号B楼2-8层（1层部分）、自编3号B1-4层。第二款：租赁物业面积（建筑面积）双方确认为1号B楼2-8层为3203.92㎡；3号B楼2-8层为3942.85㎡；3号B1-4层为2308.63㎡，总面积合计9455.40㎡，1层部分租赁面积另附协议计算……第二条、租赁条款。第一款：双方协商租赁期限为15年，自2011年10月1日起至2026年9月30日止。第二款：双方协商，为配合乙方整体装修，自本协议签订之日到起租日2011年9月30日前为装修免租期，对未移交部分按实际移交日起顺延计算免租期和租金。甲方按签订日起向乙方办理移交手续……第三款：租赁物业用途为办公、公寓、旅业及配套项目。第四款：甲方在本合同租赁期限内不得以任何理由调整租金。双方协商，租赁期限内第一年至第五年租金标准按每平方米5元/月，第六年至第十年递增3%，第十一年至第十五年再递增3%；排污费按每平方米0.5元/月计算；……1层部分租赁房屋面积另附协议计算租金。第五款：租金、排污费缴交方式：以上租金及费用按月缴交……第六款：合同签订生效10个工作日内，乙方应向甲方缴交相当于1个月租金共47277元作为定金……第三条、其他条款。……第五款……（四）在租赁期内，乙方在确保甲方利益不受损失并符合租赁物业的租赁年限及用途的情况下，可将租赁物业局部对外转租或对外合作经营，甲方必须配合办理相关的手续……。”佛山市中医院在合同落款“出租方”处盖章，泗海公司在“承租方”处盖章，佛山市中医院服务部在“受托出租”处盖章，李新拥在“受托出租委托代表”处签名。2010年8月27日，泗海公司（出租方、甲方）与广州市七天酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方出租给乙方的房屋位于佛山市禅城区丝织路8号自编1号B楼，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为4500平方米，具体包括1层部分、2-8层；租赁期12年，起租日为2010年12月10日，结束日为2022年12月9日；2010年12月10日至2013年12月9日每季度租金310500元，2013年12月10日至2016年12月9日每季度租金329130元；甲方同意乙方可自行对租赁物进行装修和改装；鉴于合同项下房屋需经乙方进行酒店装修改造并在装修改造完毕后注册成立乙方属下的全资子公司或分公司，双方同意合同项下乙方所属一切权利义务自动全部转让等。2011年6月6日，佛山市中医院（甲方）与泗海公司（乙方）签订2011租（003）《租赁补充协议》，约定“……二、经双方协商增加或减少部分租赁面积：1、双方确认增加租赁物业面积（建筑面积）丝织路8号1号B楼首层为128㎡，调整为泗海公司租用；2、双方确认减少租赁物业面积（建筑面积）丝织路8号3号B1-4层为2308.63㎡，调整为甲方医院使用；……三、租赁物业面积调整后的租金。原租赁合同丝织路8号的总面积合计9455.40㎡，现调整后双方确认总面积合计7274.77㎡。即每月租金7274.77平方米*5元=36373.90元……四、其他条款。1、由于租赁面积调整，相应租赁押金调整为36373.90元与首期租金一并交给甲方……。”佛山市中医院在合同落款“出租方”处盖章，泗海公司在“承租方”处盖章，佛山市中医院服务部在“受托出租”处盖章，李新拥在“受托出租委托代表”处签名。2011年9月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中祖庙街道辖区内汾江中路以东、汾江河以南、市东路以西、亲仁路（莲花路、燎原路）以北路段的商业用房首层70元/平方米?月，首层以上25元/平方米?月；办公用房高层26元/平方米?月，多层25元/平方米?月；住宅用房有电梯20元/平方米?月，无电梯16元/平方米?月；工业用房首层10元/平方米?月，首层以上8元/平方米?月。在提起本案诉讼前，佛山市中医院自行委托佛山市金易来地产房地产与资产评估咨询有限公司、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司佛山分公司对涉案租赁物于2010年8月18日的房地产市场租金进行了评估，佛山市金易来地产房地产与资产评估咨询有限公司确定估价对象在价值时点处于完整状态，满足全部假设限制条件下，市场租金为12元/平方米?月；深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司佛山分公司确定委托咨询物业在咨询时点的正常市场条件下的房地产市场建议租金范围为12-15元/平方米?月。另查明一，佛山市中医院系佛山市禅城区丝织路8号土地的使用权人，该宗地使用权类型为划拨，地类（用途）为医疗卫生附属设施（宿舍）建设用地，使用权面积为12378㎡。位于佛山市禅城区丝织路8号自编3号B楼的产权人为佛山市中医院，登记建筑面积为4506.11平方米，层数为八层。位于佛山市禅城区丝织路8号自编3号楼的产权人为佛山市中医院，登记建筑面积为2308.63平方米，层数为四层，首层建筑面积为551.96平方米。位于佛山市禅城区丝织路8号自编1号B楼的产权人为佛山市中医院，登记建筑面积为6969.94平方米，层数为八层。另查明二，2011年1月27日，佛山市机构编制委员会批准《佛山市中医院机构编制方案》，根据粤发[2010]6号、佛机编[2010]108号文件精神，确定佛山市中医院为市卫生局管理的公益三类事业单位，正处级。再查明，2012年7月18日，就佛山市中医院原院长陈志维任期经济责任审计一事，佛山市审计局向佛山市中医院发出《审计取证单》，审计（调查）事项为：①2010年8月25日，泗海公司与广州市七天酒店管理有限公司签订《管理店投资合同》，将其承租的中医院物业中的3500平方米用于经营酒店（七天连锁），合作期限15年（2010年10月1日至2025年9月30日）。2011年8月25日，泗海公司再将其中的1200平方米物业转租给市网盛科技有限公司（800平方米），租赁期8年（2011年9月1日至2019年9月1日）以及市鑫碟企业策划有限公司(400平方米)，租赁期2年（2011年9月1日至2013年9月1日），租金均为12元/平方米。2012年4月1日又将其中150平方米转租给市盈晨科技有限公司，租赁期6年（2012年4月10日至2018年3月25日），租金为12元/平方米。②2010租（019）《租赁合同》约定每平方米5元的租金标准偏低、依据不足。经手人李新拥无法提供书面论证资料显示其做了市场调研，并声称租金标准是由后勤管理科、财务科和审计科提供的，自己只是执行者。经询问原后勤管理科科长梁苏虾，梁苏虾表示其从未参与过有关租金标准的调研和定价。梁苏虾提供的2007年9月16日由后勤管理科向该院提交的《关于丝织路8号（原八厂）部分厂房物业出租的请示》显示，2007年上述物业的租金已为8-10元/平方米。同时也没有资料显示财务科和审计科曾参与过对该租金标准的确定。③泗海公司2010年8月18日取得7274.77平方租赁物业后，于8月25日将其中的3500平方米装修后加盟七天连锁店，此后陆续将1350平方米租给市网盛科技有限公司、市鑫碟企业策划有限公司、市盈晨科技有限公司，租金标准为12元/平方米，远高于取得该物业的5元/月?平方米标准。经计算，该转租行为导致国有资产损失及或有损失共1153260.05元。佛山市中医院确认上述审计事项“情况属实”并在《审计取证单》上盖章。2013年1月7日，佛山市审计局就佛山市中医院原院长陈志维任期经济责任审计出具《审计报告》，认定：①服务部原经理李新拥涉嫌利用职权营私舞弊致使国有资产收益损失。2010年8月李新拥将丝织路8号9455.40平方米物业出租给泗海公司，主要存在问题一是5元/月?平方米的租金标准显失公允，二是允许租赁方对外转租或对外合作经营，致使中医院在15年的租期内丧失对物业的实际控制权，且转租后产生的租金差价大，三是以照顾租赁方装修为由，提供约13个月的免租期，但实际有3774.77平方米没有装修。对于上述问题，陈志维应负领导责任；②审计结果表明，李新拥的违法行为给中医院造成严重的经济损失，经初步核算，出租物业给泗海公司的行为截至合同到期造成的损失或有损失约为115.33万元，且出租物业若未能收回，将影响中医院今后的发展，对此陈志维应负领导责任。建议佛山市中医院待李新拥案件审判完毕后，向泗海公司收回丝织路8号的出租物业，以利于医院的发展，并以李新拥案为深刻教训，强化内部监督。就佛山市禅城区丝织路8号自编1号B楼2-8层面积3203.92平方米、自编3号B楼2-8层面积3942.85平方米、自编1号B楼首层面积128平方米的租赁物在2010年8月18日至2015年8月17日期间的市场租金，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司（以下简称景顺公司）的评估结论为2010年8月18日至2015年8月17日期间的租金评估值为3491890元，租赁单价8元/月?平方米；价格事务所的评估结论为：①待估建筑物首层2010年租金12元/月?平方米，2011年租金11.91元/月?平方米，2012年租金11.97元/月?平方米，2013年租金13.16元/月?平方米，2014年租金13.98元/月?平方米，2015年租金14.22元/月?平方米，2016年租金14.28元/月?平方米；②待估建筑物2-8层2010年租金10.20元/月?平方米，2011年租金10.12元/月?平方米，2012年租金10.17元/月?平方米，2013年租金11.18元/月?平方米，2014年租金11.88元/月?平方米，2015年租金12.08元/月?平方米，2016年租金12.13元/月?平方米；③涉案租赁物在2010年8月18日至2015年8月17日的市场租金价格总额为4785353.74元。佛山市中医院、泗海公司一致确认：泗海公司自2011年10月开始交租，按照租赁合同及补充协议的约定交租至2016年8月，租赁范围在本次诉讼期间没有变化。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同及其补充协议的效力问题。据前查明，佛山市中医院、泗海公司于2010年8月18日签订租赁合同，约定自起租日2011年10月1日起租赁期15年，前5年租金5元/平方米?月，每五年递增3%。对于上述约定，一方面，就租金标准而言，租赁合同约定的物业用途为办公、公寓、旅业及配套项目,参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2011年9月8日发布的租金指导标准,涉案租赁物所在地段的办公用房租金最低为25元/平方米?月，住宅用房租金最低为16元/平方米?月，即使作工业用房使用，租金最低也为8元/平方米?月。而据一审法院委托的价格事务所评估的涉案租赁物每年的租金单价可知，首层租金每月每平方米2010年为12元、2011年为11.91元，2-8层租金每月每平方米2010年为10.20元、2011年为10.12元。经比对，涉案租赁合同约定的5元/平方米?月以及每五年递增3%均达不到上述同时期交易市场价的50%，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，一审法院认定涉案租赁合同约定的租金标准为明显不合理的低价。另一方面，合同约定自签订之日至2011年9月30日为装修免租期，由于佛山市中医院、泗海公司于2010年8月18日签订合同，双方亦确认签订合同后不久即移交了租赁物，故涉案租赁合同的免租期长达一年多。因合同载明免租期系“为配合乙方整体装修”，而泗海公司并未举证证明其对承租的房产有装修的事实，相反，泗海公司在签订涉案租赁合同的当月即已将其中的4500平方米转租给广州市七天酒店管理有限公司，并约定乙方可自行对租赁物进行装修和改装，故事实上并不存在应予免租的事由。佛山市中医院作为出租人，其对租金市场价以及是否有约定免租期的必要、免租期的合理期限负有审慎注意的义务，其以明显不合理的低价出租涉案房产有违市场主体追求利益最大化的常理，主观过错明显，而泗海公司作为承租人，其于签订合同当月即以23元/平方米?月对外转租，故其对于租金标准属明显不合理低价显属明知。在泗海公司未依约进行整体装修就高价对外转租的情况下，佛山市中医院并未对此进行追究，结合上述佛山市中医院、泗海公司的主观过错，一审法院认定就涉案租赁合同，佛山市中医院、泗海公司存在恶意串通的事实。由于佛山市中医院系佛山市卫生局管理的公益三类事业单位，其因涉案租赁合同的明显不合理低价以及免租期所造成的租金损失，确损害了国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，佛山市中医院、泗海公司签订的2010租（019）《租赁合同》、2011租（003）《租赁补充协议》均属无效。关于佛山市中医院诉请泗海公司返还租赁物的问题。如前认定，涉案租赁合同及补充协议无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，泗海公司继续占用涉案租赁物已无合法依据，佛山市中医院诉请返还，一审法院予以支持。关于佛山市中医院诉请的租金损失。如前所述，5元/月·平方米这一明显不合理低价以及免租期所造成的租金损失损害了国家利益，泗海公司依法应对租金损失予以赔偿。综合涉案租赁物的转租价格、政府指导租金标准、佛山市中医院自行委托评估的数据以及一审法院委托的评估情况，一审法院认为较之景顺公司评估的租赁单价，价格事务所出具的评估数据能客观、真实的反映各年度的市场租金情况，其结合各类因素按年度出具的评估数据更符合租赁市场现状，故一审法院采信价格事务所的评估数据，根据租赁合同及补充协议变更租赁范围的情况，分段计算泗海公司应付的租金总和，租金评估单价不足12元/月·平方米的，佛山市中医院诉请超出部分，一审法院不予支持，租金评估单价超出12元/月·平方米的，佛山市中医院诉请按12元/月·平方米补齐，属对自身权利的自由处分，一审法院予以准许。具体计算方法详见下表：时段租赁面积（平方米）租金单价（元/月·平方米）租金（元）2010年8月18日至2010年12月31日首层551.961229485.352-8层8903.4410.2404273.622011年1月1日至2011年6月5日首层551.9611.9133964.862-8层8903.4410.12465531.202011年6月6日至2011年12月31日首层12811.9110417.282-8层7146.7710.12494222.972012年首层12811.9718385.922-8层7146.7710.17872191.812013年首层12812184322-8层7146.7711.18958810.662014年首层12812184322-8层7146.7711.881018843.532015年首层12812184322-8层7146.77121029134.882016年1月至8月首层12812122882-8层7146.7712686089.92经计算，2010年8月18日起至2016年8月31日止，泗海公司应付的租金总额为6088936元，泗海公司已支付2011年10月1日至2016年8月31日的租金2146057.15元（7274.77平方米*5元/月·平方米*59个月），故泗海公司应向佛山市中医院支付的租金损失为3942878.85元，并自2016年9月1日起按照每月87297.24元（7274.77平方米*12元/月·平方米）的标准向佛山市中医院支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、确认佛山市中医院与泗海公司于2010年8月18日签订的2010租（019）《租赁合同》、于2011年6月6日签订的2011租（003）《租赁补充协议》均为无效合同；二、泗海公司于判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市中医院返还位于佛山市禅城区丝织路8号自编1号B楼2-8层面积3203.92平方米、自编3号B楼2-8层面积为3942.85平方米、自编1号B楼首层面积为128平方米的房产；三、泗海公司于判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市中医院支付2010年8月18日起至2016年8月31日止的租金损失3942878.85元，并自2016年9月1日起按每月87297.24元的标准向佛山市中医院支付占有使用费至实际返还上述第二项的房产之日止；四、驳回佛山市中医院的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费34618元，由佛山市中医院负担17309元，泗海公司负担17309元。评估费39264元，由佛山市中医院负担19632元，泗海公司负担19632元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人泗海公司提供的装修凭证，因其未主张佛山市中医院赔偿装修损失，故泗海提供提供的装修凭证与评估申请均与本案无关，本院不予审查。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查：佛景鉴字〔2015〕JB12003号《市场租金评估结论书》记载，价格评估结论受已说明的限定条件限制，其中本次评估结论无考虑评估基准日后房地产市场变化、政策等风险因素对物业租赁收益的影响等。佛价估字（2016）143号《租金评估报告书》记载，先调查确定估价对象现行市场租金水平，根据确定的租金价格以历年土地（综合用途）的地价增幅情况对估价对象租金进行调整得到待估对象租金价格。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于双方当事人是否恶意串通，以明显不合理低价以及免租期出租案涉租赁物，损害国家利益。恶意串通的行为是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体、或者第三人利益的损害。该行为的特点包括：一、当事人出于恶意，即明知或者应知某种行为将造成对国家、集体或者第三人的损害，而故意为之。二、当事人之间互相串通。互相串通，首先是当事人都有共同的目的，即希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益。其次是当事人互相配合或者共同实施该非法行为。在本案中，佛山市中医院对出租物的租赁价格未进行市场调查，且案涉租赁物的租金比佛山市中医院后勤管理科于2007年向该院提交的《关于丝织路8号（原八厂）部分厂房物业出租的请示》记载的租金为8-10元/平方米的单价明显偏低，佛山市中医院对此未能作出合理的解释，且据鉴定机构对案涉租赁物出租时的租金水平出具的鉴定意见亦证明合同约定的租金远低于当时市场的租金水平。泗海公司向佛山市中医院承租案涉物业当月即以每月每平方米23元的单价转租给广州市七天酒店管理有限公司，据此亦可认定泗海公司也应当知道其承租的物业的租金水平与当时的市场租金水平相比明显不合理。故双方应当知道其行为将造成国家财产的损害，仍故意签订本案的租赁合同。泗海公司和佛山市中医院在合同中约定为配合泗海公司整体装修，给予长达十三个月的装修免租期，但泗海公司并未进行整体装修，并于当月即转租了4500平方米给广州市七天酒店管理有限公司，从而变相降低了租金水平。据此可认定双方相互配合实施了上述损害国家利益的非法行为。综上，一审法院认定佛山市中医院、泗海公司存在恶意串通、签订本案租赁合同损害国家利益正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，合同无效的规定，佛山市中医院、泗海公司签订的2010租（019）《租赁合同》、2011租（003）《租赁补充协议》均属无效。李新拥和梁苏虾虽未出庭作证，但其二人的证言已由相关行政机关作出的文件中予以认定，佛山市中医院对此免予承担举证责任。泗海公司对此有异议，应提供相反的证据否定上述证据证明的事实，但泗海公司未提供相应的证据，故本院对其异议不予采纳。一审法院委托鉴定机构对案涉物业的租金进行评估，在于确定案涉物业的租金损失数额。佛景鉴评字〔2015〕JB12003号《市场租金评估报告书》的价格评估结论无考虑评估基准日后房地产市场变化、政策等风险因素对物业租赁收益的影响，而佛价估字（2016）143号《租金评估报告书》先调查确定估价对象现行市场租金水平，根据确定的租金价格以历年土地（综合用途）的地价增幅情况对估价对象租金进行调整得到待估对象租金价格。因房地产市场变化对物业租金水平的影响至大，因此，佛价估字（2016）143号《租金评估报告书》的评估结论应更符合物业的实际租金水平。一审法院经双方当事人对评估报告的质证，采纳佛价估字（2016）143号《租金评估报告书》作为本案的定案依据并无不妥。泗海公司另上诉认为价格事务所与佛山市中医院存在利害关系，但未举证证明，本院对其该上诉理由不予采纳。因本案租赁合同无效，泗海公司据该合同取得的物业应予返还。一审法院判令泗海公司返还租赁物给佛山市中医院符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以维持。因双方串通损害了国家利益，泗海公司依法应对租金损失予以赔偿。一审法院按价格事务所出具的评估数据，判令泗海公司向佛山市中医院支付租金损失3942878.85元，并自2016年9月1日起按照每月87297.24元（7274.77平方米*12元/月?平方米）的标准向佛山市中医院支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止正确，本院予以维持。综上所述，上诉人泗海公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会评议决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38343元，由上诉人佛山市泗海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年四月二十五日书记员 陈敏仪 微信公众号“”